美國地產熱點

房市下行中 鳳凰城市場出現什麼變化?(上)

【2022年08月05日訊】(記者李歐採訪報導)美國參眾兩院最近剛剛通過《芯片法案》,將幫助英特爾、台積電等芯片大廠加快建廠,鳳凰城有望成為美國的半導體中心,這當然對當地的房地產市場是大大的加分!不過現在房貸利率上漲、房價漲幅很高,加上經濟放緩等等的因素影響下,現在鳳凰城房地產的火熱程度也在迅速降溫,至於現在降溫到什麼程度,是不是有出現崩盤的跡象呢?還是緩緩降溫?本次就要來訪問當地的房地產經紀Vivian Gong。

問:升息之後的鳳凰城房地產市場發生什麼變化?

Vivian:從美聯儲大幅加息,五月份以後,市場一下子冷卻了很多,而且不只是鳳凰城,好像全美都是這個情況。我們這裡一下從非常火熱的賣方市場,轉變成買方市場。五月份之前,隨便一個房子上市,瞬間就被買家搶了,四五十萬的房子就算加價五萬都買不到,但自從五月之後,放緩了許多,現在市場上房源多了一些,買家可以挑挑撿撿,如果一個房子上市時間長了,買家還可以有談價空間。

現在賣家都等著買家的報價,所以說,買家也不需要放棄任何買房合同的意外條件(Contingencies),各方面的條件都有談判的空間,甚至賣家還可以付一點錢,幫助買家降低貸款利率。

問:鳳凰城現在有出現降價情況嗎?

Vivian:可能有一點點,但是非常不明顯,基本沒怎麼降價。不過往後幾個月可能會有下降的趨勢。現在的情況是,上市價不像上半年一直往上漲,但也沒有往下降,只是買家不需要往上加價。其實,受歡迎的房子還是有買家在競價,但普通的房子就不需要去搶房了,它可能會在市場掛一段時間,報價才會進來,如果幾個星期都賣不出去,賣家就會降低價格。

問:現在搬進鳳凰城都會區的人口還多嗎?

Vivian:鳳凰城都會區的人口流入是很多的,大概在全美是前三位的。首先有一個大的趨勢,藍州的民眾在往紅州移動,像是德州、佛羅里達州、亞利桑那州都是比較傳統的紅州,所以很多人選擇往這些的地方遷移。尤其,鳳凰城這裡有許多半導體行業在興建廠房,比如台積電。稍等我可以分享幾個大公司在這個建廠的最新情況。所以說,有工作需要的人就會往這裡流入,很明顯。

問:去年五月大華99在Chandler開店,是不是當地的華人增加很多?

Vivian:其實搬進來的華人還是少數,當地美國人還是比較多,而且我們這裡天氣很熱,並不是所有人都能適應,如果搬到這裡來,一般都是工作因素比較多。但是,當地的華人也是滿成氣候的,除了大華以外,還有好幾個中國超市、韓國超市、越南超市,而且最近一年,奶茶店多了很多,比如鮮芋仙、老虎堂等等,吃的花樣比以前豐富了。

請看視頻採訪:鳳凰城房地產最新發展 進入買方市場?|鳳凰城人口流入|出租房市場|半導體 芯片大廠現狀|有潛力的發展城市【美國地產熱點】第79集

問:當地的出租房投資如何?

Vivian:這裡是一個非常適合房地產投資的地方,很多美國人都非常青睞來鳳凰城投資地產,因為這裡的政策比較適合買投資房,不像是加州有些法規是比較偏向於租客的,如果碰到一個租霸,房東會很頭疼,但是鳳凰城這裡是保護房東的,如果租客不繳房租了,基本45天之內都可以把租客驅逐。另外,這裡的地稅很便宜,是房屋估值的0.7%左右,有些地方甚至不到0.7%,而且估值會比你實際的買價要再低一些。而且,這裡沒有什麼天災,龍捲風、冰雹都沒有,所以對房子的維護比較容易,

這裡的投資回報也比較好,不過這是之前的情況,現在已經有所不同。去年下半年,我的客戶每個月輕輕鬆鬆,都會有四五百元的正現金流;如果時間再早的話,去年年初或更往前,那現金流就更多了。

但今年就不同了,因為房價漲得很厲害,還有利率的上漲也對現金流影響非常大。我可以算一筆帳給大家看,去年十月,我幫客戶在錢德勒(Chandler)買一套出租房,面積1885平方呎,賣家開價45萬,我們是46.5萬拿到,首付款25%,30年固定利率是3.2%,事後租金是$2,300,其它房子的所有費用:每個月地稅$150,HOA費$55,房屋保險$60,物業管理費75。所以算下來房子的總開銷是$1896,和租金一減,正現金流是$404。

現在,同樣的房型,房價比當時要高得很多,利率至少5%以上,所以很難買到有正現金流的投資房,最好就是能持平。所以現在投資客銳減很多,就算自住剛需買房的人,也打算觀望一段時間,因為市場在下行,大家都不敢輕易出手。

問:現在鳳凰城都會區的上市房多嗎?

Vivian:現在是比之前多,但總體沒有出現很多,而且真正高質量的房源還是很缺乏。我這邊確實也有不少客戶打電話說想要賣房,這可能是個普遍現象,很多人或許會覺得(賣房)高峰要過去了,要趕緊賣。其實,現在作為賣家,心理要做一個適當的調整,因為山頂已經過去了,現在賣的話,會在市場上多待一些時間,價位也不能期望太高。

但是,賣方市場確實火了好幾年,賣家當然會有不適應的情形,所以有些人收不到他想要的價位,他就不賣了。另一方面來說,現在租房市場很好,租金一直在上漲,也很好租。這個情況也是因為利率上漲,很多買家想觀望等待,或者有人無法申請貸款了,這些人只能轉為租房,就造成租房市場現在很好。

所以很多賣家收不到想要的價位,就轉為租房,也是很好的方式,不少人都是早前購買的,房價、利率都比較低,所以怎麼樣都不吃虧。

現在,雖然投資客減少很多,但有些投資客還是考慮要買房,只是要達到正現金流比較困難。不過,有些人認為,只要租金能負擔一部分房貸,自己出一點錢也是可以接受。他們的想法是早點把房貸付清,或者是等利率下來時再做再融資,各種情況都有。

問:租金行情大概如何?

Vivian:1500平方呎的房子,普遍能租到2300美元左右,當然也要看房屋內部裝修的好壞。另外,我們這裡有游泳池的房子,會比沒有泳池的多租一兩百元,因為這裡天氣熱,泳池的利用率很高。

在鳳凰城都會區,帶有泳池的出租房,租金價格會更好。(Shutterstock)

問:你對未來一年房市的看法?

Vivian:我確實預測不了市場,但以今年下半年來說,市場應該是會比較慘淡的。正常來說,春夏兩季是房地產的旺季,秋冬是淡季。今年這個趨勢尤為如此,畢竟利率一路在漲,最近美聯儲又升息0.75%,所以說,很多人都在觀望等待。我認為今年下半年會是一個比較淡的市場。但對於一個真正想要買房的買家來說,在這個時候入手其實是合適的,起碼可以跟賣家談判了,可選的餘地也多了一些,甚至可以講價格,前幾年根本不會有這種情況。

但如果說明年市場如何,還是不好預測,現在的世界處在一個很動盪的局勢,而且疫情以來我們都在見證歷史,很多東西變得不能按照常理來思考,所以我還在繼續觀察當中。◇(下篇待續

亞利桑那州鳳凰城地產經紀Vivian Gong。(Vivian Gong提供)

本文刊載於舊金山8月3日地產版

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責任編輯:李曜宇

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