在美國買房，對新移民來說既是夢想也是挑戰。特別在灣區，房價高，幾乎人人都要靠「貸款」上車。名字一來就一串：Conventional、FHA、VA、Jumbo、Non-QM……第一次聽到確實會慌。其實，最先應該搞懂、也最常見的，就是 Conventional Loan（常規貸款）。把它想成一把「刻度尺」：先懂標準長怎樣，後面比較其他方案才不會被繞暈。
什麼是「最常見／最標準」的房貸？
30 年期本息貸款：大多數人選擇的就是它——每月金額固定，一路付到 30 年結束。
為什麼很多人不一定選「30 年固定利率」？因為利率通常比 ARM（可調利率）高，月供也更大。
7 年或 10 年 ARM 很受歡迎：前 7/10 年利率固定、月供較低；之後利率才會按市場調整。因為多數家庭 7～10 年就會換屋（結婚、生娃、換學區等），很多人乾脆用 ARM 把前期月供壓下來，比較輕鬆。
常規貸款是什麼？
簡單講：不靠政府直接擔保、按「房利美（Fannie Mae）／房地美（Freddie Mac）」規則審核與流通的貸款。只要你符合這套規則，銀行就比較容易把貸款打包賣到二級市場，資金易流動，利率往往也更有競爭力。
它的好處對新移民很實際：
規則清楚：全國標準、條件透明。
選擇多：大部分銀行／貸款機構都有，容易比較。
可比性強：差異多在利率和服務，不在基本門檻。
你大概要符合什麼條件？
- 信用分數（FICO）
通常至少 620 分。分數越高，利率越容易好看。
養分數三招：申請一兩張卡、利用率盡量 <30%、按時還款連續 12～24 個月。 - 首付（Down Payment）
不是非得 20% 才能做常規貸！首次購房最低 3% 也可。
但低於 20% 需要 PMI（房貸保險），等你房屋淨值到 20% 左右就能取消。 - 債務收入比（DTI）
粗略希望 ≤ 43%（有時可放寬到 50%）。意思是：月收入 1 萬，所有債務的月付加起來最好別超過 4300。 - 貸款上限（很重要！）
常規貸有金額上限，超過就算「Jumbo」。
2025 年：全美大多數地區的基準上限是 $806,500；高成本地區的上限（ceiling）是 $1,209,750。灣區多個縣屬高成本地區，像舊金山、聖馬刁、聖塔克拉拉等縣單戶住宅上限為 $1,209,750；但各縣可能略有不同，以 FHFA 每年公布的縣別表為準。
「土辦法」：先算買力，別亂看房
要不要先跑一趟銀行？可以更快更準，但在此之前有個很接地氣的估算：
年度稅前收入 × 4～5 倍 ≈ 你大致可承受的貸款額度
例如：家庭稅前 $200,000/年 → $800,000～$1,000,000 貸款；如果你有 20% 首付，可看的房價大約 $1M～$1.25M。
（最終仍以銀行的 DTI、信用、資產審核結果為準。）
常規貸款為什麼受歡迎？
利率通常更有競爭力（尤其信用、收入狀況好的情況下）。
選擇彈性：30 年固定、15 年固定、或 7/10 年 ARM，按家庭規劃搭配。
長期可省錢：低首付雖要 PMI，但淨值到 20% 可取消；比起 FHA，長期成本往往更容易壓低。
常見三個誤區（踩過雷的人都懂）
- 「我存款多，就一定貸得下來」
銀行更看重收入穩定與信用紀錄。只有存款、但收入報稅不穩，仍可能被拒。 - 「一定要 20% 首付」
錯。3%～5% 的常規貸很常見；關鍵是你能否承擔更高月付＋PMI，以及總成本。 - 「只盯最低利率，不看條款」
利率只是表面。Points（買點）、ARM 如何調整、提前還款規則都會影響到手成本。
新移民實操 4 步
第一步：先養信用
到美第一年就行動：開卡、按時還款、保留每月對帳單紀錄。
第二步：穩定報稅（特別是自雇）
銀行看的是你報稅申報的收入，不是帳上現金。
第三步：算清月付
「房價 + 利息 + 地稅（加州約 1%～1.2%/年）+ 屋保 + HOA（如有）」一起看，別只看房貸本身。
第四步：拿到預批函再出手
先找銀行或貸款經紀做預批（pre-approval），知道自己能買多貴，也能在出價時更有底氣、加快過戶。
什麼人最適合走常規貸這條路？
在美有兩年以上的工作／報稅紀錄；
信用分數 720+ 更有利；
有一定首付，但不想背過高成本；
計畫自住、重視長期總成本的人。
ARM 是什麼？為什麼很多家庭會選 7/10 年固定的 ARM？
ARM（可調利率）：前 7 或 10 年利率不變，過了固定期，才會按市場利率調整（通常每半年或每年一次，調整幅度有上限）。
它的好處：固定期利率通常比 30 年固定更低，月供更輕。
為什麼很搭實際生活？許多家庭 7～10 年就會換屋（換城市、換學區、換房型），往往在利率重置前就賣房或再融資，等於享受了低月供。
但要有風險意識：若固定期後還持有房子，利率可能往上跳，月供會變多——你得提早準備好「要不要再融資、是否扛得住」。
口袋小辭典（超快懂）
PMI（私人房貸保險）：首付 <20% 才需要；保的是銀行不是你。等你房屋淨值到 20% 左右就可取消，月供會降。
Points（買點）：先花一筆錢把利率買低。一般 1 個 point ≈ 貸款額的 1%。適合打算長期持有的人。
ARM：前幾年固定、之後按市場調。看清三件事：固定期多長、到期後多久調一次、調整有沒有上限（cap）。
Jumbo：超出常規上限的貸款。要求通常更嚴（信用、首付、資產留存等）。
最後一句話
常規貸款不是最「好拿」的選擇，但它最「標準」。先用它建立理解框架，再去比較 FHA、VA、Jumbo 等選項，你的決策會清楚很多。對新移民而言，先信用、再收入、資金留痕，路就通了。等規劃明白了，再選 30 年固定或 7/10 年 ARM，都是好選擇——關鍵是和你的生活節奏對得上。
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