【2025年10月13日訊】在美國房市持續低迷、全美房價繼續升溫、銷售依舊不振、房貸利率頑強之際，美國總統川普放話了，要求房地美和房利美「讓大型建商動起來」，並聲稱建商「握有200萬塊的空置地塊，創下了紀錄」。但是，川普究竟想要兩房怎麼讓建商動起來？
就在今年10月5日，川普在Truth Social貼文中指出，「大型房屋建築商」正在加劇美國的住房負擔能力問題。川普寫道：「在我擔任總統之前，OPEC（石油輸出國組織）就一直維持高油價。他們這樣做是不對的，但現在，他們又以不同的形式再次這樣做了——這次是我們國家的大型房地產開發商」。
川普要求增加房屋供給
川普還說：「他們是我的朋友，對我們國家的成功至關重要，但現在，他們可以獲得融資，而且必須開始建造房屋。他們坐擁200萬塊空地，創下了紀錄。我請求房利美和房地美啟動大型房屋建築商，以此幫助重建美國夢！」
可是，事實上白宮或監管機關，尚未發布任何執行指令或細節。
其實，房地美和房利美（以下簡稱「兩房」）都由美國政府資助，為房地產市場的融資提供流動性和穩定性。它們主要是從貸款機構收購合格房貸、然後發行房貸證券（MBS）給投資人，而不是提供建商「買地和開發」的直接融資。
如果說兩房要影響建商，多半是加大對「新建成屋貸款」的收購力度、調整保費或承購條件。但因爲兩房是聯邦政府資助企業，所以需要聯邦住房金融局（FAFA）的審批，且通常要走正式規則流程。
若沒有明確的新工具（例如：更寬鬆的新建成屋房貸收購、定向價格優惠），建商短期現金流與買地融資成本就不會改變，股價與開工節奏多半只會因爲「預期心理」出現小幅波動。而到目前為止，都沒有出現新的市場工具。
所以，這一次川普又在打什麼算盤？我們還無法知道。但是我們可以從川普過往的一些言論發表，和人事安排看出一些端倪。
首先，我們來了解一下，川普在這一次的任期，到目前為止對房地產方面做出的一些決策，還有他喊出的一些口號，來釐清川普他到底想要怎麼重啟房地產低迷的市場、改善美國人沉重的負擔能力。
川普「讓建商動起來」：口號還是降價火藥？｜兩房要回歸市場？你的房貸利率可能怎麼變 #美國地產熱點 10/11/2025
推動房利美和房地美私有化
今年3月，參議院核准威廉·普爾特（William Pulte）出任聯邦住房金融局（FHFA）局長，幫助川普推動房利美和房地美的私有化。此前，白宮已經多次喊話，考慮將兩房重新上市、退出長期政府託管的狀態。這些脈絡都說明政府想更主動重塑政府資助企業（Government-Sponsored Enterprise, GSE）的角色，但目前仍停留在政治訊號與方向宣示。
根據英文大紀元的報導，一位高級政府官員在8月初曾表示，川普政府正尋求在今年稍晚啟動兩房的首次公開募股（IPO）。這位不願透露姓名的高級官員表示，這次IPO可能使這兩家政府支持的實體的總估值達到近5,000億美元。
但此次股票出售的具體細節尚未披露，目前尚不清楚兩家公司將以單一實體還是單獨上市。該官員表示，川普正在權衡所有選擇。
如果IPO工作持續進行，兩房是否仍將處於政府監管之下？根據2021年的聲明，美國財政部持有這些公司的優先股，並擁有購買其約八成普通股的認股權證。
川普最初在今年5月宣布了將兩房上市的計劃，並表示他將與財政部長貝森特、商務部長盧特尼克，和聯邦住房金融局局長普爾特進行討論，然後再做出決定。川普隨後又強調，即使政府透過上市放棄控制權，政府仍將繼續對兩房進行監管。
他在社交媒體上寫道：「我正在努力讓這些出色的公司上市，但我想明確表示，美國政府將保留其隱性擔保，我將繼續堅定地擔任總統，監督它們。」
不過，財政部長貝森特早在今年2月時也曾表示過，這兩家實體是否能脫離政府監管，將取決於抵押貸款利率趨勢的影響。他說：「房利美和房地美解禁的首要任務，也是我所關注的最重要的指標，就是任何有關抵押貸款利率將上升的研究或暗示。」
也就是說，只要有證據顯示兩房如果結束控管、走向私有化，會讓房貸利率上升，就不要做。更精確地說，貝森特把「利率是否被推高」當成兩房釋放案的一號風險指標與前置門檻——任何改革設計都要先證明，不會讓長天期房貸利率或房貸證券利差上行，否則就暫緩。
所以說，兩房是不是結束監管，不是立即事項；先「確認不會推升房貸利率」，再談結束控管和IPO。因此，若要推進，財政部、住房金融局就需要拿出一套不提高房貸利率的路徑。
當然外界擔心兩房的私有化會削弱「隱性政府背書」，導致房貸證券利差擴大、房貸利率進而上升。貝森特的話等於向市場保證：有升息風險，就不會放行。
短期內不會因爲「兩房改革」而看到利率跳升；若未來真的推進，也多半會配合抑制利差的配套，避免壓縮美國人的負擔能力。對建築商而言，就算政府想藉由兩房幫助新屋成交，前提仍是利率穩定，採取不會用拉高利率的方式，換取機構改革。
總之，兩房私有化若成功推進，將重塑抵押金融的風險分配與貸款定價。
另外，這次川普喊話要兩房「讓大建商動起來」，顯示政策焦點同時盯著「住房供給」。因為川普也知道利率短時間不容易下降，除非美聯儲能夠釋出大幅降息的訊號。所以，如今川普就把矛頭指向房市的另一個癥結點：供應量問題！既然無法更快的讓兩房結束監管，那麼索性就要求它們改以支持住房供應。住房金融局局長普爾特，也將尋求兩房披露大型建築商的貸款情況。
建築商信心指數觀察
因為買氣的低迷，建築商的信心指數在今年9月份只有32，與8月持平；50為榮枯線，32代表仍在低位。分項指數：對現況銷售是34、對未來六個月的銷售預期是45、看屋人潮只有21，顯示買氣凍結。所以，現在有39%建商正在降價、有65%使用銷售優惠增加買氣。
另外，受到美國政府10月1日起的關門影響，9月份的開工報告原訂10月17日發布，現在很可能會延遲發布，目前官方網站仍以8月為最新完整數據：
開工量經季節性調整是130萬7,000 戶，較7月減少8.5%，較去年同期降低6%；其中單戶住宅是89萬戶，較7月減少約7%。
完工量經季節性調整是160萬8,000戶，較7月增加8.4%、較去年同期減少8.4%；其中單戶住宅是109萬戶。
信心指數雖然在低檔盤整，但未來6個月預期高於現況，反映建商用「價格和買降策略」在支撐銷量，期望短期內未來買氣能夠有所改善。此外，建商的開工下滑、完工仍在高位，表示前期的在建庫存正在陸續交屋——短期對新成屋庫存與議價是利多，但若房貸利率再往上升，新的單戶開工量可能會更加保守。
業內看法分歧
儘管川普要求兩房支持建商蓋房子，業內也出現不同的看法：支持派、審慎派和質疑派。全美住宅建築商協會對提升兩房的投資上限表態支持（希望每年由10億美元各自提高到20億），認為這是能即刻促進可負擔租屋建設的「具體步驟」。
另有分析師提醒，若在需求猶疑、利率仍高的環境下「硬推增產」，可能壓低售價與毛利、加劇波動。更有效的做法是，聚焦缺口大的地區，而非全國一刀切。
城市研究所（Urban Institute）則質疑，強調供給缺口的核心在分區管制、審批、基礎設施與勞動力；若僅靠兩房作為金融工具，對長期缺口的解決有限。
現在都是誰在買房？
大家都說房價貴、利率高，負擔不起！那麼到底現在都是誰在買房呢？有趣的是，根據CJ Patrick Co.和BatchData的最新投資者脈搏報告，美國超過九成的投資者是屬於擁有少於11處房產的小房東。
報告中顯示在緬因州有31.1%的小房東、蒙大拿州有31%、阿拉斯加州有27.2%、夏威夷州在有26%。這些州擁有全美最大的投資者自有房屋份額，絕大多數房屋存量掌握在個人和小型合夥企業手中，而非大型投資者。
報告稱，在全美擁有1至50處房產的房東，控制著95%的投資者庫存，這證實了租賃住房在很大程度上仍然是一種創業活動，而不是企業活動。
2025年第二季度，投資人購屋占所有購屋量的33%，創五年來新高。但這並非投資者購屋的突然激增，而是因為傳統買家在負擔能力受限的情況下有所退縮。
截至10月9 當週，抵押貸款利率達到6.3%，對於許多中等收入家庭來說，擁有住房已經變得遙不可及，只能由現金充足的投資者來填補這個缺口，所幸保持了房屋交易的活躍。
美國經濟的陰影
但是現在美國經濟有另一項陰影：穆迪分析公司的最新分析，美國有22個州處於經濟衰退的邊緣，或已經陷入經濟衰退。經濟學家馬克·贊迪分享這項調查結果：占全國國內生產總值近三分之一的各州，要麼處於衰退之中，要麼面臨衰退的高風險；另有三分之一保持穩定；剩下的三分之一則在增長。
分析指出，經歷經濟衰退的州遍布全美，但由於政府裁員和聯邦政府關門的潛在影響，華盛頓特區週邊地區尤其突出。
南部各州整體表現最強勁，但其成長正在放緩。加州和紐約州合計占美國GDP的五分之一以上，目前保持穩定，它們的穩定性對於國家經濟避免下滑至關重要。
對於房地產市場而言，全國經濟衰退可能會導致抵押貸款利率下降，但這只會讓那些不會受到經濟衰退影響的購屋者從中受益。同時，如果就業人口減少、收入下降，州級的經濟放緩可能會影響當地的房地產市場。
因此，川普政府如何解套房市僵局，將不是一場簡單任務，甚至比以往都更加困難。◇
