美國地產熱點

2024美國大選 住房問題成關鍵投票因素

文:李歐

【2024年06月10日訊】今年11月,美國總統大選在即,每年經濟議題都是選舉的重點攻防戰,雖然今年也不例外,不過通貨膨脹以來的美國經濟其實不算差,只是一般美國人可能感受不到經濟的韌性,對他們有什麼幫助。為什麼呢?其中一個主因就在房地產!

房價太高了,利率也太高了,讓很多人,尤其是年輕一代人都買不起房子。新的民調中顯示,年輕的Z世代在考慮美國總統選舉時,把住房負擔能力放在首要的考慮因素。

住房成年輕人首要考量

在一項Redfin新的民調查中顯示,美國年輕選民現在最關心的不是哪個州能不能合法墮胎的問題,現在,他們更關心的是,哪裡能找到住得起的房子。

在疫情引發的房地產需求爆發之後,美國的住房負擔能力卻以最快的速度惡化。簡單的說,缺乏住房、房價飛漲、租金飆升、房貸利率也跟著升息上漲。很多人買不起房,有些人幾乎付不起房租,這種情況將影響美國選民如何投下手中的那一票。

從這份三千名的美國房主和租屋者的民調中,我們已經看到了一個大概情況:有9成1的成年Z世代表示,在考慮在11月的總統選舉時,住房負擔能力是他們首要考慮的因素。

住房已經成為這一代人的關鍵問題,超越了整體經濟、教育、槍枝管制,以及墮胎的權利。對住房負擔能力的憂心,也高於對維護民主、移民、學生債務,以及外國戰爭或地緣政治衝突等問題。其實,這些都是Z世代一直熱衷的議題,但住房會成為重中之重,也不足為奇,因為這確實是30年來住房市場最嚴峻的時刻。

Redfin的專家發現,新房子的成本成長速度是年輕人收入的兩倍。年輕人也關心很多其它經濟、教育和政治議題,但是,今天他們更有可能將住房問題作為投票的一個考慮因素,因為這直接影響他們的住房、生活方式和積累財富的能力。

去年是美國有史以來住房負擔能力最差的一年。根據Redfin的數據,目前只有2成6的Z世代成年人擁有房屋,而多數人則是要支付昂貴的租金。絕大部分18-27歲的年輕人,沒有前一棟房子可以用來換房,儲蓄也不夠,而且從2019年以來,美國的租金中位數就增加了2成以上。

因此,對於逐漸進入買房、成家階段的年輕人,或者是要進入社會工作,需要租房的年輕人,住房問題都是一個big problem!

2024美國大選 住房問題成關鍵投票因素|美國年輕人最擔憂的事|原來房價會影響投票|美國房市的好消息!【美國地產熱點】第160集

不同世代 考量重點不同

這份民調還發現,千禧世代、X世代和嬰兒潮世代,都選擇把「整體經濟實力」,作為影響他們總統大選的首要因素,或者是擔憂的問題。住房負擔能力問題,對年紀越大的人來說,越被放在後面的因素,千禧世代在第三位(87%),X世代在第四位(83%),到了嬰兒潮世代,住房問題已經被排到第六位(80%)的考量因素。不過,住房問題在每個世代中,始終有8成以上的人將其列入重要考量,所以仍然是相當高的比例。

Redfin今年稍早也有做另一項民調,對整個選情進行了更廣泛的調查,發現超過一半(53.2%)的房主和租屋者表示,住房負擔能力正在影響他們在即將到來的總統選舉中投票給誰。另外,近三分之二(64.2%)的房主和租屋者表示,住房負擔能力使他們對經濟產生負面的看法。

經濟學家達里爾・費爾韋瑟(Daryl Fairweather)認為,住房負擔能力之所以是選民普遍最關心的問題,是因為抵押貸款利率和房價上漲,加上嚴重的住房短缺,使許多美國人無法實現擁有住房的夢想。

雖然經濟表面上強勁,但許多家庭並沒有感受到好處,因為他們正在努力工作,存錢買房的時候,一抬頭才赫然發現,不是房價已經高得買不起,不然就是缺乏可以選擇的房子。

對於不同世代的人群,選舉投票的考量重點也有所差異。(Shutterstock)

房主更偏向共和黨人

在往年的大選中,也有幾個和房地產相關的研究。巴克萊銀行前分析師兼住房經濟撰稿人,阿齊茲・桑德吉(Aziz Sunderji),今年進行的一項獨立分析發現,房主將自己視為堅定的共和黨人的可能性,是租房者的兩倍;而租屋者則更常將自己視為堅定的民主黨人。

這個研究結果,確實是符合現實表現,因為在共和黨州,往往屋主、房東受到更多的保障;但是在民主黨州卻反過來,租客權利更容易受到重視。

投票與房價的關係

另一項名為「住房表現和選民」的研究中,分析了美國每個縣在過去6次的總統選舉中,房價和選舉結果之間的關係。結果研究發現,選舉前四年房價大幅上漲的搖擺縣,更有可能投票給現任候選人,而房價表現較差的縣,更有可能投票支持挑戰政黨的候選人。

研究中所謂的「搖擺縣」,指的是在2000年至2020年間,美國有641個縣(占所有縣的23%)至少有一次投票更換不同的政黨。

如果按照這個研究結果,現任總統拜登應該是會非常吃香,畢竟他上任期間,全美房價漲了4至5成,有些地方甚至達到6成。準確的來說,研究發現四年內房價每上漲1個百分點,這些搖擺縣的選民,投票給現任候選人的可能性就會增加0.36%。而且,如果選舉前最後一年房價漲幅最大,房價和投票行為之間的關係就更強烈。

但是研究者說,在不是搖擺縣的地區,無論如何,他們都會投票給同一政黨,他們不會對經濟因素做出不同的反應。研究者也提醒,選民如何看待選舉和整體經濟時,這些調查結果只是眾多參考點之一,還有許多因素需要考慮。

事實上,現在對經濟的看法,許多選民並不滿意拜登政府的施政。今年五月初蓋洛普民調顯示,只有不到4成的美國人認為,拜登為整體經濟做出正確的決策;另外,連續第二年,只有21%的受訪者表示,現在是買房的好時機,該比例創下歷史新低;而7成的受訪者預計房價將繼續上漲。

總的來說,高房價對拜登來說是壞消息多於好消息。與疫情前相比,潛在購屋者年薪需要多賺約5萬美元才能買房,而美國房屋短缺大約達到200萬至700萬套,導致房價居高不下。上面的民調中也都顯示,選民對住房問題的憂心,很大程度上會影響他們的投票方向。

供需關係正在平衡

不過,現在我們來看一個好消息,對於觀望的購屋者來說,買房可能會變得更便宜!宏觀研究所的高級投資策略師布萊恩・尼克預測,不久的未來房價可能會下跌。專家表示,這是因為更多的庫存正在慢慢進入房地產市場,而需求卻在降溫,從而緩解了近年一直供需不平衡的情況。

根據全國房地產經紀人協會的數據,今年4月份待過戶房屋銷售量,年減7.4%。同時,與2023年同期相比,4月份市場上未售出房屋數量增加了16%。

為何市場的待售房源增加了呢?原因就是現在利率實在太高了,今年以來,30年固定利率大約維持在百分之七左右,這讓很多觀望的買家逐漸失去信心,所以現在市場的買氣十分低迷。但反過來說,這樣卻讓市場供給量增加了。

儘管,我們現在還是看到全美房價中位數在溫和上漲,不過尼克預測,隨著市場房源供給增加,未來3到6個月內房價可能會下跌!

5月份,realtor.com記錄到全美中位數上市價,同比繼續上漲0.3%,達到442,500美元,而4月份為43萬美元。房價緩慢上漲的原因,是因為有越來越多的低價房進入市場。實際上,5月份,南部地區房源年增率達到47.2%,繼續成為增加最多的地區;西部增加34.5%;中西部增加20.5%;東北部最少,只有9.4%。

而且經濟學家認為,低價房屋的庫存增長速度,快於其它中高價位的市場,20萬至35萬美元的房屋數量增加了46.6%,這個消息對資金有限的買家肯定非常鼓舞。

如果住房負擔能力在接下來的幾個月獲得改善,對拜登來說會比較有利,但如果沒有,可能拜登就得憂心了。◇

責任編輯:李曜宇

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