【大紀元2023年05月14日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）隨著房價趨於穩定、抵押貸款利率的下降，以及房租價格增長的持續放緩，美國的購房者和租房者有可能在今年晚些時候鬆一口氣。
經濟學家們預計，美聯儲將暫停加息一段時間，同時觀察新的經濟數據。其中一些數據來自銀行業危機，該危機將導致貸款收緊。
這可能會使房屋抵押貸款的利率，從去年秋天的高點進一步下降，並給買家一點喘息的空間，使他們能夠抓住從高點下滑的房價。
但首先，美國國會必須能夠避免債務危機的發生，並就政府債務上限採取行動，以避免出現前所未有的違約。據專家稱，這一事件有可能會摧毀美國的金融體系。
債務上限籠罩著住房市場
對於購房者來說，美國債務違約可能會是毀滅性的。因為經濟學家預測稱，已經很高的購房成本，可能將會因此再攀升兩位數。
如果發生這種史無前例的最壞情況，房地產市場實際上將會被凍結。同時，抵押貸款利率將會飆升，房屋銷售會暴跌。
根據房地產公司Zillow的一項最新分析，在發生債務違約的情況下，當抵押貸款利率超過8%時，購房成本可能會上升22%。
Zillow公司的塔克對此表示：「大體上，它看起來很像在去年年初發生的事情所帶來的影響。當時，抵押貸款利率從略高於3%的水平大幅上升，在大約半年的時間裡上升了幾個百分點。這改變了住房市場的方向，使其從價格上漲轉為了價格下跌。」
但塔克表示，房屋銷售量的下滑，將是一個更大的因素。
塔克說：「在我們對發生債務違約情況的預測中，根據我們的估計，在違約後的一年半時間裡，房屋銷量將減少70萬套。」塔克還補充說，這意味著，將有房屋交易雙方的數十萬人，被排除在市場之外。
不過，美國政府此前從未拖欠過債務。如果這次能夠再次避免債務違約，住房負擔能力將可能免於再次受到打擊。
對房屋抵押貸款利率的預期
美聯儲在過去一年的快速加息，對抵押貸款利率產生了巨大影響。在疫情初期，抵押貸款利率達到了歷史低點，並助長了購房熱潮。
美聯儲通過加息進行的貨幣緊縮措施，已經滲透到了房屋抵押貸款市場，並推高了貸款利率。
變得更高的抵押貸款利率，加上緊張的房屋庫存，以及漲上了天的房價，都阻礙了許多買家的負擔能力，特別是那些試圖尋找自己的第一套住房的年輕買家。
然而，曾經波動不斷的利率，在於去年秋末達到7.08%的高點之後，正在穩定下來。但基準利率仍在上升。在連續第三週下滑後，30年期固定利率房屋抵押貸款的平均利率，目前徘徊在6.4%以下。
幾項經濟預測顯示，30年固定利率將在今年年底跌至6%的低位。抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的預測顯示，貸款利率可能降至5.5%。
美聯儲還會加息嗎？
美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾（Jerome Powell）在央行實施一系列加息舉措的早期表示，房地產市場需要經歷一次修正，以使房屋變得更具可負擔性。
在過去的一年裡，房價與通脹一起大幅降溫，經濟學家預計，美聯儲將會暫緩進一步的加息行動。
Zonda首席經濟學家阿里‧沃爾夫（Ali Wolf）對《國會山報》表示，美聯儲很可能已經完成了加息，至少目前是這樣。
沃爾夫說：「美聯儲官員已經表示，他們希望跟蹤迄今為止的十次加息對經濟的影響，特別是考慮到加息和經濟增長的變化之間往往存在滯後。」
她還補充說：「如果我們看到比預期更強的勞工統計數據，或通貨膨脹數據，美聯儲官員就有可能會覺得，有必要再次加息。」
Zillow公司的塔克對此預測說，在繼續評估幾家區域性銀行倒閉所帶來的影響時，美聯儲可能會暫停加息。
他說：「我確實認為，他們可能想花一些時間來觀察金融系統，消化最近銀行倒閉的影響，並試圖了解由此產生的信貸渠道問題，它是如何開始限制信貸的。」
租金有望繼續下降
房地產經紀公司Redfin的數據顯示，4月份的要價租金連續第11個月放緩，僅上升了0.3%。在一年前的同一時間裡，要價租金的中位數上升了16%以上。
Redfin公司的副首席經濟學家泰勒‧馬爾（Taylor Marr）對《國會山報》表示，他預計，租金的增長放緩將會繼續下去，但不會給租房者提供太多的財務迴旋餘地。
經濟學家們注意到的另一個租房趨勢是，以居民消費價格指數（CPI）衡量的租金增長，開始出現下滑。
住房占核心通脹的40%左右，4月份環比上升了0.4%，它是通脹總體月度增長的最大貢獻者。
房價會有什麼變化？
在疫情期間的住房熱潮中，美國的房價迅速增長。在一些房地產市場，甚至出現了兩位數的漲幅。但在去年下半年和進入今年的春季購房季時，房價的增長開始放緩。
根據穆迪分析公司最近的一項預測，獨棟住宅的價格將下降4%。
穆迪分析（Moody ‘s Analytics）公司住房經濟學家馬特‧沃爾什（Matt Walsh）對此表示，有跡象表明，最糟糕的情況可能已經過去了。然而，他還預計，相對於疫情期間來說，房屋的銷售量仍然很低。因為最近的數據顯示，今年春季購房季較弱。
但他補充說，房價也可能會從高點回落，這將使銷量企穩。
