【2024年10月31日訊】今年11月5日的大選，加州選民需要對第33號公投議案（Prop 33）做出選擇，其結果或影響著未來的租房市場。
第33號公投議案是一項租金管控案。過去幾年，加州政府已多次嘗試修法進行租金管制，但都以失敗告終。很多投下反對票的選民認為，租控法看似是在保護租客，但實際上會破壞市場平衡，租客與房東都會成為受害者。
租控法影響房東和租客
今年登上選票的第33號公投案旨在廢除《科斯塔—霍金斯租賃住房法》，擴大地方政府對住宅租金管制的權力。這項公投案如果通過，就意味著地方政府會獲得更大權利來管控私人房屋的租金。
選民手冊上寫道：對租客而言，如果第33號公投議案獲得通過，在管制範圍內的租客可能會受益於較低的租金上漲幅度。但另一方面，不在管制範圍內租客的租金可能會因市場調整而上升得更快、變得更貴。
對房東而言，一旦第33號公投議案通過，房東可能會面臨更嚴格的租金上漲限制，直接影響收入。地產行業專家分析，這會帶來兩個棘手局面：（1）有些房東可能會選擇出售房產、退出租房市場；（2）加州的租賃房產價值可能隨之下降，潛在買家可能會放棄購買那些受租金管控法限制的房產。
加州資深評論家約翰‧塞勒（John Seiler）在專欄文章中指出：「如果供應減少，價格自然會以某種方式上漲：要麼是你看得見的方式——直接加價；要麼是（部分）商品或服務進入黑市、推動價格上漲。」
他認為一旦加州實施更嚴格的租金管控，就是在違背最基本的經濟原理：房東若被迫退出，會使市面上的出租房數量越來越少、租金越來越貴。
加州房產經紀人協會看法
對加州房市有重要影響力的「加州房地產經紀人協會」（C.A.R.）擔憂，第33號公投議案剝奪了房東權力，極端的租金管制會使「可負擔住房危機」繼續惡化。
經濟學家還擔憂，如果允許政客和非民選的政府委員會自由實施和擴大極端的租金管制法，這些委員會可不經選民投票就向房東徵收費用和設限，這樣做只會推高所有人的住房成本。
目前已經實施類似租金管制法的洛杉磯、舊金山，是加州住房負擔力及遊民問題最嚴重的城市。
加州立法分析員認為，如果實施更多的租金管制法，可能會增加政府實施和執行這些法律的成本，每年高達數千萬美元，而成本會透過其它費用轉嫁給房東；更嚴格的租控法規可能會導致出租房產價值下降，使政府每年收到的房產稅減少數千萬美元。
選民的看法
支持進行租金管控的選民認為，對於很多依靠固定收入生活的人，一旦房租漲價可能就會成為無家可歸者。而第33號公投案可以減少住房成本。
然而洛杉磯選民瓦萊麗·庫里（Valerie Curry）認為，第33號公投案並不會真的幫助租客，反而會給租客造成更多麻煩。
長期從事地產行業的庫里說：「如果政府插手私人產業將打破市場平衡，房東在選擇租客的時候會更加謹慎。房東只能從一開始就將租金設定得很貴，因為以後的漲幅都受到了限制。這樣看來，房東和租客都會成為受害者。」
她舉例說：「就像加州的保險一樣，就因為州政府控制不讓漲保費，感覺上是為消費者考慮，結果大公司都撤離了。現在大家或者買不到保險，或者要支付比原本貴好幾倍的價格。」
對於第33號公投案，加州共和黨呼籲選民投下「No」票；加州民主黨持相反態度。選民如果投下「No」選票，意味著不同意政府插手私人房產租金管理。◇
