【2024年10月22日訊】今年9月份的美國房市有回溫現象，不過這應該是迴光返照，最近幾週抵押貸款利率又回到高位，勢必沒有人願意再進場。但是，除了利率因素之外，其實還有一個重要因素在凍結市場，讓人不想進行買賣！是什麼因素呢？請看我往下分析。
潛在首購族的擔憂
根據房地產網站Redfin最新的調查，在491名潛在的首購房者，有23%近四分之一的人表示，他們會等到總統大選之後，看經濟如何發展，再做購房打算。當中賀錦麗的支持者有20.4%是這樣的看法，川普（特朗普）的支持者則有25%。
另外，有26.1%的人表示，他們正在等待賀錦麗的住房負擔能力計劃是否生效；15.9%的人也正在觀望如果川普當選，他的住房計劃是否頒布。
首次購房者買房通常會比較謹慎小心，尤其現在美國的負擔能力惡化，大家都想等到局勢比較穩定，政府有推出購房補助時再進場。
事實上，今年前8個月，只有2.5%的美國房屋進行交易，這是幾十年來的最低周轉率。在這份民調的受訪者中，推遲購房的最常見原因都與「時機」有關，30.3%的受訪者表示，「他們正在儲蓄，預計在明年購買房屋，但不是現在。」第二個最多的原因，有28.9%是希望繼續等待「這樣結果會更好」。
很顯然大家都覺得現在不是買房的好時機，至少對首購族來說，房價太貴、利率太高、負擔太大。所以，民調中另有18.3%的人，在等待美聯儲（聯準會）明年繼續降息，帶來更大的抵押貸款利率下降；另有也有相同比例的人，在等待聯邦政府是否頒布經濟適用房計劃；還有23.6%的受訪者表示，他們正在等待城市或者州政府，是否會推動更多經濟適用房倡議。
總的來說，從這份民調中可以看出，除了現在時機不對，顯然大多數人都在等待各種經濟援助的到來，例如有不少的比例，在等待勝出的候選人推出購房計劃，或者是等待政府推動經濟房型，還有一些人正在向一些政府單位，或非營利機構申請購房援助。
這份民調比較有趣的是，顯示有近八分之一（12.2%）的受訪者表示，他們是移民或簽證持有者，擔心選舉後「如果移民政策變得不那麼有利，他們是否能長期留在美國」。有這個疑慮的，很明顯在川普這一邊比較多，因為川普一向支持阻止非法移民，對移民項目採取比較緊縮的做法。
美國首購族在等待這件事……｜美國租房者、屋主 意見分歧｜川普、賀錦麗的住房競選廣告 有哪些亮點 10/19/2024
租屋者和屋主 關注哪些議題？
除了這一份針對首次購房者的民調之外，Redfin還針對租屋者和屋主進行調查，這份調查更為廣泛，有894名美國租屋者，和805名年齡在18—65歲之間的美國房主。他們被問到：「當您選擇支持哪位候選人時，請對這14個問題的重要性如何進行排序？」
大致上來說，租屋者和房主在大多數問題上的反應都很相似，但只有住房負擔能力問題持有不同看法。整體受訪者最關心的問題是經濟，近一半（46%）的受訪者將其列為前三大問題，接下來的是通貨膨脹問題（40.4%）、醫療保健（26.3%）、住房負擔能力（25.1%），以及犯罪和安全（23.5%）。
唯獨在「住房負擔能力」問題上，近三分之一（31.6%）的租屋者把這個議題列為前三個重要的問題。相比之下，屋主在這方面的比例只有17.1%。
這個結果也非常能夠理解，畢竟屋主已經有房產，對買房的需求比較小，而且他們已經有一套房作為資產，相比租屋者還需要辛苦地存下首次買房的頭期款。所以在這個住房嚴峻的時期，多數租屋者自然會把住房負擔能力列為主要問題。
而且超過一半（52.1%）的受訪房主表示，他們的經濟狀況比四年前更好，而租屋者的比例只有44.2%。這種差異的部分原因是房價飆升，幫助房主建立了大量資產。
另外，Redfin也分析，賀錦麗的選民，比川普的選民更有可能將住房負擔能力列為首要議題。計劃投票給賀錦麗的受訪者中有四分之一（25.1%）將住房負擔能力列為前三名的問題，而計劃投票給川普的受訪者只有20.4%。Redfin的首席經濟學家認為，這可能是因為民主黨人更有可能住在昂貴的沿海地區。
但是，筆者個人還認為，民主黨選民中有更多的租房支持者，他們一向是比較保護租客，而共和黨往往被視為與屋主關係比較好。
誰更有助於維持房價？
對於屋主，Redfin還提出另一個問題：「無論您打算投票給誰，你認為哪位候選人最有利於維持高房價？」
對於房主來說，保持較高的房屋價值通常是一件好事，因為他們的大部分財富與房屋淨值相關。所以大約五分之二（41.6%）的美國房主認為，川普是保持高房價的最佳人選，而35.3%的人認為賀錦麗才是最佳人選。
不過，據統計，三分之一的美國人沒有自己的房子，所以在這個調查中，又詢問了一個問題：他們認為哪位候選人最適合他們買房子。近一半的美國租屋者認為賀錦麗更適合讓住房變得更便宜；而有31%的人認為川普會更好。
賀錦麗的住房競選廣告
8月底賀錦麗才將住房負擔能力危機，作為競選的核心議題，發布了一支廣告，宣布了新的稅收抵免和激勵措施，要刺激更多新房的建設，並幫助首次購房者支付首付。
她在住房競選廣告中說：「在我童年的大部分時間裡，我們都是租屋者，我母親存了十多年錢才買了一棟房子。當這一天終於到來時，我還是個十幾歲的孩子，我清楚地記得她當時有多興奮。」
賀錦麗還說，擁有住房的夢想「對太多美國家庭來說是遙不可及的」，同時她將問題歸咎於「企業房東」搶購房產，又以極高的價格出租出去。
這位民主黨人發誓要「打擊」這種做法，她提到對一項聯邦法案的支持，該法案將取消對購買大量獨立住宅的投資者的關鍵稅收優惠。而且，強調如果當選，她將在第一個任期內建造300萬套新房屋。
該廣告正在關鍵搖擺州投放，包括內華達州和亞利桑那州，這些州的住房負擔能力，明顯落後於全美平均水平。
川普回應：副總統任期 沒有解決問題
不過，賀錦麗的新廣告發布一天後，川普競選團隊就用自己的電視廣告回擊賀錦麗。
川普的廣告主要由新聞片段組成，強調近年來房價與抵押貸款利率的驚人上漲，隨後是川普和他的競選搭檔，參議員J.D.萬斯的說話片段。他們質疑賀錦麗擔任副總統任內，為何還沒有就這個問題採取行動。
川普：「卡馬拉（指賀錦麗）就任的第一天是三年半前」，萬斯則補充說：「你這段時間到底在做什麼？」
在社群媒體平台X，川普還直接回應了賀錦麗的帖子，該帖文是宣傳她為首次購房者提供25,000美元首付援助的提議。
川普則引用了她的帖子，並添加了福克斯新聞片段的螢幕截圖，顯示從2021年1月到2024年6月，現有房屋的中位數銷售價格上漲了39%。
這兩則競選廣告突顯了雙方關於住房負擔能力的主要主題，賀錦麗提議採取全面的政策行動來修復住房市場，而川普則指出她過去的任期內，並沒有做出行動，也將危機歸咎於民主黨。
賀錦麗宣布了有關住房的重大政策舉措，但細節很少。對於她提出的25,000美元首付援助計劃，目前尚不清楚到底誰有資格獲得，也不清楚這些資金是作為前期援助，還是延遲稅收抵免。
經濟學家還警告，該計劃可能會推高房價，儘管賀錦麗競選團隊表示，在稅收抵免之後將錯開對買家的援助，可以促進住房建設，平衡市場的供需情況。
川普的住房訴求
不過，川普在住房問題上的大部分言論，也僅限於強調高房價和抵押貸款利率，給購房者帶來的痛苦，並將責任歸咎於賀錦麗和總統喬‧拜登。
他的競選團隊表示，川普將透過停止非法移民，和開放部分聯邦土地用於建設來降低住房成本。川普還表示，他應該能夠向美聯儲施壓，要求降低利率，將通膨控制在3%以下。
搖擺州將朝哪邊擺？
現在距離大選日11月5日，已經一步步逼近，在本次選舉中被認為具有競爭力的7個關鍵搖擺州中，Realtor.com分析認為，亞利桑那州、喬治亞州和北卡羅來納州吸引了共和黨購房者。同時，威斯康星州和內華達州似乎更受民主黨購房者的歡迎。
剩下的兩個搖擺州，密歇根州和賓夕法尼亞州，結果好壞參半，並沒有顯示任何一種明顯的趨勢。如果其它搖擺州，最終按照他們報告中指出的黨派路線進行投票，這可能意味著，這兩個州可以決定選舉結果。
Realtor.com首席經濟學家認為，遷移搬家對選舉結果的影響，是一個引人注目的話題，有可能人口流動會重塑政治格局。而且，隨著越來越多的人跨越州界，他們的投票習慣可能會影響選舉，特別是在關鍵的搖擺州，即使選民的微小變化也可能會左右選舉結果。◇
責任編輯：李曜宇#
