【2026年01月05日訊】美國在經歷了2025年，房地產市場低迷、無奈的一年，總統川普在12月17日的白宮演說中，又喊出激動人心的一句話：「在新的一年，我會宣布美國史上最激進的住房改革計畫」。Fox也報導，白宮國家經濟委員會主任凱文・哈塞特（Kevin Hassett）說，內閣在彙整「一大串住房點子」，預計新年公布，間接證實川普的說法。
但同樣的，川普當時沒有給出任何具體條文或時間表。所以，到底什麼是川普口中「史上最激進的住房改革計畫」？
因此，我只能用「已經被白宮官員、主管機關提過的線索」，去推測這個「住房計劃」可能長什麼樣子。我會先用一個比較合理、保守的推估，後面再用一個比較大膽的想法，盡可能來預測川普政府可能會拿出哪些「技驚全場」的計劃。
以下我就來分析川普可能會推出的計劃，可能會有哪些內容？給大家做一個參考，而這個計劃很有可能是包含多個改革的項目，不會是只有一個，因為單靠一個方案，確實難以撼動現階段停頓的市場。
第一個可能性：以「加速供給」為核心，鬆綁審批、縮短工期、獎勵地方放寬興建
白宮國經會主任哈塞特，他也是新一任美聯儲主席的熱門人選之一。哈塞特近期在媒體上明確的點出方向，是用行政與監管手段讓開發案「更快被核准」，並且獎勵那些讓新屋更容易興建的州。
這類「激進」在政策語境裡，常見做法會像：對特定聯邦流程（許可、環評、跨部會審查）設立硬性時限、簡化文件與重複審查。並且，用聯邦資金或補助做槓桿，把部分補助、基建資源，與地方「放寬分區、提高密度、縮短核照」掛鉤，獎勵那些更願意促進新房開發的州。
常見指標會圍繞：許可和審批時間的縮短、土地分區（Zoning）允許更高密度或更多住宅型態、減少停車位的最低要求、縮小最小地塊面積、放寬高度或容積率、住宅開工量和核發建照量增加等做法。
州或城市若完成特定改革，就在某些競爭型補助或資金分配上拿到加分、優先、或額外配額。
第二個可能性：「住房金融」工具箱，推出50年房貸、可攜式或可承接房貸
川普之前談到想推出50年期房貸，同時聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾・普爾特（Bill Pulte）也公開說在做50年房貸，並提到在研究可攜式或可承接房貸（Portable/Assumable Mortgages）。關於50年期房貸，我在之前的文章中有比較詳細的分析，有興趣的讀者可以去找來看看。
至於說，可攜式或可承接房貸，本質上就是想破解現在的高利率環境的「鎖定效應」，讓屋主願意把房子拿出來賣，也讓買家的月還款降低，讓雙方都有好處。
可攜式房貸（Portable Mortgage），指的是屋主賣掉現住房後，買下一間房時，把自己原本那筆房貸「搬到新房」上，延用原利率、原條件，通常需在指定期間內完成換屋，且仍要重新核貸與重新設定抵押物。對屋主來說，就不會因為換屋而被迫放棄低利率。這樣市場的流動性就會動起來。
可承接房貸（Assumable Mortgage），是讓買家在購屋時，把賣家現有的房貸「承接過來」，延用原本的利率、期限與剩餘本金；貸款主體從賣家換成買家，但需要貸方同意，與重新審核買家的資質。
可承接房貸對買家來說，可以直接拿到較低利率，月付可能大幅下降。這樣就可以增加買家的購買意願，但換句話說，賣家就會失去原本的低利率。原則上，同一個房產的買賣，只能選擇一種貸款類型。
第三個可能性：聯邦土地與新供給
在川普陣營的住房敘事裡，「在聯邦土地上擴大供給」一直是重要主軸。美聯社的報導提到，住城部（HUD）部長史考特・特納（Scott Turner）提到，川普曾在競選時主張用 「自由之城Freedom Cities」在聯邦土地上蓋新城市與住房。
實際上，早在2025年3月17日，住城部與內政部曾對外宣布成立聯邦住房用地聯合工作小組（Joint Task Force on Federal Land for Housing），並明確列出方向：盤點「低度利用」聯邦土地、挑選適合住宅開發的地塊、簡化土地移轉或租賃流程、以「可負擔」為核心，並特別提到鄉村與部落社區會是重點。
預測：美國史上最激進住房改革 長這樣？！誰是贏家？ #美國地產熱點 1/03/2026
若新年要推出「大動作」計畫，很可能會把它包裝成：盤點可開發的聯邦資產（轉讓或租賃給州地方或開發商），以示範案或競標方式，推大型住宅供給，尤其是在西部聯邦土地占比高的州。
第四個可能性：稅制與投資誘因
國會研究處（CRS）的報告顯示，2025年7月，已通過部分住房相關稅制，例如擴大低收入住宅稅額抵免（LIHTC）、調整房貸利息扣抵，和州與地方稅扣除（SALT）等。
低收入住宅稅額抵免LIHTC（Low-Income Housing Tax Credit）是聯邦稅制工具：政府不直接出資蓋房，而是提供開發案一段期間的稅額抵免。開發商把稅額抵免「賣給」需要抵稅的投資人，換取股權資金，從而降低要借的債務與利息成本，如此一來就能壓低住戶的租金，並長期可負擔得起。
機會區域（Opportunity Zones）是定位在「經濟困難區」開發房產，讓投資人把既有資本利得投入合格基金（QOF），在符合持有年限與規則下，獲得遞延或減免等稅務好處，進而把私募股權、開發資金導入「指定區」。簡單的說，這個方案也是讓特定區域的開發商，取得稅務優勢，並獲得資金的計劃。
若川普要在新年推「更激進」的版本，也可能是進一步擴大投資誘因，例如低收入住宅稅額抵免、機會區域的擴大辦理，或把稅制、補貼設計與「供給端改革」綁在一起，像是對地方放寬興建的配套獎勵。這樣就能針對特定人群、特定區域起到增加供給的作用。
所以，依照目前白宮釋出的訊號，「最激進的住房計劃」比較可能是跨部會、以行政手段為主，並且改善供給端、金融端並行的組合拳：達到更快蓋房、更容易買得起、對開發商釋出更多誘因和更多土地。
除了以上比較中規中矩的推測之外，我也有一個更為「激進」想法，把短期救交易、中期拉供給、長期改制度綁在一起。
第一、立刻把「有效房貸利率」往下砍：
全國性、限期的利率補貼或買斷（Rate Buydown）。對符合條件的自住買家（例如首購或中低收入、特定價格上限）提供2–3個百分點的利率買斷，期限3–5年（或前2年更高補貼、後面遞減）。
補貼不透過銀行自由定價，而是用標準化規格，讓補貼要直接指定用在「利率變低」這件事上，而且規格要固定，讓銀行比較難把它改成各種費用來多收取。
第二、擴大推行全國性的房貸可承接和可攜式：
允許屋主把現有低利率房貸「帶著走」到下一間自住房，在同一借款人名下，原貸款可轉移到新屋；同時把「可承接房貸」制度擴大到更多產品，並設計標準化流程，避免交易拖延。
其實，原本美國就有房貸可承接制度，只是在政府背書的貸款體系裡，並且適用範圍與流程受限。但是，可攜式房貸基本上「不是既有制度」。所以這兩種房貸如果能擴大施行、真正落地，對房市的解凍會有更大助力。
第三、直接「聯邦化」一部分地方分區：
用錢與法規把供給打通。設立「聯邦住房熱線」：只要州或城市接受一套「硬條件」，就可獲得大額基礎建設、交通、學校、社福等綁定資金。
硬條件例如：交通走廊或就業中心一定半徑內，允許多戶住宅不用逐案聽證。審批時限（例如90–120天逾期自動視為通過）。允許ADU、雙拼、四戶（fourplex）在既有住宅區合法化。統一一套「預審通用圖庫」：採用就免走大部分設計審查。
換句話說，法規事先就寫清楚：高度、退縮、停車位、密度、綠地、外觀規範等。開發商把圖送去，只要全部符合：政府只能做「技術性審查」（例如消防、結構、管線），不能要求你再去跑行政程序或逐案投票。達到開發速度快、可預期，直接降低時間成本、溢價成本，還有開工的風險。
最後可再疊加一個「短期見效」的快速工具：
針對空置辦公和商用樓改建住宅，用聯邦稅收抵減、低息融資推動改造，並用模板化規格把設計審查壓縮。這對部分城市核心，尤其辦公空置高的市場見效快，但不是全國通吃。
以上就是目前想要救活房市，檯面上大致可運用的工具，我們可以看看到時候川普拿出的大招符合了以上幾項，或是有更意想不到的秘技能震驚全場！不管如何，我都非常拭目以待。◇
