硅谷房市又衝新高,房價在山頂了嗎?

【大紀元2022年04月25日訊】文:Joyce Zhao・硅谷房地產經紀
2022年一季度,儘管利率攀升、股市動蕩、俄羅斯出兵烏克蘭、新的變種病毒出現,各種黑天鵝事件都沒有影響灣區房地產走勢,市場繼續火熱,價格連創新高。特別是一二月份時候,很多房源等不到Open House就被提前出高價的買家端走,真所謂沒有最高,只有更高。

硅谷房地產和去年的獨立屋一枝獨秀不同,今年聯排和公寓也開始發力,交通位置好或者比較新的單位都變得十分搶手,價格也開始回升。今年初開始的加息對買家的熱情還沒有明顯打擊,相反,大家都想在利息達到一個新高前鎖定相對還比較低的利息,趕上最後一班車,競價十分積極。

圖1中可見今年一季度Santa Clara縣中位數房價已經達到185萬,比上個季度增長12%,比去年同期的149萬上漲了40%。通常來說第二季度才是一年的銷售最高點,無論是價格還是成交量,但是今年第一季度已經提前發力,第二季度利率大幅上漲後,能否持續有待觀察。

01圖:Santa Clara County獨立屋中位價走勢圖。(Joyce Zhao提供)

記得我在之前的分析報告裡提到當時公寓價格走勢沒有跟上獨立屋,屬於價格窪地,有補漲的空間。今年一季度聯排和公寓果然開始拉升,比去年同期上漲9.2%,比上一季度也有了5%的漲幅,已經追平2018年的最高點(圖2)。這個除了價格溢出效應外,各大公司部分恢復上班的預期,也為交通方便的公寓房帶來利好消息。

02圖:Santa Clara County 公寓中位價走勢圖。(Joyce Zhao提供)

圖3和圖4可以明顯看出一季度是火熱的賣方市場,一方面,在售房源在市面上的銷售時間變短,達到了近幾年最低的14天,也就是平均來說,房子上市兩週就可以賣掉。這其中還包括了銷售相對較慢的豪華地產和有硬傷或者開價過高滯銷的房子,按照筆者實際經驗來看,正常的房子基本一週就進入合同,更有甚者上市一兩天就被搶走。

03圖:硅谷房市,2022第一季房屋在市場上的天數。(Joyce Zhao提供)
04圖:硅谷房市,2022第一季房屋售價和開價的比例。(Joyce Zhao提供)

另外,售價和開價的比例也達到了近年最高的114%,平均來說,要加價14%才可以買到房子。在火熱的市場中,賣方更加喜歡開出遠低於市場的價格來吸引更多注意力,通過大量的offer達到競價搶房的效果,從而推高房價。在特別熱門地區,比如Sunnyvale、Los Altos、Santa Clara等,經常看到加價幾十萬甚至一百萬的現象,這個「釣魚價策略」大概也屬於灣區房市特色了吧。

一邊是賣家不斷賣到令人乍舌的高價,一邊是買家不斷提高預算或者降低需求還買不到房,這種嚴重不平衡的市場還能持續多久?值得注意的是,到三月底為止,Freddie Mac 30年固定利率已經從12/31/2021年的3.11% 漲到3/31/2022的4.67%,增幅近50%(圖5)。利息的增長意味著買家的購房成本增加,購買力降低,對房市是一個冷卻的效果,好比2018年下半年,利息的上漲,直接把當時火熱的市場來了個大降溫。如果一方面利息居高,另一邊房價也處在高位,那麼對購房者來說是兩頭受打擊,勢必影響他們買房的積極性。

05圖:30年固定利率走勢圖。(Joyce Zhao提供)

今年聯儲加息縮表的政策是板上釘釘的,只是利息最後會去到多高很難精準預測,Freddie Mac三個月前預測2022年30年固定利率平均會是3.6%的水平,可實際上,三月底就已經達到了4.67%。除了利率,影響房價的因素還有很多,比如股市、通貨膨脹、戰爭、疫情、政府政策、就業和全球經濟環境,以及本地經濟環境等,並不是單一因素決定的。

圖:硅谷房地產,Santa Clara County各城市數據。(Joyce Zhao提供)
硅谷房地產,Santa Clara County各城市數據。(Joyce Zhao提供)
硅谷房地產,Santa Clara County各城市數據。(Joyce Zhao提供)

灣區房市近年都有一個痛點就是供應量不足,如果這個問題沒有徹底改變,那麼未來還將是賣方市場,只是將進入相對平穩的周期,房價短期內腰斬或者大幅度增漲都不太可能發生。就當前的市場來說,對於賣家,要更加精心準備好你的房屋,抓緊賣方市場的時機,盡快上市,保持合理的價格預期。

對於自住買家來說,避免高槓桿買房,不要盲目追高,對那種賣相好、多人競價的房子要保持冷靜,多看多比較,確定是自己喜歡的房子或者合理價位再下手,保留一定的資金儲備,做好長期持有的打算。不論買房、賣房,歡迎隨時聯繫你身邊的地產專家Joyce Zhao:408-249-0908做免費諮詢。#




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本文刊載於舊金山4月23日地產版

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責任編輯:李曜宇

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