不少新移民帶著數十萬美元甚至上百萬美元來到美國，心想：「我有錢，銀行一定會願意貸款給我！」然而，事實往往並非如此。灣區房貸經紀人 James 在接受記者採訪時強調：「在美國，貸款審核的第一步是收入，不是存款。銀行要看你能不能長期還錢，而不是只看你現在有多少錢。」這一點，對於長期習慣「存錢買房」的華人來說，無疑是一種衝擊。
一線觀察：有錢未必貸得到
James 舉了一個案例：一位新移民在美國銀行帳戶裡放了大筆資金，但由於沒有穩定工作、也缺乏美國報稅記錄，最終貸款金額被大幅壓縮。「銀行會要求你提供兩年的報稅文件。如果沒有，就算你帳戶裡有幾十萬美元，銀行也不一定敢把大額貸款批給你。」James 說道。這正是新移民最常遇到的誤區之一：以為存款能取代收入審核。
官方標準：收入是貸款的核心支柱
美國兩大房貸機構——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——制定了大部分銀行遵循的貸款規則。其中對「收入」的要求非常明確：
兩年報稅記錄
W-2：適用於受薪員工。
1099 或 Schedule C：適用於自僱人士或自由職業者。
連續性最重要，即便收入不高，也必須真實、穩定。
債務收入比（DTI, Debt-to-Income Ratio）
大部分常規貸款要求 DTI 不超過 43%。
意思是，如果您的月收入 1 萬美元，那麼每月的所有債務（房貸、車貸、信用卡等）加起來不能超過 4,300 美元。
就業穩定性
銀行會打電話核實雇主，確認申請人是否仍在職。
短期內頻繁換工作，可能會被銀行認為不穩定。
存款的角色：配角而非主角
這並不是說存款不重要。銀行會要求首付款（通常 20%），還會檢查是否有足夠的「預備金（Reserves）」，以應對失業或突發狀況。但這些都屬於「輔助條件」。最核心的，仍然是——你能不能穩定地每個月還錢。
常見誤區
誤區一：有存款就能貸
——錯！收入證明才是關鍵，存款只能作為輔助。
誤區二：自僱收入不透明
——錯！自僱人士必須報稅，否則銀行無法認可。
誤區三：換工作沒關係
——錯！短期內多次換工作，會讓銀行懷疑收入的穩定性。
給新移民的提醒
想在美國順利申請房貸，最好提前做好以下準備：
及早報稅：即使收入不高，也要報，連續性比金額更重要。
保留文件：工資單、報稅表、銀行流水帳都要留存好。
控制債務：保持債務收入比在 43% 以下。
報稅：收入和信用是兩條腿，缺一不可。
結語
James 的一線觀察，揭示了新移民最容易忽略的一個現實：貸款審核看的是「你能不能持續還錢」，而不是「你有多少存款」。美國的貸款制度強調可持續性，Fannie Mae、Freddie Mac 的規則也一再重申：收入才是房貸審核的核心支柱。對新移民來說，與其把錢全放進帳戶裡，不如踏實建立起報稅與收入紀錄。這樣，當您走進銀行時，才真正有底氣說：「我有能力，請放心把錢借給我。」
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