文：童光輝律師
童光輝律師現在在美國加州及台北各設有律師事務所，服務社會大眾。各位讀者如有法律問題需要與童光輝律師連絡，無論您在美國或在台北，請打以上電話。童光輝律師必定為您提供親切正確的法律諮詢。謝謝！
「案例」由國內移民到美國加州定居多年的游先生及游太太，年紀剛過六十， 很快就可以開始領取美國的社會福利金，再過五年就可以使用美國聯邦政府的醫療保險Medicare。兩位長輩在美國將近四十年，省吃檢用，手上最值錢的資產就是他們當初來美國時買的這套自住房。
四十年轉眼即過，幾個兒女也都長大成家，當初買的時候大約花了美金20萬元，他們放了5萬美元頭期款，四十年後，房價已漲到大約180萬美元，貸款也都還清了。
他們在偶然的機會中聽到朋友談到，若要享有更好的政府醫療保險，要申請加州的Medical，但是要符合Medical，申請人的資財要在一定的數額之下。雖然，申請人可以擁有自用住宅，但是，為了避免美國政府追查使用過Medical人身後的資產，父母最好考慮在生前就將不動產物業轉過戶給子女。
游先生與游太太也心想未嘗不可如此，只不過他們擔心這樣的轉移資產是否會牽涉到相關的稅務問題。經過親朋好友的介紹，他們來到童光輝律師事務所諮詢童律師的專業意見。
「童光輝律師的建議」在華人的文化背景之下，父母在生前就將資產妥善分配給子女，本來就是很平常的作法。並且從資產管理的角度來看，生前轉移資產要比身後的繼承享受更大的稅法上的優惠。只不過要透過專業律師來辦理過戶的手續，才不致於誤蹈稅法上的重重陷阱。
一般而言，父母的房地產生前就轉給子女，對父母來說，比較能夠無後顧之憂地使用美國聯邦政府提供的每月社會福利金，及較優惠的醫療保險，但是也要注意以下的相關稅務問題：
(一)聯邦贈與稅：贈與稅是由贈與人負擔，所以對父母不太有利，好在2023年美國聯邦的個人終身贈與稅免稅金額已提高到每人1,300多萬美元，因此對於本案中的游氏夫妻，贈與稅不成問題。只不過其中還有一些申報贈與稅的程序問題，要請律師或會計師指點。
(二)房地產稅：美國的房地產稅是一種地方稅，各州的稅率與稅基的規定都不一樣，加州房地產稅不是按房地產市值計算，而是根據1978年通過的公民投票第十三號議案（Prop.13）所謂的納稅公告現值（Assessed Value）。這個公告現值是以買價為起算點，每年不能超過上一年公告現值的2%。因此，對於類似本案游氏夫妻這麼長期持有房產者而言，如果輕易更改所有權人，一不小心就會讓房地產稅的稅基，一下就跳升到轉換產權當時的市價。
還好稅法上對於父母轉給子女有免調漲房地產稅基的優惠條款，這也是為什麼要請專業地產律師辦理的原因之一。
(三)加州在2021正式啟動了Prop. 19，影響到了以上(二)的規定，但在特定範圍內，仍然能取得(二)的優惠。主要取決於是否是轉讓人，並且是受讓人的自住房（Owner Occupied）。具體內容需要與律師詳細討論。
(四)房地產過戶稅（Transfer Tax）：一般而論，登記房地產要繳交大約房地產市值千分之一點一的過戶稅。舉例來說，游氏夫妻的房地產市值，若在美金180萬左右，單是過戶稅就要大約美金2,000元。還好，父母轉給子女也有同樣免過戶稅的優惠。但這些優惠規定都不是自動可以享受的，如果沒有專業律師協助，這些費用都必需要付。
(五)免房地產過戶稅聲明書（Transfer Tax Affidavit）：某些縣政府規定父母轉給子女的登記案件，要提交免房地產過戶稅聲明書，否則就喪失了本來應該是免繳的優惠。懂或不懂這樣的地區性的規定，動輒相差數千元的費用。更說明了為什麼要找地產及稅務專業律師辦案的必要。
(六)為要享有以上免稅優惠，父母必需具備美國社會安全號。若不具備，律師或會計師可以代為申請。
(七)父母在生前轉讓給子女的缺點是，房屋的成本（basis）維持父母購買房屋時候的成本。因此，未來子女若出售房屋要根據賣價減去父母購買房屋時的成本，來計算利得（Capital Gain）。
「結尾」游先生與游太太明白了童光輝律師提供的法律專業意見之後，沒多久就委託童律師事務所辦理完了所有的過戶手續。現在他們可以輕輕鬆鬆，也比較沒有後顧之憂地享受每個月美國聯邦政府寄給他們的社福金，並且安心地使用政府提供的醫療保險了。◇
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