許家印被抓 誰是中國房地產的禍害源頭

【大紀元2023年10月04日訊】(大紀元記者宋唐、易如採訪報導)中國房地產業是一枝全球少見的「奇葩」,在政府深度參與之下,地產商被鼓勵預售樓盤,這種設計方便當局炒地收取豐厚土地出讓金,成為最大受益者。而開發商則不得不持續加大槓桿,一旦經濟下行,爛尾樓、爆雷不可避免。

9月28日,有關恆大的靴子終於落下,恆大集團發布公告稱,公司董事局主席許家印因涉嫌違法犯罪,已被依法採取強制措施。專家表示,當局自利的制度設計,是房地產業的禍首,接下來一大堆房地產公司,都可能步恆大的後塵。

為什麼這個時間點抓許家印?

兩年前,恆大就已經爆雷了,債務達到1.8萬億了。陸媒估算,恆大在建項目中,有相當於162萬套房子爛尾,這意味著162萬個家庭,大約500萬至600萬的人口,苦苦等待著恆大交房。

(梁少華提供)

前大陸資產管理公司首席合規官梁少華律師對大紀元表示,爛尾樓是中國房地產發展的必然現象,六七年前行業都在講金融圈的十大難解之謎:恆大什麼時候倒?萬達什麼時候倒?大家對恆大的倒預期很久了,只是拖到現在。

他說,中共的策略就是拖,不會主動讓他破產。為什麼現在抓呢?可能是實在拖不下去了。它相信恆大沒什麼資產了,有資產也轉移到境外了。因為恆大的法律設計,包括母公司與子公司之間的防火牆隔離,恆大資產與股東的隔離,都經過律師去設計,在國外上市,在法律上找不到毛病。

「現在他要破產,沒什麼油水了,債券也還不了,國內投資者也還不了,總得有個說法,那你抓誰呢,那罪魁禍首許家印最合適。」

對於為什麼當局現在才處理恆大,台灣財經專家黃世聰對大紀元分析說,兩年前疫情期間,當時房地產是處於量縮,如果當時抓,恐怕會壓制整個房地產的景氣。當局可能認為,等疫情過後,看能不能夠房地產景氣起來?或許家印能夠走出迷茫,不需要官方出手了。

「但現在疫情已經過去了,房地產還沒有走出低谷,如果不在這個時候動手整頓,放任下去的話,恐怕造成問題會更大。另外許家印申請了海外破產保護,在官方的眼裡,是不是有要保全自己財產的打算?不讓中方來介入海外資產的清算,當然就觸犯中國(中共)的政治底線。」

黃世聰表示,許家印應該是觸犯了中國(中共)的政治底線,比照過去吳小暉和海航的例子,他可能會被判重刑。過去有很多掏空資產但沒被判重刑,相對被判重刑的,應該都有政治因素。

北京獨立經濟學家鞏勝利(資料照)

中國金融智庫研究員鞏勝利對大紀元表示,恆大申請了美國的破產保護法,激怒了中國(中共)政府。美國的破產保護法就意味著,恆大的所有債務在美國的法律框架來完成,保護或者取債或者還債,由他們來決定。

「你想想看,2.48萬億的債務拿到美國來,讓美國法院來處理,中國(中共)政府怎麼想?中國(中共)的法律怎麼想?所以許家印被抓了,被監視居住。」

鞏勝利說,美國法律有一個前提,如果提出破產保護的話,首先是保護為重,保護的意思就是說讓企業繼續延續,然後才能瓜分它的債務。比如美國的底特律也破產保護,但底特律市政如水電煤氣路照樣運行。

「許家印也是打這個算盤,如果能破產保護,能夠延續,最好的結局就是人也不抓,還能正常地往下走,慢慢地還,還到死,還到兩百年以後都有可能。但是中國(中共)不會允許中國企業去美國破產保護。」

他認為,即使許家印向美國法院申請了破產保護也難以執行,因為執行美國法律的破產保護,要法人來簽字。但現在許家印已經被強制執行了,沒法履行法律簽字的手續,最起碼的都做不到了。

台灣財經專家黃世聰(黃世聰提供)

對於現在抓許家印,黃世聰認為另外的一個因素是殺雞儆猴,做給其他地產商,「這些房地產大亨應該人人自危吧。怎麼去處理恆大,不只是國外的債權人在看,這些大亨們也都在看。官方怎麼處理恆大,可能也是未來處理房地產的一個標準程序。」

「就是說許家印爛尾樓沒有蓋好,如果你還嘗試著保全資產,這些都不能做。相信接下來,很多房地產商不敢再做什麼國外破產保護申請了,要加緊爛尾樓的建設。」

他說,目前官方介入,抓了許家印和恆大的高管之後,應該就想辦法去摸清楚恆大的底細,會進行所謂的重組,把能夠賣的,能夠變現的,讓國營企業或什麼吃下來,然後再用恆大目前的資產,把爛尾樓蓋完。

「第一要務應該是會先爛尾樓蓋完,至於附帶的債務部分,跟銀行借的,跟民間借的,這部分政府介入的話比較好談判。緊接下來要確保恆大造成的影響,會不會波及到整個金融市場。」

制度設計是禍首 百姓受害最深

鞏勝利表示,中國房地產一直存在著政策和制度的缺陷,它本身就不是市場經濟,而是人治的產物。哪有一個國家還為房地產制定價格,不准買二套、三套的?這根本就不是市場經濟,所以這個錯誤的機制,釀成了這次房地產災難。

他說,全世界哪有一個國家是靠房地產來支撐國家的?像南京、杭州、武漢、廣州,都靠房地產收入。而房地產不像其它產業,是一次性買賣,土地財政是短命的,不可能今天賣了明天再賣,明天賣了後天再賣,所以產業災難會明顯地表現出來。

鞏勝利說,中國的房地產業還有一個人人皆知的大笑話,就是全部房地產產業,都是靠借貸來經營往前走的,沒有一家靠自有資金來經營的。像許家印的恆大一樣,自己沒有錢,現在欠債2.48萬億,你覺得房地產還能持續嗎?

「恆大在全國兩百多個城市裡面有分公司,圈了錢以後,房子都沒有蓋,在那擺著。擺在那以後,恆大有三家企業,中國恆大、恆大汽車和恆大物業,都在香港公開市場上市,借貸了很多美元債務。」

梁文華也表示了同樣的意見:這次的整個禍首,是中國(中共)政府的預售政策導致的。中國賣樓花,樓還沒有蓋好,就開始賣期房這種現象,在全世界並不多,應該是跟香港學的。

「如果政府出台賣期房政策,就有責任去保證期房能夠完成。這種制度方便開發商,方便政府去炒地,收取大額土地出讓金,你的利益都得到了,就應該去確保最終的消費者能夠得到最基本的東西。但它沒有去做這個事情。」

他說,政府出台了保交樓措施,但沒見到大力的資金支持,更多的只是一些文件,口惠而實不至,所以沒有用,只是安撫民眾。一些地方政府可能為了讓上級看到,找幾個工人做個樣子,找幾個混凝土車擺在工地,就等於開工了。具體什麼時候能有交樓,那就是好幾年之後的事情了,那就不關我的事了,中共官員都這樣。

網傳的「強制停貸」統計表顯示,截至7月13日,恆大的爛尾樓盤數量最多。圖為恆大深圳總部大樓。(Noel Celis/AFP)

梁文華表示,最大的受害者還是普通老百姓,他們的資金基本上有去無回。

他分析說,房地產這幾年的金融化程度非常高,不僅向銀行、保險公司、信託借錢,還包括銀行理財和私募,普通老百姓投個信託、投個基金、投個私募,甚至投個股權,繞一圈又繞回房地產公司。

「因為房地產的收益高啊,製造業5%、6%都拿不到,但房地產前幾年發展好的時候,房價一直在漲,國有房地產8%、9%的收益,小的房地產甚至10%的收益,所以都去投。」

梁文華表示,這個樓還沒蓋好,只平整了土地,蓋了個地基,但樓已經賣出去了。把在建的樓盤抵押給銀行,甚至包括二次抵押,賣信託和一些衍生產品,賣給了個人,賣給了金融機構,賣給了一些私募投資者,他賣了很多類型。

「如果樓能蓋起來,樓價一直能漲,可能這些帳都能覆蓋掉。如果房價也不漲了,樓也沒蓋起來,那樓根本就沒法再蓋下去,最終可能就是爛掉。」

他說,因為大家都已經花了好幾輪了錢,現在誰去建?再建這個樓,價格也低了,賣不出什麼價錢,也沒有資金了。政府肯定不會去拿出錢,掙大頭的也不是開發商,銀行掙的錢早就分紅了。

「最終是老百姓去承擔,沒有人能幫他們,你要去上訪,可能就被抓起來,你要去鬧事,那就住監獄。這就很簡單了,對政府來說,把這些買房的人抓到監獄關起來的成本,遠遠低於去找一堆錢再去蓋這個樓的成本。」

梁文華表示,還有一個更重要的受害者就是買房的人,他們付出了首付,通過銀行貸款付了全款,到現在爛尾了,等於竹籃打水一場空,什麼也得不到。

「國有大銀行也無所謂了,爛帳也就爛了,可以找國家去核銷。這些股份制銀行他們自己消化,也有些小的商業銀行因此倒閉,大一點的銀行就會一大筆爛帳,整個銀行金融體系的一個巨大的金融風險。」

他說,最終得利的還是政府,因為那個稅已經拿到了,土地出讓金也拿到了。對他們來說,爛尾樓經濟上損失不是特別大,主要需要面對輿論壓力,買房的人可能會找政府討個說法。

黃世聰認為,中國房地產問題是當局不計代價發展經濟、放任地產商不斷擴張的結果。國外地產商搞開發,通常都要有總量管制或總體規劃等,但中國都沒有。

「中國特殊的政治體系跟商業模式,形成一個特殊的房地產市場,這些房地產業者後面都有非常多政商關係,地方政府領導人要往上爬,就要有好的經濟表現,經濟表現很大一部分就來自於房地產。」

他說,這個問題很難解決。要處理這個問題,就會牽扯到後面的政商和經濟制度問題。但這種結構跟政商環境是過去三十年來的畸形發展所致,要把過去政商發展模式都打破不現實。

黃世聰表示,因為中國房地產,占GDP的產值非常大,顯然這個引擎起火了之後,對中國經濟來說當然少了一個最重要的支撐。再加上外銷和內需都不好,所以整個中國經濟,是瀰漫的一個往下的狀況。接下來可能不只是恆大會出問題,包括碧桂園、融創中國,一大堆房地產公司,都可能步恆大的後塵。

圖為2021年10月18日,恆大集團位於黑龍江省綏化市的一處樓盤。(VCG/VCG via Getty Images)

當局藉機打壓民企

中共此時抓捕許家印,實際上與過去打壓私企的邏輯一脈相承,作為習當局「共同富裕」計劃的一部分,私企一直是一個應該改造的目標。

梁文華表示,這幾年比較火的行業都是民營行業,包括阿里、美團和平台經濟,還有課外輔導,掙了很多錢,也提供了很多就業機會,但中共這幾年打壓的恰恰是民營。

它有一種政治目的,要保證中共能夠控制所有民營行業,公司法規定所有這些企業,不僅是國有,民營也要設立黨委。還有把控經濟要設立特別股,共產黨拿1%股份,但是重要決策要經過它同意。

「這都很像中共建政初期的公私合營那種例子,特別像。會不會發展到那一步呢?有可能。」他說。

梁文華表示,無論打壓房地產、教培或平台經濟,總能找一些「道德上」的理由:比如說房地產開發商讓老百姓買不起房,還搞爛尾樓;教培讓學生內卷,陷入無休止的課外輔導;平台經濟是壓榨工具,壓榨工人和消費者。

房地產可能慢慢地都收入國有,民營房地產沒有社會責任,老搞爛尾樓,國有公司去做多合乎情理啊!民營經濟的發展空間會越來越小,有可能回到原來那個公私合營,公有制慢慢地會復活,就是重複那個毛澤東時代,換一個新的名稱,比如搞數字人民幣,和糧票有什麼區別啊?

梁文華表示,習近平不了解金融,也不了解房地產,這些年來他對金融、房地產非常敵視,之前他提出房住不炒,金融要脫虛向實啊,取了很多名詞。

「他想什麼就做什麼,非常固執。並不是說習近平聽哪個專家說房住不炒,真正的政府智囊專家,不至於短視到這種程度。是他自己想打壓房地產,他有一個非常原始的經濟概念,感覺中糧食、工廠很重要,其它包括金融和服務都不重要。」

他說,習身邊肯定有專業人士,專家學了多少年,包括國際上新冠的毒性減弱,很多數據和科學論文,他聽了嗎?他根本不聽,他就要動態清零,因為他固執己見,一定要堅持到底。

梁文華表示,他覺得中國民眾已經受不了了,從中層到底層,包括職業精英、律師、企業家,畢竟這批人還是享受過幾十年相對的言論自由,相對的經濟比較繁榮。當然所謂鄧小平開放幾十年,也是一個極度意外事件,並不是共產黨常態,像朝鮮、斯大林、柬埔寨的波爾布特,那是共產黨的常態。

「前一陣子看到有些人要回歸什麼改革開放,要怎麼怎麼著,這不可能,因為中共仍然在台上。歷史的趨勢必然是,只有中共倒台,才有可能讓民眾真正的解放。」

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