面臨加息和債務違約 美房地產市場將如何變化

【大紀元2023年05月14日訊】(大紀元記者高杉編譯報導)隨著房價趨於穩定、抵押貸款利率的下降,以及房租價格增長的持續放緩,美國的購房者和租房者有可能在今年晚些時候鬆一口氣。

經濟學家們預計,美聯儲將暫停加息一段時間,同時觀察新的經濟數據。其中一些數據來自銀行業危機,該危機將導致貸款收緊。

這可能會使房屋抵押貸款的利率,從去年秋天的高點進一步下降,並給買家一點喘息的空間,使他們能夠抓住從高點下滑的房價。

但首先,美國國會必須能夠避免債務危機的發生,並就政府債務上限採取行動,以避免出現前所未有的違約。據專家稱,這一事件有可能會摧毀美國的金融體系。

債務上限籠罩著住房市場

對於購房者來說,美國債務違約可能會是毀滅性的。因為經濟學家預測稱,已經很高的購房成本,可能將會因此再攀升兩位數。

如果發生這種史無前例的最壞情況,房地產市場實際上將會被凍結。同時,抵押貸款利率將會飆升,房屋銷售會暴跌。

根據房地產公司Zillow的一項最新分析,在發生債務違約的情況下,當抵押貸款利率超過8%時,購房成本可能會上升22%。

Zillow公司的塔克對此表示:「大體上,它看起來很像在去年年初發生的事情所帶來的影響。當時,抵押貸款利率從略高於3%的水平大幅上升,在大約半年的時間裡上升了幾個百分點。這改變了住房市場的方向,使其從價格上漲轉為了價格下跌。」

但塔克表示,房屋銷售量的下滑,將是一個更大的因素。

塔克說:「在我們對發生債務違約情況的預測中,根據我們的估計,在違約後的一年半時間裡,房屋銷量將減少70萬套。」塔克還補充說,這意味著,將有房屋交易雙方的數十萬人,被排除在市場之外。

不過,美國政府此前從未拖欠過債務。如果這次能夠再次避免債務違約,住房負擔能力將可能免於再次受到打擊。

對房屋抵押貸款利率的預期

美聯儲在過去一年的快速加息,對抵押貸款利率產生了巨大影響。在疫情初期,抵押貸款利率達到了歷史低點,並助長了購房熱潮。

美聯儲通過加息進行的貨幣緊縮措施,已經滲透到了房屋抵押貸款市場,並推高了貸款利率。

變得更高的抵押貸款利率,加上緊張的房屋庫存,以及漲上了天的房價,都阻礙了許多買家的負擔能力,特別是那些試圖尋找自己的第一套住房的年輕買家。

然而,曾經波動不斷的利率,在於去年秋末達到7.08%的高點之後,正在穩定下來。但基準利率仍在上升。在連續第三週下滑後,30年期固定利率房屋抵押貸款的平均利率,目前徘徊在6.4%以下。

幾項經濟預測顯示,30年固定利率將在今年年底跌至6%的低位。抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)的預測顯示,貸款利率可能降至5.5%。

美聯儲還會加息嗎?

美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾(Jerome Powell)在央行實施一系列加息舉措的早期表示,房地產市場需要經歷一次修正,以使房屋變得更具可負擔性。

在過去的一年裡,房價與通脹一起大幅降溫,經濟學家預計,美聯儲將會暫緩進一步的加息行動。

Zonda首席經濟學家阿里‧沃爾夫(Ali Wolf)對《國會山報》表示,美聯儲很可能已經完成了加息,至少目前是這樣。

沃爾夫說:「美聯儲官員已經表示,他們希望跟蹤迄今為止的十次加息對經濟的影響,特別是考慮到加息和經濟增長的變化之間往往存在滯後。」

她還補充說:「如果我們看到比預期更強的勞工統計數據,或通貨膨脹數據,美聯儲官員就有可能會覺得,有必要再次加息。」

Zillow公司的塔克對此預測說,在繼續評估幾家區域性銀行倒閉所帶來的影響時,美聯儲可能會暫停加息。

他說:「我確實認為,他們可能想花一些時間來觀察金融系統,消化最近銀行倒閉的影響,並試圖了解由此產生的信貸渠道問題,它是如何開始限制信貸的。」

租金有望繼續下降

房地產經紀公司Redfin的數據顯示,4月份的要價租金連續第11個月放緩,僅上升了0.3%。在一年前的同一時間裡,要價租金的中位數上升了16%以上。

Redfin公司的副首席經濟學家泰勒‧馬爾(Taylor Marr)對《國會山報》表示,他預計,租金的增長放緩將會繼續下去,但不會給租房者提供太多的財務迴旋餘地。

經濟學家們注意到的另一個租房趨勢是,以居民消費價格指數(CPI)衡量的租金增長,開始出現下滑。

住房占核心通脹的40%左右,4月份環比上升了0.4%,它是通脹總體月度增長的最大貢獻者。

房價會有什麼變化?

在疫情期間的住房熱潮中,美國的房價迅速增長。在一些房地產市場,甚至出現了兩位數的漲幅。但在去年下半年和進入今年的春季購房季時,房價的增長開始放緩。

根據穆迪分析公司最近的一項預測,獨棟住宅的價格將下降4%。

穆迪分析(Moody ‘s Analytics)公司住房經濟學家馬特‧沃爾什(Matt Walsh)對此表示,有跡象表明,最糟糕的情況可能已經過去了。然而,他還預計,相對於疫情期間來說,房屋的銷售量仍然很低。因為最近的數據顯示,今年春季購房季較弱。

但他補充說,房價也可能會從高點回落,這將使銷量企穩。

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