【2023年12月18日訊】今天這一集要專門來說說紐約房地產市場。一直關注我頻道的人，可能知道其實我的發源地是在加州舊金山，早期的文章、影片都是在談舊金山灣區的房市，後來才轉型成全美地產。
不過，後來我發現其實很多紐約的朋友也在看我的頻道，以城市區分，來自紐約的觀眾竟然是第一名的，讓我有點驚訝！不過以數量來說，來自加州的總和還是佔大多數的。今天這一集算是要回饋給紐約的觀眾，對紐約房市有興趣的朋友當然也不要錯過了！
這些年的紐約房地產市場
先提醒一下大家，這裡我所指的紐約，不單單針對紐約市，而是指整個紐約州，所以我會帶到不同的紐約州的城市，當然紐約市是一個最主要的地方，所以內容上還是會著墨比較多。但是，在講2024年的分析之前，我們先來回顧一下疫情這幾年的紐約州房地產市場。
大家都知道紐約擁有世界金融之都、鄉村農田、海灘、山脈，不僅地貌非常豐富，社會文化也非常突出，所以整體來說，紐約房地產不怕沒人住、沒人買。不過，在2020年疫情之前，紐約的郊區和農村地區，被認為是買方市場，也就是說，供給大於需求，買方比較有喊價的權利。
但是，疫情之後，2020年的春季卻變成了賣方市場，到2021年的春夏季，市場的氛圍變化得很快，到了秋天，已經進入了全面的賣方市場。
時間移動到2023年，大家對紐約房屋的需求仍然存在。但是跟全美的情況一樣，高利率的因素，導致交易量大幅下降，然而低庫存量，還在加劇買家競爭並推高價格。雖然在疫情期間，紐約跟加州一樣，大量流失人口。
根據北美搬家服務公司的搬遷報告統計，2020年至2023年之間，紐約州的居民總數減少了2.6%。不過，紐約有更多元的經濟支撐，還有住房政策上也沒有像加州那麼極左，所以近一年來，紐約的人口並沒有流失太多。
根據紐約州房地產經紀人協會（NYSAR）的數據，2023年第二季全州範圍內新掛牌房產數量年減22.4%。紐約州房地產經紀人也指出，成交量較前一年下降了22.6%。
紐約的一些地區待售房屋數量下降幅度更大，今年6月，奧爾良縣（Orleans）和普特南縣（Putnam）的房源掛牌量與去年同期相比，分別下降了37.3%和34.5%。同期，這兩個地區的成交量均有所下降。
紐約州62個縣中，只有兩個縣，阿勒格尼（Allegany）和埃塞克斯（Essex）的掛牌數量有所增加。另外，僅有埃塞克斯縣、漢密爾頓縣（Hamilton）、利文斯頓縣（Livingston）和耶茨縣（Yates）的成交量，比去年有所增加。
全紐約，2023年第二季銷售價格中位數是405,000美元，同比減少1.8%。這比全美房價中位數416,100美元低了2.7%。
哪些紐約州城市上漲最多？
不過，紐約的許多社區，尤其是在經濟適用房的市場，低庫存問題正在加劇購房者之間的競爭，並對價格造成上行壓力。2023年第二季度，紐約近半數的縣，房價出現上漲。根據房地產經紀公司Redfin的統計，截至今年第二季度，紐約州在這三個地區，出現的銷售價格大幅增長：第一名是利文斯頓莊園（Livingston Manor），上漲61%；奧羅拉（Aurora）60%；德威特（De Witt）52%；薩拉託加溫泉（Saratoga Springs）47%；馬爾他（Malta）39%。
儘管部分價格上漲快速，一些房主仍然推遲出售決定。在過去的幾年裡，這些屋主以超低的利率購買房屋或再融資。現在，他們正在等待市場狀況改善，然後再將房屋推向市場，這進一步限制了本來就已經非常有限的房屋供應。今年7月，紐約的房屋供應量只3.2個月，比去年下降25.3%。
由於二手房的供應量稀缺，導致越來越多的買家進入新房市場，近幾個月來，建築業和新屋銷售激增，這將建築商的信心，推升至一年來未見的高水平。
總結我上面描述的，紐約房市跟全美的情況非常相似，交易量大幅下降（-13.9%）、庫存低迷（-21.4%）、價格沒什麼下跌（+4.5%），低房價區域上漲很多（漢密爾頓的銷售中位數+76.5%），這是紐約房地產經紀人協會10月份的統計。
如果是單指紐約市，10月份的數據：標價中位數79.9萬（同比+1.8%）；銷售價比掛牌價是97.14%；平均上市天數73天。基本上紐約市的房價還是有微幅上漲；買家有輕微的談判空間；上市天數比上個月或去年都是下降的。
2024年紐約房市有何發展？
那麼接下來2024年整體紐約州房市會出現哪些變化呢？首先看房地產經紀公司Houzeo的預測：2024年的紐約賣家會重返市場，尤其是那些必須回到辦公室，或想要找到消費更便宜的屋主。
曾經預測2008年金融海嘯的分析師惠特尼大膽預測，嬰兒潮世代想要縮小住房空間的屋主，會幫助全美市場增加三千萬套的住房單位！這個數量聽起來十分驚人。總之，就紐約市場來說，明年很可能是迎來供應量增加的一年。
至於說購房者也被預測在明年將回到市場。最新的通貨膨脹數據表明，聯準會的升息即將結束，12月最新的議息會議，再次停止升息，並且暗示明年將可能出現三次降息。假設每次降息一碼，三次會下降0.75%。
據「抵押貸款每日新聞」的數據，12月13日的30年固定利率已經回到六開頭，來到6.82%。按照這個趨勢進行，房地產市場的交易量勢必會被重新點燃。除非出現黑天鵝事件！
在房價方面，有鑒於供應量低於需求量，紐約明年的房價仍可能是上漲模式。只是如果供應量持續增加，也可能會稍微沖淡房價上行的動力。不過，各都會區和郊區、農村的漲幅差異仍然會很大，受到負擔能力的影響，低房價區域的漲幅空間，仍然會是比較明顯的。
在紐約的新房銷售方面，今年全美9月購買的房屋中，有12.3%是新房，這是2022年以來的最高水平。房屋建築商在2023年提供了價值3萬美元的折扣，以吸引買家。所以建築商和賣家，將在2024年繼續爭奪買家的份額。
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2024年紐約租房市場
還有一個是我們需要關注的，那就是紐約的租房市場。因為租房市場比較多還是集中在紐約市，所以這部分我們就以紐約市來分析。
根據紐約房地產網站StreeEasy的分析，紐約人將在2024年看到租賃市場更加平靜。隨著明年庫存將可能進一步增加，全市的租金增長將會放緩，但由於與疫情前的水平相比，庫存仍然很有限，因此不太可能有下降的空間。
2023年的租金增長出現放緩，很大一個原因是有更多的屋主看到租金行情很好，加上高利率，所以放棄賣房，轉為租房。租房供給大幅增加之下，租金價格自然就出現緩和。這種庫存成長將在2024年持續，因此房東在2024年想要將租金大幅提高會更具有挑戰性。租戶在決定是否簽約續租，或尋找新住處時，將有更多房源可以考慮。
儘管如此，紐約市的租戶需求將繼續超過供應，使得租金不太可能下降。儘管最近有所增加，但今年的租賃庫存仍比2019年疫情前的水平低了16.2%。
要完全扭轉2019年之後的下降趨勢，紐約市將需要在2024年至少增加4萬套出租單位，相當於在2023年208,115 套出租房的基礎上，增加19.2%。不過，這似乎不太可能發生，因為從2017年到2019年，庫存平均每年僅增加約21,000套。考慮到所有這些因素，2024年的租金增漲可能只有5%以下。
由於租金的沈重壓力，紐約市的租屋者在2023年將目光投向遠離曼哈頓的地方。由於相對較低的價格點，皇后區在2023年春季，取代布魯克林區成為最具競爭力的租賃市場。也因為皇后區的租房需求大增，加上庫存有限，皇后區成為紐約市，唯一一個租賃庫存停滯不前的行政區。
但是對曼哈頓來說，今年4月份將近4,400美元的租金中位數，吸引了更多出租單位投入市場，加上租客的減少，使得2024年曼哈頓的房租將會更合理化，提供更多選擇。
2024年紐約還是賣方市場嗎？
談完以上，我們回歸到一個簡單的問題：2024年紐約州的房地產市場，將會是買方市場，還是賣方市場呢？
Houzeo預測將會偏向賣方市場，紐約的房價正在上漲，並將繼續上漲，直到供給大幅增加。然而，但對買家來說，明年也會是機會，由於我們看到利率的下降趨勢，供給也有很大的機會出現增加，加上屋主與新房建築商的競爭，所以對買家來說，他們會處在比2023年更有利的位置上。
紐約州4個熱門城市
最後，介紹幾個除了紐約市以外，值得投資的紐約州城市。其中一個是布法羅（Buffalo），當地的房地產投資提供了令人驚訝的優惠，價格低廉，租金也相對較高。布法羅有許多小型公寓大樓，為房東或房客創造了機會。
第二是雪城（Syracuse），又稱為錫拉丘茲。這裡的房地產市場提供便宜的房產、更高的投資回報和更少的敵對法律環境。今年以來，雪城的人口呈現穩定上升，除了房價實惠之外，就業機會優於其它城鎮，也是一個重要因素。
第三是奧爾巴尼（Albany），雖然它名氣不大，也不是很熱門，但它提供了一個負擔得起的切入點和大量的永久租戶。儘管，它可能不是外來者想要居住的地方，但許多當地人選擇在這裡安家。只要訂價合適，這將繼續推動對奧爾巴尼房地產投資物業的需求。
第四是羅徹斯特（Rochester），這裡最近被realtor.com選為2024年十大熱門市場之一，因為便宜的房價，和固定人口與健康的就業市場，使得羅徹斯特立於不敗之地，所以多次入選為熱門市場。◇
責任編輯：李曜宇
