中共推政府買房去庫存 專家:資金從哪來?

【大紀元2024年05月18日訊】(大紀元記者黃雲、易如報導)中國房市持續低迷,中共公布了一波又一波的救市措施,但收效甚微。中共近日再推出所謂「重磅」措施,其中讓「地方政府收購庫存商品房」被認為是中共迄今最大膽的房地產救市措施。

收購庫存商品房計劃需要大量資金支持,而中共地方政府已債台高築。資金從何而來?專家分析,當局靠印鈔,新增特別債會不斷出來。

政府買房去庫存 執行起來困難相當大

5月17日,中共國務院副總理何立峰在「全國切實做好保交房工作會議」上宣布,商品房庫存較多的城市,敦促地方政府可用「合理價格」收購部分滯銷房產,以穩定房價。

何立峰稱這些房屋將用作保障性住房,但沒有給出購買的時間表或目標,也沒有詳細說明資金來源。

「政府買房去庫存」 政策被認為是中共為救樓市採取的最大膽舉措。杭州市政府日前公告,將在臨安區以市價購買公寓(最多10萬平方英尺),用途將為公共租賃。杭州市這一舉動,被認為「北京出手買房去庫存」的第一槍。

美國經濟學者黃大衛(DAVY J.Wong)認為,要求全國地方政府購買庫存商品房,執行起來有相當大的困難。他對大紀元說,「第一,資金壓力非常之大,目前地方政府已經資不抵債,基本上資不抵債。」

「第二,這些過程中也包含了很多的權力的尋租。」

他認為,大建連租房的模式歷史上證明對於國家來說是失敗的。不但資金頭比較大,而且在實際操作上也不科學。「現在去收購數百萬套房子,只是由於有權力的尋租、有貪腐空間而讓官員們樂此不彼而已。」

「最有效的效果應該是有貨幣化的去資助中低收入家庭去租房或者是小量的買房。讓整個市場活躍起來。」

中華經濟研究院助理研究員王國臣。(王國臣授權)

中華經濟研究院助研究員王國臣對大紀元表示,這只是當局的救急措施,「現在的問題是整個經濟空轉,大家不去買新房,所以現在整個建商的流動性一直出現問題。如果持續拖下去,上市的大型建商會持續崩盤。」

他認為,大陸的房子已多到住不完,同時房企又沒有信譽,不管恆大、碧桂園,萬科都出現爛尾樓,民眾都不敢買房,只有政府出面把這些房子收為國有然後去兜售或出租,房地產市場才可能有復甦的跡象。

「政府出手速度太慢了。現在已經快到5月底了,比我預期的時間點已經慢至少2到3個月了。」他說。

庫存房可能14億人住不完

大陸的房地產業形勢還在繼續惡化。5月17日早些時候,中共國家統計局發布了一系列房地產投資、商品房銷量和價格大幅下降的數據。

數據顯示,今年1-4月份,中國新建商品房銷售面積29252萬平方米,同比下降20.2%,其中住宅銷售面積下降23.8%。

中共國家統計局4月公佈的數據顯示,截至3月,全國商品房待售面積達到7.48億平方米,創下歷史紀錄,比去年8月增加了1億平方米。

中共國家統計局前副局長賀鏗2023年9月曾公開表示,「(庫存商品房)可能14億人住不完,有購買力的剛需肯定買不完。」

中國除了庫存商品房數量龐大,還有巨量急待資金完工的地產項目。數據顯示,今年1-4月份,房屋竣工面積18860萬平方米,下降20.4%。其中,住宅竣工面積13746萬平方米,下降21.0%。

大陸申銀萬國證券研究所宏觀團隊的報告披露,自2021年以來,中國所有已售期房尚未竣工的面積達到20億平方米以上。報告預測,目前「保交樓」所需投資規模為7.6萬億元。

美國經濟學者黃大衛(Davy Jun Huang)(黃大衛授權)

對於巨量的庫存商品房,中共這波「政府買房去庫存」政策的成效有多大,黃大衛表示,「最理想是珠三角、長三角、環渤海處理50~60%(庫存商品房)已經頂天了。」「估計以上這三個區域,不少於10萬億人民幣的庫存房子。」

「具有一定的投資價值的(庫存商品房),像長三角、珠三角和環渤海一帶的核心城市,他們的房地產市場其實還是有一定的居住價值,其它城市基本上是沒有太多的拯救的價值和意義。」他說。

巨額資金靠印鈔發債

對於中共推出的由政府買房去庫存的政策,如何解決巨額資金問題,是外界廣泛關注的問題。

5月17日下午,中共國務院新聞辦公室舉行例行吹風會,中共央行副行長陶玲宣稱,城市政府選定地方國有企業作為收購主體。央行設立人民幣3000億元的保障性住房再貸款,支持地方國企購房。央行還宣布,取消房貸利率下限、頭期款比例調降至15%、調降公積金貸款利率。

而央行的3000億元對於政府購房的資金缺口只是杯水車薪。根據天風證券的估算,如果按照當局要求將消化庫存周期壓到18個月以內,需要淨壓縮7.4個月的去化周期,對應需要消化逾7億平方米庫存,估算需要約7萬億元的資金。

中共財政部2月公佈,中國2023年全國財政收入21.6萬億元。同時,目前中共地方政府已債台高築,負債約9萬億美元。

對於這波救房市需要的巨額資金,王國臣表示,「當然靠印(鈔)啊,不然怎麼辦。」 「這些錢到最後都是銀行買單,所以,只要銀行不出現大規模擠兌,那麼暫時的情況都可以壓住。」

他說,北京當局太低估房地產的衰敗情況,「要真的解決,要地方政府去買單,應該中央要允許地方額外發一筆特別國債,特別地方債,或者中央自己發特別國債,然後給地方去處理。」

「可以預期,如果它真意識到問題嚴重,後續的特別債會不斷的再新增加出來。」

超長期國債或被間接用於房地產

在中共宣布「政府買房去庫存」政策前4天,5月13日,中共國務院召開視頻會議,就即將發行的超長期特別國債(涉及期限為20年、30年、50年),進行部署動員。

黃大衛認為,這種超長期國債應該被間接用於房地產。「它(中共當局)必須要發行一種特別長期的債券才能夠達成。所以最近為什麼發行一些30年50年的債券,其實也是為了地方政府的債務問題而去準備的。」

「其實變相來說,也是向社會投放了資金。因為它的資金是專門配套來買這些地方債務,相當於也是提供了資金給債務發行方的地方政府。」他說,「最終結果還是讓地方政府財政(債務)得到解決,地方政府才有資金去解決目前對於房地產市場支持而沒有足夠資金的困難。」

他表示,「房地產崩盤、地方政府崩盤都會影響到金融體系,那也是國家重大戰略和領域屬於超長期特別國債籌措來解決的。」

「只是它把時間拉得非常長,長到基本上就是一般人很少去關心究竟能不能夠還錢的問題。」

中共當局3月的《政府工作報告》即宣傳,從今年開始擬連續幾年發行超長期特別國債,今年先發行1萬億元,納入政府性基金預算,不計入赤字。

中共的中央財政形勢也不樂觀。中共財政部數據顯示,截至2023年12月末,國債餘額30萬億元;2023年中央一般公共預算收入99,566億元,中央政府性基金預算收入4418億元;2023年中央政府顯性債務率為289%。

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