灣區高房價下的必修課

Jumbo 贷款解析

專訪專訪华夏佳景地产學院院長 Ben Jiang

記者/郭簡

美元。 (Shutterstock)

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大小正|简

只要在灣區找過房，你八成都聽過 “Jumbo Loan（大額房貸）”。原因很簡單：這裡的房價常常超過「常規貸款」的可貸上限，想買到合適的自住房，很多人最後都得走 Jumbo 這條路。別被名字嚇到——Jumbo 不是土豪專用，而是灣區的日常工具。

1）什麼叫「Jumbo」？

美國每年會公布「常規貸款」的上限（能被房利美 Fannie Mae/房地美 Freddie Mac買走的那種標準房貸）。
2025 年，全美大多數地區的上限是 $806,500；灣區這類高成本地區的上限則拉高到 $1,209,750。超過這個數字，就叫 Jumbo Loan（大額貸款）。

一句話版：
能用「常規貸款」解決的，就別用 Jumbo；但在灣區，很多房子天生就得用 Jumbo。

2）為什麼灣區離不開 Jumbo？

三居室獨立屋動輒百萬以上；連不少公寓都會逼近或超過「高成本上限」首付不夠把貸款額壓到上限以內，自然就會跨進 Jumbo 區間。所以在灣區，Jumbo 是常態，不是例外。

3）Jumbo 跟常規貸款，有什麼不一樣？

把它想成：標準化 vs. 客製化。

誰在背後買單
常規貸款可以被 Fannie/Freddie 買走、打包成證券賣給投資人；Jumbo 超過了上限，通常就變成銀行自留或賣給特定投資人，風險更多在銀行自己身上。

審核更仔細
銀行會更看重你的整體穩定性：信用分數（700 以上更有競爭力）、首付比例（常見 15%–30%）、負債/收入比例（DTI，常要求更低），以及現金儲備（6–12 個月月供的備用金很常見）。

利率不一定比較貴
以前 Jumbo 利率常高於常規，但這幾年銀行競爭激烈，優質客戶拿到的 Jumbo 利率，有時和常規差不多，甚至更低。關鍵還是在「人」。

4）先用「土方法」算個底：我大概能借多少？

一個簡單算法，可以用來跟家人先對齊預期：
年度稅前收入 × 4～5 ≈ 你能承受的貸款額度（僅作起點，最終以銀行審批為準）。

例如夫妻合計年薪 $40 萬 → 粗估可扛 $160–$200 萬貸款；若你目標房價 $180 萬、首付 $30 萬，貸款 $150 萬，大致在範圍內。
接下來再找銀行或貸款經紀做正式預批，看精算數字。

5）Jumbo 常見的還款選擇

30 年固定：整期利率不變、月供最穩。通常利率略高於 ARM。

7/10 年 ARM（可調利率）：

前 7 或 10 年利率固定，之後每年依市場調整；總年期仍是 30 年。

為什麼很多灣區家庭會選？因為很多人 7–10 年就會換屋（從公寓換聯排，再換獨立屋，或因學區/家庭規模變動）。用 ARM 前期利率較低、月供較省，把錢用在刀口上但要認清風險：固定期一過利率會「重置」，若到時市場利率高，你的月供會跟著漲。保守作法：在固定期內提前還一些本金、或儲備好再融資（refi）的彈藥。

小詞典（超短版）

ARM：可調利率房貸；先固定幾年，之後按市場調。

Points（買點）：先付一筆錢把利率「買」低些；打算長住、持有久，才可能划算。

PMI：低首付時常規貸款要加的保險，Jumbo 多半要求更高首付來避開；有些銀行會用「加利率、免 PMI」的包裝，總成本要算清。

6）Jumbo 的流程，和常規一樣嗎？

大同小異，但更細。實務上你可以這樣走：

先拿預批函（Pre-Approval）
先把收入、資產、信用資料丟給銀行/貸款經紀，拿到一封「你大概能借多少」的信。
這封信是你出價的重要籌碼，賣家會看你是真買得起的人。
進入合約到過戶，常見 30 天左右
Jumbo 文件更厚、核對更嚴，別拖欠材料。
過戶後就開始月供
提醒：房貸當月不交、次月補交（跟房租先付不同）；一般有 15 天寬限，超過會罰款，逾 30 天就會上信用紀錄，千萬別踩雷。

7）新移民最容易忽略的 4 件事

報稅比存款更重要：銀行看得是可核的收入，不是你帳上漂過的「大額餘額」。自雇/做生意的，請及早跟會計師規劃。

信用要養：第一年開始養信用卡、按時還款、控制使用率；700 分以上拿 Jumbo 較好談。

首付 + 現金儲備：除了首付，準備 6–12 個月月供的備用金，Jumbo 的通常要求。

地產稅是硬支出：加州一年大約 1.1%–1.3% 左右（各縣略有差），百萬級房子每年就是上萬稅金，把它算進月度現金流。

8）要不要選 ARM？一句話決策法

打算 7–10 年內換屋/再融資 → 可考慮 7/10 年 ARM，省當下月供。

打算長住、睡得安穩 → 上 30 年固定，把利率「鎖死」。

不管選哪個，把重置條款問清楚（利率上限、每年最多調多少），手上留點彈性，才有回旋空間。

9）真實場景

劉女士在矽谷工作三年，看中一套 $180 萬的獨立屋。預估首付 $30 萬，貸款 $150 萬，已超過高成本上限 → 必須走 Jumbo。
FICO 750、兩年報稅穩定、準備了 12 個月月供的備用金；同時比了「30 固」與「10 年 ARM」：考慮到 8–10 年內可能換屋，最後挑 10 年 ARM 先把月供壓低；文件比想像多，但30 天左右順利過戶。她的感想很直接：「在灣區，不懂 Jumbo 幾乎買不到理想的房子。」