明星區豪宅也被霸 華人律師談保護空房方法

【2024年04月13日訊】(記者李佳音、馬尚恩洛杉磯報導)橙縣城市和洛縣亞凱迪亞(Arcadia)是大洛杉磯都會區華人最喜愛的兩個居家地點。一些富裕的中國人也喜歡到這些好區買下多套物業。但這些房主眼下最為擔心的問題是:自己名下空著的住宅,會不會被「房霸」(squatters)占據?

「房霸」侵占房子,在美國、尤其是加州和紐約州屢屢發生,給屋主們帶來巨大損失,讓他們膽戰心驚。前陣子,「抖音」上發布的一條短視頻,煽動無證移民去占據空房居住。這更加劇了華人房主的擔憂,很多房主向律師詢問應對之法。

加州第49區眾議員競選人、南加州律師劉龍珠接觸了大量案例,一些屋主還委託他幫助驅趕「房霸」。週三(4月10日)受訪時,劉龍珠剖析了「房霸」現象發生的根源,並提供保護房主的辦法。

強占房屋後 深夜收費聚會

劉龍珠以最近洛杉磯著名富人區比弗利山莊附近一處霸屋案為例。據英國《每日郵報》(Daily Mail)報導,原屋主因涉嫌謀殺被調查而逃離美國後,房子最終被收回,由抵押貸款機構掌握。這棟價值400多萬美元的四臥豪宅,僅隔兩戶就是NBA球星勒布朗·詹姆斯(LeBron James)正在打造的「夢之家」,鄰居中不乏名流,包括歌星約翰·傳奇(John Legend)夫婦、兩獲艾美獎的演藝名人塞思·麥克法蘭(Seth McFarland)等等。

與一般霸屋者偷偷摸摸、深怕別人發現的心理不同,這名霸屋者——34歲的緩刑犯在取下房前的售房招牌進住之後,每週都會連續幾天舉辦深夜派對,甚至遇到明星鄰居時還會主動打招呼。劉龍珠說明,更為嚴重的是,霸屋者還會吸毒濫交,「當年真正的屋主都沒有這麼狠」。他們不但住在裡面,還把房間按每晚300美元的價格出租,派對按每人50~75美元收費。

這名房霸的行為震驚了周圍的明星。一位明星不堪其擾,報警想把霸屋者趕走,但警方最後無法達成任務。直到今年2月份,曠日持久的較量才終見分曉:霸屋者與業主達成協議搬出去。

還有比這更惡劣的情形。劉龍珠說:「有的霸屋者可能會利用你的房子去非法種植大麻。」帶來的後果是:第一,房子會損壞,因種植大麻要在室內接各種管道,修復房屋最少要花10萬美元。第二,非法種植大麻屬於刑事犯罪,房主有可能被警方認為是主謀而涉入法律風險,房子可能被政府收走。

為何會發生房霸現象

劉龍珠認為,房霸的產生與多個因素有關。

加州《刑法典》第602條規定,未經屋主同意擅闖民宅屬於刑事犯罪;如罪名成立,最高判刑入監六個月,罰款1,000美元。劉龍珠認為,加州的法律其實非常清楚,上述房霸的行為已經違反了加州法律。但警察為何不管呢?

「第一,加州的警察可能不懂這條法律。」劉龍珠說,第二,可能警察覺得事情處理與否對其影響不大,也管不過來;第三,這與加州政壇整體上的極左風氣有關。

加州從上到下,從州長到州議員,都是民主黨人占絕對多數。很多法官也是由民主黨的州長任命,他們的思維模式是:你不住,別人為什麼不可以住?房子空著也是巨大浪費。加州法律規定:一所房子,如果房主不管不問,房子可能被政府收走——雖然這種情形很少發生;如果有其他人繳了地產稅、連續繳五年,這套房子就可能到了別人名下。

在華人比例最高的橙縣和亞凱迪亞市,最近經常發生「霸屋」現象。一些富裕的華人買了幾套房子,住不過來,又未能及時出租,結果被一些「房霸」鑽了空子。劉龍珠發現,以前房霸多是其他族裔,但近來華人霸屋現象開始增多。他認為,這與目前的執法環境也有關——警察不願意管。如果律師的態度不夠強硬,就很難引起警方的重視。

如何預防物業被侵占

劉龍珠表示,要避免自己的房子被不速之客侵占,要安裝攝像頭、不要放保險箱。最重要的是,不能讓房子空著;如果把房子租出去,被霸占的風險就會減小很多。

在招租時,首先要仔細調查租客的背景、歷史紀錄。「我們可以幫你做背景調查。」劉龍珠表示,一般說來,以前的租房紀錄、信用、工作、家庭狀況等都要調查,房客寧缺勿濫。

其次,記住「公事公辦」,租房一定要簽合同。房東和房客是商業關係,相互尊重,不要讓這種關係複雜化,以免產生糾紛、影響了租賃合同的執行。房東還要每個月及時收取房租,當月不繳房租的房客,就應要求其離開,不能拖延;否則,房客極易變成房霸。

第三,租客名字要在租約上寫清楚,不能隨意添加其他租客。這一條對預防那些品行不端的租客非常重要,也有利於房東在使用「驅趕程序」時更好地保護自己的權益。◇

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