【2025年03月10日訊】本集再次請到這個舊金山灣區的知名房地產公司——德立昂房地產（Deleon Realty）買方經紀人Maggie來跟我們分享，當地春季市場的最新情況。
李歐問：Maggie請跟我們分享帕洛阿圖（Palo Alto）周邊的市場現在到底如何？房產價格有沒有出現浮動？或者是供應量情況，是短缺呢還是增加？這是很多買家關心的事情。
Maggie答：春季當然市場就會有更多的房源。所以，接下來這幾週，尤其是在超級盃和總統日的週末之後，明顯的感覺到房源多了很多，但即使是房源比淡季的時候多，和買家的數量相比的話，房源仍然遠遠不夠。
目前來說，我們所看到的市場，所有的獨立房房源都是多個報價（multiple offer）的情況。因為我每週都會在市場上open house，我可以看到有多少的買家來看房子。
上一個星期我們有一套在Palo Alto的獨立房上市，當時週六、週日兩天open house的時候，都有一百組來看房。最後，收到了11個報價。大家就可以看到，其實現在的市場，還是供不應求的一種情況。
雖然現在利率稍微向下調了一點點，但是經濟狀況也有點不明朗，起碼在Palo Alto和周邊的城市，比如說洛斯阿托斯（Los Altos）、紅木城（Redwood City）、門羅帕克（Menlo Park）和山景城（Mountain View）等，這些城市我們看到的情況都還是賣方市場，而且價格和去年的同期相比的話，還是往上走的。
我覺得今年春季市場的情況，應該是重複了2021年春季的市場情況，我有這種感覺。
我是一個專門做買家的經紀人，所以我每週都會在市場上下offer，我可以感受到這個市場非常的熱絡，現在，尤其是Palo Alto或者它周邊的城市，對一些科技人員或者是尋求一些頂級學校的家庭來說，都是非常有吸引力的一個地方。
問：因為Maggie是買方經紀人，可不可以跟我們分享一下，現在的市場情況，買家要做哪些準備？他們面臨最大的障礙是什麼？
答：買家首先要把他們的抵押貸款的預先批准信做好，如果能夠做到承保的預先批准（underwriting pre-approval）那是更好的，因為在一個競爭的賣家市場裡面，如果你的預批信是pre-approval，那賣家會更有信心來接收您的這個報價，這些小小的細節就會讓你有更多的機會拿到房子。
第二個，要找一個熟悉當地的房地產經紀，比如說Palo Alto本身就有13個社區（neighborhood），每一個neighborhood它的特點都是不一樣的，價格也是不一樣的，如果您希望進入Palo Alto，那經紀人就會根據您的預算和您想要的優先事項是什麼，給你介紹不同的房產，您可以少走很多彎路。
對於買家來說，許多房子在市場上面，它的開價（listing price），和它最終的售價是有很大的差距的。例如，我們上週有一套房上市的時候300萬，但是，到最後成交是超過400萬；然後有一套是398萬，然後成交是超過450萬。
所以，買家如果在市場上，單憑自己從Redfin上面找到的數據，然後去看房的話，很多的情況下其實會浪費很多時間。看房的時間再加上查看上市房披露報告全部看一遍，再去研究它。這些所有事情做下來之後，你可能已經失去了一個機會。
問：有些房產收到很多報價，有些則不一定，您們怎麼去判別這個房子到底熱不熱呢？
答：房子熱不熱有很多因素會影響到，有時是因為股價漲了，我才可能去看房，但這週忽然之間，特斯拉股價一下子掉了30%，或者是我們的川普總統說了一句什麼話，都會影響到整個市場的信心。
所以，每週的情況都很不一樣。那我們作為買家經紀人的話，因為我每週都在市場上下offer，我們對這種細微的變化會非常的敏感，這一套房子，它到底是能夠收到多少報價，是不是會非常搶？你可能要加價多少？或者是另外一套只收到兩個報價，那您就有機會以更低，不需要跟別人搶的情況，可以省下十萬二十萬，就成功的拿到這套房子。
這些機會每週都有可能會出現，但是這種機會也只有那些長期在市場上很活躍的經紀才可以抓得住。
那我給買家的忠告就是，有時不要去瘋搶一些太熱的房子，而是可以退一步，去選擇一些不太完美的房子。
比如說房屋的平面圖（Floor Plan）不太完美的情況下，我們可以通過改造格局，讓它更加適合您的家庭的生活。然後，如果你的預算在有限的情況下，又想進入某一些比較好的區域，那就可以選擇一些位置沒有這麼完美的地方，作為一個起碼買得起的房子，然後將來再考慮換房。
今春矽谷買房 專家給忠告！矽谷AI熱 房市熱？｜買家最大的阻礙？加州熱門房產類型 3/08/2025
問：可不可以跟我們談幾個，您最近成功交易的案例呢？
答：在Palo Alto一套非公開上市（off market）的房子，也是一套出租房（rental property）。但是在這種情況下，我的客戶還是看了房子之後，馬上下報價了。
即使這麼一套off market的房子也有3個報價，其實總共應該是5個，但開始的兩個可能太低了被排除。
這套房子我通過整整兩天的協商，來來回回每一樣的細節去談，從價格到條件，如何對租客負責、佣金由誰付等等，和賣家都非常認真地去談，最終我還是拿下來了，所以客戶非常開心。
而且，這個off market的機會，應該是比open market的情況少了十來萬的價格，因為同類型的房子在Palo Alto，肯定是同一週都收到了11個、12個報價，至少也有七八個，而且他們都會超過開價。
另外，上週有一套開價400萬的獨立房，我們都會認為這一套房子可能會有很多報價。但是，最後只收到了6個報價，也不算少。
客人很喜歡這套房子，因為各方面都很新，不需要去重新裝潢。因為目前來說，經過上次南加州火災的緣故，幾乎有一萬套的房子需要重建，再加上關稅等等的因素影響，現在如果再買房去翻新，或者是重建的話，所有的成本都會高很多。所以，現在的買家都更傾向於，去買一個已經不需要再翻修的、比較新的房子。
問：加州政府之前通過允許興建ADU（附屬住宅單元），或者是增加住宅密度的法案，這些到底對現在市場的供應量有沒有幫助呢？
答：幫助肯定是有的，因為現在進來的買家，很多都會考慮ADU。土地是越來越短缺，而且這個AI產業現在這麼蓬勃，所有的這些科技人員，再加上從中國或者是從臺灣、世界各地來的華人，都是追捧這些區域，因為學區、生活質量和氣候等等的緣故。
所以，這些買家進來的時候，他們經常問到的一個問題，就是可不可以建ADU？還有樹木在後院裡面，能不能砍掉？這些都是他們關注的問題。
儘管ADU的建設，肯定是大大的幫助了市場，但是幫助有限，供不應求的問題還是存在。
問：您談到現在追逐AI熱，我也聽到現在灣區還是有不少裁員的消息，這對當地的房地產市場有沒有什麼影響呢？
答：會有影響。我們還是持觀望的態度，看看它對這個市場影響多大。但是另外一方面，除了高科技公司，灣區還是有其它的產業也非常的強，比如說金融、醫藥，以及各種服務業也相當的強。在半島地區，有很大一部分買房的客戶，都是做IT、科技方面的客戶，但是也有一大部分，不是做科技產業的。所以，總的來說，影響有限。除非，出現什麼大的經濟動蕩，可能價格才會下調。
我們原本預計今年，在Palo Alto周圍的這些房價會上漲10%，但是因為南加的火災，還有現在一些政治因素，其實我們已經下調了預測，大概漲幅是5%~7%左右。
但是到目前為止，我看到硅谷的房產還是在上漲的趨勢，沒有看到任何趨緩的跡象。
如果買家有預算受限的話，可以考慮聯排房（townhome）或者公寓（condo），現在這些都不是很強手。比如說在Palo Alto的市中心有一個聯排房，離California Avenue或Stanford University非常近，離醫院也非常近，但是它並沒有太多人去搶，那我覺得以合理的市場價出價，你就能夠拿到了。當作一個小家庭的第一個家，我覺得是非常好的一種選擇。◇
歡迎聯繫Delon Realty（德立昂房地產）
買方經紀Maggie Chen ｜DRE #01930397
精通國語、粵語和英文
Cell：510-862-3617
賣方經紀Audrey Sun | DRE #01933274
精通國語、粵語和英文
Cell：650.785.5822
德立昂地址：1717 Embarcadero Road
Palo Alto, CA 94303
網址：www.deleonrealty.com
辦公室：650-617-5450
責任編輯：李曜宇
