【2024年10月29日訊】9月份房地產市場報告，沒有意外交易量表現亮眼，買賣量是去年以來最大增長，原因當然就是9月份房貸利率出現了近期的低點。但是，讓我很意外的是，不是近期房價跟著上漲，而是進入10月份，雖然出現利率彈升，結果銷售量卻沒有隨著下降。到底是為什麼呢？讓我們一起來探究。
即時美國房市數據表現
我們先來看兩組最近的美國房市數據，第一組是Redfin，在截至10月20日的四個星期內，美國待售房屋銷量年增3.5%，創三年來最大增幅。在美國人口最多的50個大都市中，有35個城市的待過戶房屋交易數量有所增加。
房價方面，售價中位數接近38.5萬美元，上市中位價近四十萬美元，都比去年同期分別上漲4.7%、6.1%，一個呈現今年3月來的最大漲幅，一個是近兩年來最大漲幅。
供應量方面，新上市房比去年同期增加2.2%，可供銷售的上市房源增加15.2%，幾乎都是近期最小的增幅，不過供應量仍然達到4.1個月的庫存量，表示市場正在趨向供需平衡的局面。同時上市天數有拉長、高於要價的比例有下降，也都顯示美國房地產市場正在達到一種買賣雙邊的穩定，不再只是偏向賣方市場。
我們再來看Realtor.com的統計數據，截止至10月19日的一週時間。這裡要留意，這是一週的統計，和上面Redfin四週的統計不一樣。
數據顯示，上市天數拉長了8天，所以現在一般來說，買家一直在觀望，等待更實惠的住房條件。新上市房和一年前相比增加了4.7%，數量已從前一週的米爾頓颶風所帶來的下降中反彈，恢復了上升趨勢。不過，利率的波動可能會進一步阻礙賣家出售房屋。
可供銷售房源方面，比去年同期成長28.7%，這是自2023年11月起，連續50週同比增長。本週增速低於上週，是房源增加放緩的第5週，也是今年4月以來的最低年度增長。庫存的增加，在很大程度上是由於賣家活動多於買家活動，但是上市數量在過去幾週已經穩定，這表示買家活動可能會開始跟上。
價格方面，上市價中位數沒有變化，不過事實上這已經是連續第21週低於或等於2023年同期的水平。可以說賣家正在不斷調整價格，用來吸引購屋者的注意。9月份，降價房源占比上升至18.6%，較去年同期上升0.9個百分點。
房市正在趨於平衡
雖然兩個房市數據看起來不相同，但確實有一個相同的趨勢，顯示房市正在趨於平衡，也就是說賣方正在增加，買方同步在減少，使原本賣方嚴重失衡的情況得到緩解。因此，現在買方也比較有談價空間，更有時間考慮不同的房屋、條件，相對來說，就比較不容易因為搶房產生衝動購買，買到不適合自己的房產。
不過，考慮到近期升高的利率、和即將到來的選舉的不確定性，其實銷售表現並沒有衰弱，反而出乎意外地好。Redfin經濟學家表示，「債券市場的投資者尤其擔心大選後政府債務增加的可能性」，「他們擔心一個政黨最終可能同時控制白宮和國會，這將增加政府支出。這種擔憂加上強勁的經濟數據，正在推高10年期公債收益率和抵押貸款利率。」
美國房地產好奇怪？｜利率很高了，你還不罷手？｜為何華爾街機構 建議投資房地產 10/26/2024
利率不會很快下降
因此，不少潛在買家認為，利率不可能很快下跌，更擔憂大選後利率不降反升，對有買房硬需求的人來說，不如趁早買好離手。一位亞特蘭大的房地產經紀人就表示，尤其是那些位於理想地段、擁有高評價學校和稅收較低的房屋，仍然有買氣，但是越來越多的買家正在就價格進行談判，要求賣家做出讓步，並為成交成本提供資金。有些買家會要求房屋進行小幅修改或升級；還有許多人放棄選擇三十年固定利率，選擇可調整利率或更短的貸款期限。
這或許會讓很多支持或希望房價趕快下降的人感到失望。當然，我也相信不同的房市數據，更會有不一樣的表現，甚至出現相反的趨勢，但是截至目前為止，我們確實沒有看到房地產市場的崩盤。
房貸機構房利美的總裁阿莫德瓦（Priscilla Almodovar），在近日接受財經網站MarketWatch採訪時就表示，現在的房地產市場與2008年的金融海嘯完全不一樣。當時有很多的供應，加上銀行的爛貸，導致系統崩潰。但是今天供應量根本不足夠，即便利率很高，保險也變貴了，很多人還是很希望儘快買到房子。
從未見過的房地產市場
阿莫德瓦更直言，疫情期間的3%低利率，可能在我們這一輩子都不會再見到了！而房價站上二十年來的新高，供不應求，她真的沒見過這樣的市場。要解決供應面的問題，她認為需要來自聯邦、州政府和地方政府的通力合作，才有辦法解決。
為何民眾和投資機構現在還很熱衷於購買房地產？其實近日「商業內幕」才發表一篇文章，表示高盛和摩根大通都對股票和債券的回報，越來越持懷疑態度，他們認為這兩個市場所帶來的回報，可能不會是投資者預期的數字，但是他們都認為，那些尋求投資機會的人，應該考慮房地產，甚至可以在商業地產的下降周期進場搶低價。
華爾街機構認為股市債市獲利減弱
首先，高盛預測美國股市在未來十年內，每年只會上漲3%，低於過去10年13%的年均漲幅。高盛的理由是基於更具挑戰性的背景，其特點是估值過高、市場最大股票異常高度集中、經濟衰退風險增加、利潤下降和利率上升。
高盛表示，股市長達十年的黃金時代很快就會成為過去。該公司投資組合策略研究團隊的一份新報告預測，未來10年標普500指數的年化報酬率將只達到3%。高盛的數據顯示，這將使它的表現排在1930年以來的第7位。
分析師認為，投資者應該為未來十年的股票回報做好準備，股票回報將接近典型業績的下限。高盛也認為未來10年股票的表現，將難以跑贏其它資產，到2034年，標普500指數有大約72%的可能性，落後於債券；有33%的可能性落後於通脹。
首先，股市估值處於歷史高點，意味著未來回報率較低。其次，市場集中度接近100年來的最高水準。分析師認為，當股市集中度很高時，總指數的表現很大程度上，取決於少數股票的前景，而不是更廣泛的經濟表現。
雖然有些人可能會爭論，為什麼科技股將保持成長勢頭。但高盛表示，標普500指數公司的營收成長，10年後將大幅下滑，歷史表明任何公司，都很難在持續一段時間內，保持高水平的銷售增長和利潤。
高盛也預計未來十年經濟將更頻繁地收縮，美國在此期間或十分之一的季度內，將出現四次GDP收縮。最後，由於投資者在一系列強勁的經濟數據報告，重新調整降息的預期，10年期公債殖利率已超過4%，使得科技公司股價進一步受到打擊。換句話說，將通膨控制在2%的目標，可能需要比預期花更長的時間，這將限制未來的降息幅度，對公司獲利來說不是好事。
此外，摩根大通資產管理公司的高層也一致認為，根據其10月21日發布的年度長期資本市場假設報告，預計未來10至15年，美國大盤股將以每年6.7%的速度升值。但是，摩根大通預測，全球股市在同一時期內，每年將上漲7.2%至8.1%。
儘管，美國大型股的中位數年漲幅不容小覷，但與兩年前的7.9%和去年的7%相比將大幅下降。對於這種稍微溫和的前景，摩根大通解釋：美國股市一直在上漲，儘管標普500指數的優異業績記錄，讓一些多頭信心十足，但該公司的策略師擔心，市場已經拉動了未來的漲幅，換句話說，增長的動力很可能已經提前消耗殆盡。
考慮到通貨膨脹因素後，摩根資產管理公司預計，標準的60-40投資組合長期回報率將低於5%，大盤股和債券也是如此。雖然這樣的收益可能會讓一些人感到滿意，但投資者需要16年以上的時間，才能將資金翻倍。
投資商業地產可能是好機會
美國核心房地產的收益率預計將接近6%，高於幾年前的略高於4%，也遠高於10年期公債殖利率4.2%。儘管房地產確實不便宜，但摩根的投資組合策略師認為，如果你看看總收益率，從起點到總價值估值，那正是一個大家在尋找的世代投資機會。
摩根的策略師尤其看好商業房地產，他們認為商業空間的需求從疫情以來一直受到了巨大打擊。不過，風險已反映在價格上。而且在多戶住宅、學生宿舍、手機訊號塔和資料中心，這些商業建築上都有龐大的需求，這可能都是現在進入商業房地產的好機會。◇
責任編輯：李曜宇#
