【2024年03月04日訊】這一次我們再度請到德立昂地產的賣方經紀代表Audrey Sun來跟我們做訪談。因為這個去年美國地產行業發生了一個大事情——佣金制度受到了撼動。今天就要請Audrey來和談一談佣金制度的變革，還有海外華人在硅谷買房的最新近況。
李歐問：去年在房地產行業發生佣金制度的集體訴訟案，到底是發生了什麼事？可以快速地告訴我們嗎？
Audrey答：這起集體訴訟案是對全美房地產經紀人協會（NAR）提起訴訟，起訴方認為，經紀人協會一直把佣金提升得太高，客戶無緣無故需要支付非常高的佣金，所以大家起訴這些經紀人。其實不需要那麼高的佣金。
在美國賣房子，一般都是賣家付雙方的佣金，就是付他自己的經紀人，也要付買家的經紀人。但是這個買家的經紀人，一直到我們收到offer的時候，才知道這個買家的經紀人是誰。那為什麼要賣家付買家的佣金呢？
因為買家經紀人一般都是會幫買家買最低的價位，而賣家經紀人要把房子賣到最高的價位，那這樣子為什麼要賣家付買家的經紀人佣金，應該是買家付他自己的經紀人。所以這就是此訴訟的一個最大主因。
問：訴訟案去年10月底做出了一個初步的判決（全美房地產經紀人協會在內的房地產組織與公司，需賠償17.8億美元給眾多房屋賣家），可不可以跟我們說明一下，在這個訴訟案之後，行業內發生了哪些變化？
答：其實我們行內業的這些經紀人，不喜歡那麼大的轉變，因為在我們的行業，一個經紀人可以同時代表買方和賣方，所以當一個經紀人拿到一個賣家的房產，他會非常想讓他的買家買到這個房產，這樣子的話他就可以拿到雙方的佣金。
全美房地產經紀人協會不太願意把買方的這個經紀佣金降低，因為在買方的這個佣金其實是非常容易拿到的。
比如說你是一個賣方的經紀人要賣一個房子，你要去做裝修、要去做佈置，要做很多很多事情。所以，賣方的經紀人拿到這個3%或者2.5%的佣金，其實是合理的。
但是作為買家的經紀人，其實在我們硅谷很多買家都是自己先看房子，然後找到自己喜歡的房子，自己會做一些計算，這個房子應該值多少錢，他自己會有一個數目在心裡。最後再找他自己的買方經紀人去寫這個合同。在美國寫一個合同，最多最多你可以花5個小時，但是5個小時的時間，跟比如說你買100萬的房子，然後買家經紀人可以拿到2.5%的佣金（2.5萬），這個數目是非常多，相比他5個小時的工作，其實太大太大。所以這個就是不合理。
而我們德立昂地產有一個非常大的轉變，以前我們給買家佣金都是2.5%，現在我們把2.5%變成了1萬塊錢，或者是0.5%或者是1%，要看房產價格。比如說我們的高價房產，像1000萬、2000萬的房子，佣金變成0.5%或者是1%。我們上禮拜有幾個房子，在200萬到400萬左右，我們給買家佣金都是1萬塊錢。所以，對賣方的這個負擔少了很多很多。
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問：你們德立昂本身的佣金制度，就跟其它的公司不一樣了，所以您剛才說的這些是因為這個訴訟案之後，您們又做了一些部份的調整是嗎？
答：對。我們在2017年就已經說，我們如果代理賣家的房產，如果買家也是德立昂的經紀人，我們完全不收買方經紀的佣金，一分錢不收。我們從來不會收雙方的佣金。同時做雙邊經紀是有利益衝突的。
問：其他公司的買方經紀人來買德利昂代理的房產時，這樣的佣金如何計算？
答：現在改成1萬塊錢，或者是0.5%、1%，要看賣家這個房產是到底值多少錢。以前我們上市的房產，買方佣金一定要寫2%和2.5%，不能少。
所以現在這個改變，對賣家來說是很好，我覺得可能再過兩三年的話，慢慢的就開始賣家完全不用付買家的經紀人佣金，而買家會自己付他自己的經紀人。
問：海外來的中國人到美國買房，有沒有要特別留意什麼？
答：我覺得找一個非常實在的經紀人是非常重要的。我知道很多海外的客戶，買房子的時候，會直接找朋友啊親戚啊，可是這些經紀人可能對我們這邊的房產的情況都不了解、不熟悉。所以我覺得找一個非常熟悉行情的一個經紀人很重要。
比如說你要買Palo Alto的房子，那我們德立昂主要經營的就是Palo Alto的房產，或者你想要San Jose的房產，那你找一個San Jose最好的一個經紀人去幫你去看房子。
另外，再過幾年我覺得買方如果要買房子的時候，一定要注意有些買方經紀人，會開始讓買家付他們的佣金。因為我覺得這個訴訟，很快就會有最後的判決。我覺得全美經紀人協會會輸很多很多錢。
問：去年你說過有很多的海外中國人來硅谷、灣區買房，現在大概過了半年多的時間，現在情況有沒有什麼變化？
答：還是差不多，比如說1000萬以上的房產，都是從海外來的一些中國人去買。而從100萬到700萬，這些買房雖然是中國人，但是這些中國人已經在美國住了比較久，比如說五年或者十年，已經在這裡有了家庭或者上學，所以這些中國人不是直接從亞洲來買房子。但是1000萬以上的房產，幾乎都是直接從中國或者台灣，也有很多香港人來加州買房。
問：什麼原因導致這樣的結果？
答：他們害怕可能錢以後會拿不出來，都比較喜歡投資在美國的房產，然後把現金都運出來。也是小孩子來這邊上學，上大學啊高中啊都很多。
問：因為現在中國對資金的管控、外匯的管控也是挺嚴的，那他們怎麼把這麼大筆的錢搬運到美國呢？
答：我們很多的中國客戶，都是從新加坡或者是香港，然後還有台灣，或其它幾個亞洲的國家轉過來，當然不是直接從大陸過來。
問：有沒有一些建議給現在的買家和賣家？
答：我覺得今年的房市應該是非常火，我們現在已經快到三月份了，比如說我之前收一處房子的offer，房子在我們這邊灣區的Los Altos，在Palo Alto旁邊，這個房子我們開價標到298萬，後來我們收到了24個offer，然後賣到了420萬。這個價位比開價超過120萬，搶得太厲害了，而且這個房子可能就值380萬，最後卻賣到了420萬！而且，那些買家還是要加錢，到420萬還不放過。
所以，我們現在這邊的房產情形是非常非常火，因為房源非常少，而且很多買家在去年還有2022年，沒有買到房產，今年就是擠破頭都要買。所以，我覺得今年2024年的硅谷房地產應該是很火。
但是，我們也看到有很多高價房產在賣，我們今年的高價房產，就是1000萬以上的房產，我們公司今年比去年多了很多，因為這些非常非常有錢的人，他們已經不需要在加州常住，而且加州的稅是我們美國最高最高的，還有紐約也是最高的，所以很多這些特別有錢的人，都已經開始把自己的財產，搬到其它的州。
我們有很多州都不收income tax（所得稅），導致富人們都在往外移。
問：硅谷的裁員還在繼續，這有沒有什麼影響？
答：我覺得賣房子的人少，比去年少或者往年的少很多，而且這些賣家選經紀人的時候，會越來越小心。
比如說我們這個房地產公司，我們是一條龍的服務，有設計師，有自己的工人，有自己的律師，在稅法上幫助客戶，我們所有的專業都是in house（在公司內部）。所以像這種公司，我們提供的服務會比較多，因為其他的經紀人（多數）只是一個人，我們這個團隊，大概有65個人，所以是一個團隊幫一個客戶，一條龍的服務，很多客戶都會喜歡這樣子。
問：為什麼現在的賣家這麼少呢？
答：你想一想現在的賣家擁有房產，他可能是許多年前買的，2021年的時候，我們的利息其實曾經低到3%，可以拿到利息2.8%的都有，2.5%也有。但是現在我們的利息從去年開始，就已經漲了很多，最高最高漲過7%。
所以現在的利息已經double，這些賣家如果把自己的房子賣出去，還要重新買新的房子，他們的利息就會增加一倍多。所以很多不需要賣房子的人，都不會去賣。除非是一些必須要賣房產的，比如說老人去世，小孩子幫老人賣房子，那是必須一定要賣的，或者是離婚就是必須要賣的，有些老人想要退休，想要去別的州。所以這些是必須要賣的賣家才會賣。所以，我們的房產現在是非常非常少。
問：由於裁員的問題，這些失業的科技員工，他們難道不會有想賣房的念頭嗎？
答：一樣，還是利息的問題，他們當時買房子的時候太低了，都不捨得把它賣掉，2.8%和3%的利息，我覺得再過10年20年，都不會有這麼低的利息了。所以對很多人來說就像是once in a lifetime（一生一次），他們寧願租出去，也不會去賣。◇
責任編輯：李曜宇
