危機下中共讓地方自主調控房地產 專家析因

【大紀元2024年01月28日訊】(大紀元記者黃雲、駱亞報導)進入2024年,中國房地產危機拖累經濟的狀況將更嚴重。近日,中共開會提出「充分賦予城市房地產調控自主權」。專家認為,這顯示中央對房地產危機已無解,讓地方政府自己解決。

房地產危機下 中共罕見放權

1月26日上午,中共住房城鄉建設部召開城市房地產融資協調機制部署會,稱各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單,並協調各地金融機構發放貸款。第一批項目名單本月底前落地。

同時,中共住建部稱加快構建房地產發展新模式,「因城施策」、「一城一策」,「用好政策工具箱,充分賦予城市房地產調控自主權,各城市可以因地制宜調整房地產政策」。

參加此次會議的人員包括中央財辦、中央金融辦官員,各省(區、市)住房城鄉建設廳(委)相關官員和35個重點城市相關官員。

對於中共提出「充分賦予城市房地產調控自主權」,華裔經濟學者李恆青向大紀元表示,這個政策是將穩定樓市的責任扔給地方政府,「現在就讓你們(地方政府)一城一策,你們自己去管去吧,我(中央)管不了了。我現在就讓你們自己去調控,由省委、省長、省委書記去調控。」「現在讓各地領導都去嘗試,嘗試著怎麼去做。」

「什麼精準施策,一城一策,其實根本不是,就是它沒能力控制了、沒能力去做了,那大家就地各自為戰,把你的資源都利用起來,能做多少做多少,為習近平分憂解難。」

「過去(房地產)中央一直都是背著、抱著,現在它說我管不了了,想放權了,這可不是習近平的習慣,習近平是把所有的權都抓在自己手裡。」

一名在惠州的房地產業內人士製作視頻也分析說,這意味著每一個城市都可以按照自己的需求看著辦,「你想降價可以,想調低首付比例也可以,只為經濟增長、市場穩定,想怎麼辦就怎麼辦」。

廣州響應自主調控 鬆綁大戶型限購

中共住建部開會的第二天,1月27日,廣州發布優化樓市調控通知稱,即日起,在限購區域範圍內,購買建築面積120平方米以上(不含120平方米)住房,不納入限購範圍。商服類物業不再限定轉讓對象。

不過,廣州當地房地產業內人士對這次限購政策鬆綁的預期並不高。

2023年8月、9月,廣州曾密集採取樓市調控政策,包括實施「認房不認貸」政策,率先下調二套房首付比例至40%,首次官宣解除對黃埔、番禺、花都三區的住房限購等。但廣州市場在2023年只是月度成交隨政策波動,進入11月份,廣州新房成交套數環比下降約2成,成交均價約3.7萬元/平方米,環比下降5%,創2023年下半年新低。

據克而瑞數據,截至2023年末,廣州庫存量為1232萬平方米,同比下降8%。去化周期為19.6個月。

廣州是大陸各地政府「因城施策」調整樓市、效果不彰的一個縮影。據中原地產研究院統計,去年9月是中國房地產歷史政策次數最多的一個月,單月房地產調控次數超過175次,刷新歷史紀錄。中原地產首席分析師張大偉說,「從全國看,大部分城市寬鬆政策已經出無可出。」

樓市利好政策密集出台,但中國房地產繼續萎靡不振。2023年中國庫存商品房的面積持續走高。中共國家統計局的最新數據顯示,2023年11月末,商品房待售面積6.54億平方米,同比增長18.0%。其中,住宅待售面積增長20.4%。

李恆青認為,中國房地產市場已經垮塌三年,供應遠遠超過了市場需求,到處是大量的閒置房子,很多地方出現沒有人住的鬼城、鬼村。

「現在就是崩盤。因為老百姓購買能力已經比原來差了很多,另外,大家都在等房地產繼續垮塌,這是一個大的預期,那誰還會現在去買房呢?只有被逼無奈了,說這媳婦不買房娶不進來他才去買房。除了這樣的,其他都等到房地產最後見底了、準備反彈了才能買。」

「整個系統就是在一個潰敗、螺旋式下滑。可能有一點點利好消息有一點點波動,但是下滑的速度是越來越快,現在就地心引力太大了,所以就一直往下砸,目前來說都在加速。」

專家:最大的問題是金融部分

中國房地產危機已全面呈現。在中共住建部會議的前兩天(1月24日),中房網的消息稱,2023年全國約有233家房企發布了相關破產文書。其中,浙江、湖南、廣東三省的破產房企數量居前三位。統計數據顯示,2020年至2023年的4年期間,超1200家房企破產。

此外,中共央行發布數據顯示,2023年第三季度末,人民幣房地產貸款餘額同比下降1,000億元人民幣(同比下降0.2%),這是2005年有數據以來的首次同比下降。

同期,個人住房貸款餘額下降4900億元(同比下降1.2%),個人住房貸款餘額出現歷史性的負增長。這表明民眾在提前還房貸、持幣觀望。

中華經濟研究院助研究員王國臣認為,「(中國的)房地產危機不太可能解決,現在最主要的問題全部跟房地產有關。當局發力救市,房地產投資不升反降,更跌入負成長。」

李恆青說,最大的問題就是金融部分。「整個市場垮了,那只能降價求生,資金要回籠過程就會看到非常慘烈。」他說,「房地產降價的幅度非常之大,二三四線城市降價幅度都有達到50%以上,一二線城市還有一些大型省會城市,降價的幅度也都是在15%到20%。」

「在這樣的情況下,以房子為抵押的貸款,最後就是資不抵債,很多人就會選擇主動斷供。這時就要爆發系統性的金融風險了。」

他還表示,中共住建部放權,讓地方政府負起穩定樓市的責任,與之配套的,就是剛剛結束的省部級高級領導幹部推進金融發展健康發展研討班,「加強他們對中國的現在系統性金融危機爆發的風險的認識」。

房地產及其相關行業在中國GDP的比重約為25%。1月9日,瑞銀投資銀行首席中國經濟學家汪濤警告說,如果房地產穩定不住,下行更多,可能引起房價更深度的調整,引發居民信心進一步跌落,對穩經濟非常不利。

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