【2026年01月17日訊】（記者Andrew Moran報導／張純之編譯）前加州科斯塔梅薩市（Costa Mesa）市長、土地開發商吉姆・里格海默（Jim Righeimer）表示，美國房市的表現相當反常。儘管購屋者在離場，房價卻沒有下跌。
房地產平台Redfin的報告顯示，房價在11月仍小幅上漲0.2%。與此同時，美國房市的賣方數量比買方多出37%。
里格海默近日在接受EpochTV「加州內幕」（California Insider）節目專訪時表示：「我們正處在一個非常特殊的市場。」
他指出，許多屋主不願出售房屋，因為他們被超低房貸利率「鎖定」。因此在搬家時，他們寧願把舊屋出租，也不願放棄低利率貸款。
數十年來，新建住宅約占美國住宅市場的10%，其餘90%來自既有住宅。但里格海默說，近年來新屋占比已躍升至約30%。
這些結果源自經濟學家所稱的「黃金手銬效應」。
「黃金手銬」
為了緩衝疫情對經濟的衝擊，美聯儲將利率降至接近零， 30年期固定房貸利率隨之暴跌至2%～3%的歷史低點。這使數以百萬計的購屋者得以鎖定3%的超低利率房貸。
而如今房貸利率已經來到6%，相比3%相當於翻了一倍，因此擁有超低利率房貸的購屋者都不願出售房產、遷往它處。
川普政府提出可攜式房貸的構想，試圖進一步解開「黃金手銬」。該政策將允許屋主把既有房貸的利率、條件與攤還期間，轉移到新的獨棟住宅、聯排屋或公寓。
與此同時，屋主不願看到房屋貶值，仍持續抗拒房價下跌。里格海默說。沒有人願意以45萬美元買房，最後卻以40萬美元賣出。正因如此，人們會努力對抗房價下行的壓力。
就連川普總統也承認了這個兩難。一方面，年輕人希望能買得起房；另一方面，年長屋主則不希望房價下跌。
川普在去年12月表示：「我不想讓房價下跌，因為我希望他們的房子能繼續維持高價值。同時，我也希望讓年輕人和其他人有機會買到住房。某種程度上，這兩者是互相衝突的。」
大型建商介入 提供利率補貼
在情況出現變化之前，產業界一直努力在當前市場條件下維持交易進行。
里格海默指出，大型建商已透過積極的房貸利率補貼介入市場。由於他們銷售成千上萬棟住宅，並能自行打包或持有貸款，因此可以向買家提供人為壓低的利率，通常為30年期3%～3.5%，或在最初幾年提供這一水準的利率。
他說，這使得新屋對許多買家而言，比二手房更負擔得起，特別是那些不需要出售舊屋的首次購房者。
然而，經濟不確定性與偏高的房價，仍促使潛在購屋者保持謹慎。他指出，雖然利率呈下降趨勢，30年期平均利率略高於6%，但最大的疑慮在於對美國整體經濟的信心。
數據顯示，購屋者開始卻步。Redfin的統計顯示，10月有15%的房屋交易告吹，較前一年上升14.3%。
房地產市場回歸常態
美國房地產市場在經歷了疫情期的狂熱之後，目前正回歸常態。
由於組建家庭的數量下降，以及人口從特定地區外移，需求已趨於疲軟。
一些在疫情期間大量人口湧入的市場，例如德州奧斯汀以及佛羅里達州的大多數地區，如今都在回歸正常。疫情期間，人口遷入推升了當地房屋估值，而佛州沒有州所得稅，又進一步助長了房價上漲；但隨著更多供給陸續進入市場、需求趨於穩定，房價目前正承受下行壓力。
在經歷數十年建設不足、未能跟上人口成長之後，美國住房供給正逐步改善。去年，活躍庫存增加了超過14%。
里格海默表示，買家已不需要恐慌性搶購。下週很可能還會有其它房源出現。
他說：「除非你所在區域幾乎沒有任何可售房屋，否則不會出現一大群人同時搶著買同一棟房子。慢慢來，多看看產品，看看房子，多了解市場行情，爭取更優惠的價格。」
對於試圖實現擁有住房這一美國夢的人而言，討價還價、釐清價格中究竟還有多少談判空間，並沒有任何不妥。◇
