中國房價實際已回落 或遠比官方數據嚴重

【大紀元2023年08月17日訊】(大紀元記者陳霆綜合報導)從中共公布的數據來看,面對經濟增長放緩和創紀錄的開發商違約,中國房市似乎表現出驚人的韌性。新房價格僅比2021年8月的高點下降了2.4%,而二手房價格則下降了6%。

然而,房地產中介和私人數據所描述的情況,卻比官方數據糟糕得多。據彭博社報導(鏈接),這些數據顯示在上海和深圳等大都市的黃金地段,以及中國一半以上的二、三線城市,二手房價格至少下跌了15%。房產中介稱,杭州的二手房價格已從2021年底的高點下跌了約25%。

業內人士和經濟學家表示,中共官方房價指數很可能低估了下滑的幅度。

這加劇了投資者對中國經濟透明度的擔憂,也讓人懷疑中共高層在制定刺激措施時,是否對市場有準確的了解。

這還造成了另一個風險,即購房者可能保持觀望,等待官方數據顯示價格下跌後再出手。

分析人士表示,中共統計房價指數的方法,部分依賴於調查而非實際的交易價格數據,這能讓當局平滑趨勢,並避免大幅波動。相比之下,在美國,被廣泛引用的標準普爾凱斯-席勒(S&P CoreLogic Case-Shiller)全美房價指數,使用的是全美各地契約記錄辦公室收集的房價數據。

世邦魏理仕集團亞太區研究部主管金緯(Henry Chin)說:「許多國家的房價數據都是基於市場總交易量,而中國(中共)採用的是選擇性樣本。當市場下跌時,真實狀況很難在此類數據中反映。」

法國外貿銀行(Natixis)亞太區首席經濟學家艾西亞·加西亞·埃雷羅(Alicia Garcia Herrero)說,基於調查的數據「可避免劇烈波動」。

「但是,當人們擔心價格進一步下跌而不再購買時,這樣的數據就失去了其本身的意義。」她說。

今年7月,高盛集團經濟學家在《了解中國房價衡量標準的差異》(Understanding differences in China’s Home Price Measures)的報告中說,這部分解釋了為什麼中共官方和民間來源所暗示的房價變化,在某些情況下似乎與市場看法不一致。

與世界上許多地方不同,中共當局不會在交易後公開披露房價。2021年,中共統計局在其網站上發出聲明,回應了人們對官方房價指數的擔憂,稱「綜合來說,70個城市的房價指數大體上能反映房地產市場總體供求狀況的波動」。

2022年1月17日,上海碧桂園控股有限公司開發的鳳凰城住宅項目。(Qilai Shen/Bloomberg via Getty Images)

私人數據顯示 房價可能已大幅回落

彭博社稱,在杭州一些社區的房價與2021年10月左右的峰值相比,下降了25%至28%。

國聯證券的經濟學家在一份報告中,援引二手房交易服務提供商貝殼找房(KE Holdings)的數據寫道,即使截至3月份,在新一輪經濟放緩之前,一半以上的二、三線城市二手房價格也比峰值下降了15%以上。

經濟學家警告,由於該機構只匯編了2018年11月以來的數據,因此從峰值開始的實際跌幅可能更大。

一線城市也難以抵禦房地產低迷。根據房地產研究機構樂有家(Leyoujia)7月份的一份報告,深圳至少五個熱門區域的二手房價格,在過去三年中下滑了15%。

一個信息準確性遭質疑的房地產市場,可能會阻礙購房者,也可能意味著難以制定未來的政策。

易居中國研究院研究總監嚴躍進說:「價格差距已成為正確解讀住房市場的巨大干擾,一些熱門的新項目讓人感覺市場火熱,但實際上一些郊區項目確實很難賣。」

2023年3月26日,北京中央商務區一處建築工地附近的公交車站。(Jade Gao / AFP)

中共大量干預房價 使其與市場反應脫節

彭博社指出,對房價的認知差距,部分源於中共掌握著大量政策工具,可對房價進行干預。

美國等國家主要只透過收緊貸款成數、提高利率來調節市場,中共則不僅如此,還可以禁止非特定城市出生的人購房,或限制個人擁有房產的數量。

中共當局還可直接干預房價。

由於中國大多數新房都是預售屋,因此對這些項目進行監管,就會造成扭曲。通過「商品房預售許可證」,地方房管部門可干預開發商打算出售房產的房價。

高盛分析師表示,二手房價格近年來也受到了扭曲。自2021年以來,十多個大城市的政府為二手房市場建立了所謂的「參考價格機制」,用政府建議的價格代替市場價格。

除此以外,還有一種長期存在的做法,即為了避稅,以較低的二手房價格另外訂立合同,使官方交易價格人為地低於實際價格。

上海的一位郭姓房產中介說,真實的交易價格很難獲得。他補充說,交易數據通常反映的是買賣雙方向當局申報的人為低價,而不是實際交易價格。

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