金融市場動盪 南加房市依舊升溫

【2023年05月06日訊】(記者馬尚恩洛杉磯報導)美國金融市場近期出現動盪,幾家區域性銀行倒閉、美聯儲本週再次加息,但這些現象似乎並未影響南加州的地產行情。

據南加州多位地產人士反映,由於上市房源少,洛杉磯都市區房市目前仍是賣方市場。一些房源推出後,必須加價才能買到;加州房價正在恢復上升勢頭。當地地產經紀人還表示,抵押貸款利率較高,已促使洛縣房地產市場出現大量全現金買家。

南加州房市變化明顯,與2月相比,3月房價上漲了3.4%、成交量上升38.3%;加州大部分地區都出現了房屋銷售量大幅上升的現象。

洛縣新美銀行貸款經紀人葛小瑜分析,南加市場上的買家搶房現象,與今年以來房源較少有關。從加州地產協會數據看,房屋銷量在年初落至谷底後,近幾個月來的成交量一直在增加;雖然統計數據上銷量比去年少很多,但這主要與房源過少有關。

區域性銀行倒閉尚未影響地產市場

3月,美國金融市場先後出現硅谷銀行、紐約簽名銀行和第一共和銀行倒閉事件。進入5月,南加Pacific West Bank又可能再演倒閉事件。雖然倒閉原因各異,但均與美聯儲不斷加息有關。

區域性銀行倒閉會影響房市?2008年金融危機中許多銀行倒閉,就曾引發房地產市場崩潰。不過,目前大多數專家認為,上次危機促使美國政府加強對銀行業的監管,銀行也被要求持有更多的資本,因此,前述銀行破產所產生的影響,能夠被很好地控制住。

葛小瑜所在的新美銀行是放貸銀行,他認為個別區域性銀行出現的危機,目前對其銀行沒有任何影響。當他們把房貸款放出後,該抵押貸款案就會被出售到二級市場,新美銀行不會再承擔任何倒閉的風險,「即使倒閉,跟貸款人也沒有什麼關係」。

全現金買房 不見得好

針對目前大量出現的全現金買房現象,葛小瑜的分析是「這種做法不一定明智」。他表示,如果買家是新移民或者擔心現在利息太高無法承受,就沒問題;對於其他有能力承擔貸款的人,如果也選擇全現金買房,從長遠來看則不是好辦法。

「貸款買房可以積累信用,這肯定對自己有好處。」葛小瑜說,從投資角度來看,同樣是100萬美元的房子,全現金只能買一套;貸款買,可能買兩套或更多。如果買兩套,一套用於自住、一套出租,然後等待房價上漲,將來可以擁有更多收益。

「現在利息是高一些,但利率並不是一成不變的。」葛小瑜說,一兩年後利率下降時可以做「再貸款」。

葛小瑜認為,貸款市場會回來。利率太高,人們會減少貸款或不貸款;企業借貸成本太高,會加劇經濟衰退的風險——因此利息將來還會降下來。他說:「現在加息已經放緩了,加息節奏也慢了下來,這是個好兆頭。」

為什麼貸款要貨比三家?

同一買家從不同的機構貸款,利率可能相差很大。葛小瑜說,這與貸款行的政策和運營成本有關。

葛先生長期在貸款銀行工作,他說,大銀行除了儲蓄業務,還有其它業務,營業成本大;組織人員多,它的貸款費用就會很大。如果地產買家只去找大額銀行貸款,就可能拿到相比之下很高的利率。而小的貸款銀行,機構和人員少,運營成本低,反而能給買家提供比大銀行更好的利率。

葛小瑜說,對於查收入的貸款,他所在的銀行一般只會收取基本的審核費用,其金額幾乎可以忽略不計,「沒有大塊費用,也不會收取中介人的中介費」。

他還指出,有的銀行對新開戶的顧客,還可能提供額外優惠,比自己支票帳戶銀行提供的利率條件更好。所以「貨比三家」有時能幫借款人省下幾千甚至上萬美元的費用。

他還提醒,一些傳言說「信用分數高的人買房可能付出更多費用」,在其銀行並不存在。他說:「信用好,肯定能拿到更低的利率。」◇

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