【2022年08月05日訊】（記者李歐採訪報導）美國參眾兩院最近剛剛通過《芯片法案》，將幫助英特爾、台積電等芯片大廠加快建廠，鳳凰城有望成為美國的半導體中心，這當然對當地的房地產市場是大大的加分！不過現在房貸利率上漲、房價漲幅很高，加上經濟放緩等等的因素影響下，現在鳳凰城房地產的火熱程度也在迅速降溫，至於現在降溫到什麼程度，是不是有出現崩盤的跡象呢？還是緩緩降溫？本次就要來訪問當地的房地產經紀Vivian Gong。
（房市下行中 鳳凰城市場出現什麼變化？上篇）
問：現在半導體產業在當地的發展如何？
Vivian：去年說台積電要過來鳳凰城，還有很多半導體公司要過來，現在的情況是，台積電的廠房正在趕工建設當中，我有時去看房子路過都會看到。據說本來預計是2024年可以投入使用，但現在要延期幾個月的時間。另外，台積電周邊的供應商也要往這裡設廠。過去一年有不少台灣的買家在聯繫我要買房，有台積電的員工，也有台積電的供應商員工，他們表示，今年下半年就要搬過來，而且因為工作要求，一定要住得離台積電近一些。
所以，現在台積電附近（鳳凰城北邊）的房產都漲得挺高的，去年三月我幫一位美國的台灣客戶在那邊買了1500平方呎的房子。這個是行動比較早的客戶，當時33萬就買到了，只加價幾千塊錢，租金約1850美元，現金流很好。然後接連也有幾位客戶也在附近買房，房價就一路漲到四十萬、四十多萬，最近已經是52.5萬了，而且還要讓賣家免費回租幾個月，所以不僅加了很多條款，房價也漲得很高了。現在沒那麼多投資人，但房價也維持在這個水平。
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另外，在鳳凰城西南邊的女王溪（Queen Creek），LG公司要在那裡建廠，現在也發展得很快。同樣在女王溪，還有一家美國的半導體公司也要建廠。另外，還有英特爾（Intel）在錢德勒（Chandler）南邊一個非常好的地段，投資300億要建廠，這個投資比台積電還要早期。
編按：去年五月，台積電對鳳凰城的投資又加碼到350億美元，比原先的120億幾乎多了三倍。
剛剛七月份，也是在南邊的卡薩格蘭德（Casa Grande），台積電的一個供應商長春集團，剛剛被批准買了一塊84英畝的地，他們要建廠為台積電提供化學原料。還有一家電動車廠Lucid Motors也在卡薩格蘭德設有工廠，它是特斯拉的競爭對手，是一家高端電動車的汽車製造商。
所以這兩年鳳凰城的發展相當迅速，也帶動周邊城市的發展，像是南邊卡薩格蘭德的房價還是三十萬左右的水平，所以很多人還是願意到更便宜的地方去投資。我剛剛看到的新聞，卡薩格蘭德又批准了一個區的新房建設。然後，在錢德勒和卡薩格蘭德之間，有一個馬里科帕（Maricopa），以前都是滿偏遠的城市，現在都發展得很快。我先生的一位同事就住在馬里科帕，那裡現在也有很多新房在蓋。
所以，現在來講，鳳凰城的未來幾乎會成為美國的半導體中心，因為幾個大的半導體製造商都在這裡設廠，這樣一來許多供應商也得過來設廠，造成一種群聚效應，就業情況會非常好。
問：現在當地新房有很多嗎？
Vivian：總的來說還是不算多，現在新房的銷售也體現出房地產的下行趨勢，之前很火熱得時候，不是誰都買得到新房，首先建商不賣給外地的投資客，只賣給當地自住者。那自住者要買房也是要抽籤的，抽籤要看運氣，真的不好抽，有的建商是採用排隊方式，排個一年也是很正常的情形。但最近的改變很大，我的郵箱裡經常會收到建商通知說，有哪些新房可供銷售了，而且是可以快速搬入的，幾個月後蓋完就可以搬進去。還有一些建商通知，有一些樓盤是之前沒賣完的，現在都可以賣了。以前抽籤都抽不到，現在根本不用抽了。
以前，買家總喜歡問，「有沒有可以馬上搬進去的？」，是完全沒有的。但現在多了一些這種現成的新房，是因為當初買家訂合同，到新房完成，大概要一年的時間，直到房子快建成的時候，才會開始進入貸款階段去鎖定利率。一年前利率還很低，但現在已經變成五點幾了，造成很多的買家無法符合貸款要求，只好取消合同了。
所以現在真想買新房的人，是有空間和建商去談判的，也很容易買。我自己的情況是，今年二月份簽約買的新投資房，雖然這裡新房不賣投資者，但當時那個樓盤已經快售完了，剩下不多，所以建商就釋放出來。但是到現在，利率已經高得太多，不過，我算下來租金和成本也是能打平的，所以現在我也是在猶豫買還是不買，我傾向買下來，但到時候肯定得和建商討價還價一番，要麼降價，要麽幫我買低利率。
至於說，鳳凰城周邊的城鎮情況，例如女王溪、馬里科帕、卡薩格蘭德這些地方，像是女王溪這幾年發展很迅速，房價跟錢德勒比，只低一點點，沒太大差距。馬里科帕、卡薩格蘭德會比較低價位，三十多萬的房子很多，新房也比較多。
很多人在考慮投資房產如何保值的問題，我可以舉一個例子，我有一位朋友在錢德勒買了好地段房，是自住用，而且是2008年之前的高點買的，另外他又買了馬里科帕的一套房，約三十萬。結果他買完，房市就崩盤了，錢德勒那套房只跌了一點點，很抗跌；但馬里科帕那套跌了很多，只剩十萬左右。現在錢德勒那套已經值一百多萬，馬里科帕那套也漲到四十萬了。
所以說好區的房子是很抗跌的，且升值快，如果說現在大家怕房市崩了，變成「高位站崗」，我建議就買在好區，肯定是好選擇。偏一些的地方，現在房價還是比較便宜，出租回報率還不錯，這些地方和2008年時比起來已經差距很多，現在有企業進駐、人口流入，發展要好得多了。◇
本文刊載於舊金山8月3日地產版
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責任編輯：李曜宇
