美國地產熱點

2024年紐約房價要開始降價了嗎?紐約熱門市場

文:李歐

【2023年12月18日訊】今天這一集要專門來說說紐約房地產市場。一直關注我頻道的人,可能知道其實我的發源地是在加州舊金山,早期的文章、影片都是在談舊金山灣區的房市,後來才轉型成全美地產。

不過,後來我發現其實很多紐約的朋友也在看我的頻道,以城市區分,來自紐約的觀眾竟然是第一名的,讓我有點驚訝!不過以數量來說,來自加州的總和還是佔大多數的。今天這一集算是要回饋給紐約的觀眾,對紐約房市有興趣的朋友當然也不要錯過了!

這些年的紐約房地產市場

先提醒一下大家,這裡我所指的紐約,不單單針對紐約市,而是指整個紐約州,所以我會帶到不同的紐約州的城市,當然紐約市是一個最主要的地方,所以內容上還是會著墨比較多。但是,在講2024年的分析之前,我們先來回顧一下疫情這幾年的紐約州房地產市場。

紐約州各縣地圖。(Shutterstock)

大家都知道紐約擁有世界金融之都、鄉村農田、海灘、山脈,不僅地貌非常豐富,社會文化也非常突出,所以整體來說,紐約房地產不怕沒人住、沒人買。不過,在2020年疫情之前,紐約的郊區和農村地區,被認為是買方市場,也就是說,供給大於需求,買方比較有喊價的權利。

但是,疫情之後,2020年的春季卻變成了賣方市場,到2021年的春夏季,市場的氛圍變化得很快,到了秋天,已經進入了全面的賣方市場。

時間移動到2023年,大家對紐約房屋的需求仍然存在。但是跟全美的情況一樣,高利率的因素,導致交易量大幅下降,然而低庫存量,還在加劇買家競爭並推高價格。雖然在疫情期間,紐約跟加州一樣,大量流失人口。

根據北美搬家服務公司的搬遷報告統計,2020年至2023年之間,紐約州的居民總數減少了2.6%。不過,紐約有更多元的經濟支撐,還有住房政策上也沒有像加州那麼極左,所以近一年來,紐約的人口並沒有流失太多。

根據紐約州房地產經紀人協會(NYSAR)的數據,2023年第二季全州範圍內新掛牌房產數量年減22.4%。紐約州房地產經紀人也指出,成交量較前一年下降了22.6%。

紐約的一些地區待售房屋數量下降幅度更大,今年6月,奧爾良縣(Orleans)和普特南縣(Putnam)的房源掛牌量與去年同期相比,分別下降了37.3%和34.5%。同期,這兩個地區的成交量均有所下降。

紐約州62個縣中,只有兩個縣,阿勒格尼(Allegany)和埃塞克斯(Essex)的掛牌數量有所增加。另外,僅有埃塞克斯縣、漢密爾頓縣(Hamilton)、利文斯頓縣(Livingston)和耶茨縣(Yates)的成交量,比去年有所增加。

全紐約,2023年第二季銷售價格中位數是405,000美元,同比減少1.8%。這比全美房價中位數416,100美元低了2.7%。

哪些紐約州城市上漲最多?

不過,紐約的許多社區,尤其是在經濟適用房的市場,低庫存問題正在加劇購房者之間的競爭,並對價格造成上行壓力。2023年第二季度,紐約近半數的縣,房價出現上漲。根據房地產經紀公司Redfin的統計,截至今年第二季度,紐約州在這三個地區,出現的銷售價格大幅增長:第一名是利文斯頓莊園(Livingston Manor),上漲61%;奧羅拉(Aurora)60%;德威特(De Witt)52%;薩拉託加溫泉(Saratoga Springs)47%;馬爾他(Malta)39%。

儘管部分價格上漲快速,一些房主仍然推遲出售決定。在過去的幾年裡,這些屋主以超低的利率購買房屋或再融資。現在,他們正在等待市場狀況改善,然後再將房屋推向市場,這進一步限制了本來就已經非常有限的房屋供應。今年7月,紐約的房屋供應量只3.2個月,比去年下降25.3%。

由於二手房的供應量稀缺,導致越來越多的買家進入新房市場,近幾個月來,建築業和新屋銷售激增,這將建築商的信心,推升至一年來未見的高水平。

總結我上面描述的,紐約房市跟全美的情況非常相似,交易量大幅下降(-13.9%)、庫存低迷(-21.4%)、價格沒什麼下跌(+4.5%),低房價區域上漲很多(漢密爾頓的銷售中位數+76.5%),這是紐約房地產經紀人協會10月份的統計。

如果是單指紐約市,10月份的數據:標價中位數79.9萬(同比+1.8%);銷售價比掛牌價是97.14%;平均上市天數73天。基本上紐約市的房價還是有微幅上漲;買家有輕微的談判空間;上市天數比上個月或去年都是下降的。

2024年紐約房市有何發展?

那麼接下來2024年整體紐約州房市會出現哪些變化呢?首先看房地產經紀公司Houzeo的預測:2024年的紐約賣家會重返市場,尤其是那些必須回到辦公室,或想要找到消費更便宜的屋主。

曾經預測2008年金融海嘯的分析師惠特尼大膽預測,嬰兒潮世代想要縮小住房空間的屋主,會幫助全美市場增加三千萬套的住房單位!這個數量聽起來十分驚人。總之,就紐約市場來說,明年很可能是迎來供應量增加的一年。

至於說購房者也被預測在明年將回到市場。最新的通貨膨脹數據表明,聯準會的升息即將結束,12月最新的議息會議,再次停止升息,並且暗示明年將可能出現三次降息。假設每次降息一碼,三次會下降0.75%。

據「抵押貸款每日新聞」的數據,12月13日的30年固定利率已經回到六開頭,來到6.82%。按照這個趨勢進行,房地產市場的交易量勢必會被重新點燃。除非出現黑天鵝事件!

在房價方面,有鑒於供應量低於需求量,紐約明年的房價仍可能是上漲模式。只是如果供應量持續增加,也可能會稍微沖淡房價上行的動力。不過,各都會區和郊區、農村的漲幅差異仍然會很大,受到負擔能力的影響,低房價區域的漲幅空間,仍然會是比較明顯的。

在紐約的新房銷售方面,今年全美9月購買的房屋中,有12.3%是新房,這是2022年以來的最高水平。房屋建築商在2023年提供了價值3萬美元的折扣,以吸引買家。所以建築商和賣家,將在2024年繼續爭奪買家的份額。

2024紐約房價要開始降價了嗎?|2024紐約房市是賣方市場 或買方?|紐約租金有沒有機會跌價?紐約熱門市場【美國地產熱點】

2024年紐約租房市場

還有一個是我們需要關注的,那就是紐約的租房市場。因為租房市場比較多還是集中在紐約市,所以這部分我們就以紐約市來分析。

根據紐約房地產網站StreeEasy的分析,紐約人將在2024年看到租賃市場更加平靜。隨著明年庫存將可能進一步增加,全市的租金增長將會放緩,但由於與疫情前的水平相比,庫存仍然很有限,因此不太可能有下降的空間。

2023年的租金增長出現放緩,很大一個原因是有更多的屋主看到租金行情很好,加上高利率,所以放棄賣房,轉為租房。租房供給大幅增加之下,租金價格自然就出現緩和。這種庫存成長將在2024年持續,因此房東在2024年想要將租金大幅提高會更具有挑戰性。租戶在決定是否簽約續租,或尋找新住處時,將有更多房源可以考慮。

儘管如此,紐約市的租戶需求將繼續超過供應,使得租金不太可能下降。儘管最近有所增加,但今年的租賃庫存仍比2019年疫情前的水平低了16.2%。

要完全扭轉2019年之後的下降趨勢,紐約市將需要在2024年至少增加4萬套出租單位,相當於在2023年208,115 套出租房的基礎上,增加19.2%。不過,這似乎不太可能發生,因為從2017年到2019年,庫存平均每年僅增加約21,000套。考慮到所有這些因素,2024年的租金增漲可能只有5%以下。

由於租金的沈重壓力,紐約市的租屋者在2023年將目光投向遠離曼哈頓的地方。由於相對較低的價格點,皇后區在2023年春季,取代布魯克林區成為最具競爭力的租賃市場。也因為皇后區的租房需求大增,加上庫存有限,皇后區成為紐約市,唯一一個租賃庫存停滯不前的行政區。

但是對曼哈頓來說,今年4月份將近4,400美元的租金中位數,吸引了更多出租單位投入市場,加上租客的減少,使得2024年曼哈頓的房租將會更合理化,提供更多選擇。

2024年紐約還是賣方市場嗎?

談完以上,我們回歸到一個簡單的問題:2024年紐約州的房地產市場,將會是買方市場,還是賣方市場呢?

Houzeo預測將會偏向賣方市場,紐約的房價正在上漲,並將繼續上漲,直到供給大幅增加。然而,但對買家來說,明年也會是機會,由於我們看到利率的下降趨勢,供給也有很大的機會出現增加,加上屋主與新房建築商的競爭,所以對買家來說,他們會處在比2023年更有利的位置上。

紐約州4個熱門城市

最後,介紹幾個除了紐約市以外,值得投資的紐約州城市。其中一個是布法羅(Buffalo),當地的房地產投資提供了令人驚訝的優惠,價格低廉,租金也相對較高。布法羅有許多小型公寓大樓,為房東或房客創造了機會。

第二是雪城(Syracuse),又稱為錫拉丘茲。這裡的房地產市場提供便宜的房產、更高的投資回報和更少的敵對法律環境。今年以來,雪城的人口呈現穩定上升,除了房價實惠之外,就業機會優於其它城鎮,也是一個重要因素。

紐約州雪城(Syracuse)。(Shutterstock)

第三是奧爾巴尼(Albany),雖然它名氣不大,也不是很熱門,但它提供了一個負擔得起的切入點和大量的永久租戶。儘管,它可能不是外來者想要居住的地方,但許多當地人選擇在這裡安家。只要訂價合適,這將繼續推動對奧爾巴尼房地產投資物業的需求。

紐約州奧爾巴尼(Albany)。(Shutterstock)

第四是羅徹斯特(Rochester),這裡最近被realtor.com選為2024年十大熱門市場之一,因為便宜的房價,和固定人口與健康的就業市場,使得羅徹斯特立於不敗之地,所以多次入選為熱門市場。◇

責任編輯:李曜宇

「三藩有話説」立足華人社區,服務華人朋友,堅守傳統媒體的良知與價值觀,向民眾傳遞真實的資訊。請關注我們的社媒主頁,及時獲取最新咨詢!

看完這篇文章您覺得:

已經有 0 次投票 抢沙发
相關文章
文章評論區

发表评论