「有錢就一定能貸到款嗎？答案是否定的。」——灣區房貸經紀人 James 在接受記者訪談時，毫不猶豫地給出了這樣的回答。他強調，在美國，購房貸款的審核最看重的不是銀行存款，而是 收入證明與信用紀錄。這一點，對習慣「存錢為王」的華人移民來說，往往難以理解。
一線觀察：錢不等於還款能力
James 分享過一個真實案例：一位新移民帶著數十萬美元存款來到美國，滿心以為買房貸款是輕而易舉。結果銀行審核時，因為他在美國沒有穩定收入、報稅記錄不足，最終貸款金額大打折扣。
「銀行會看你能不能『持續還錢』，而不是你『現在有多少錢』。」James 解釋說。這句話道出了美國貸款制度的核心。
官方標準：收入與信用是兩大支柱
美國的兩大房貸機構——房利美（Fannie Mae） 和 房地美（Freddie Mac）——制定了絕大部分銀行遵循的貸款標準。根據這些標準：
- 收入驗證（Income Verification）
一般需要 兩年的報稅記錄，例如 W-2（受雇）、1099（自僱）、或 Schedule C（個體經營）。
銀行會計算 DTI（Debt-to-Income Ratio，債務收入比），通常要求低於 43%，也就是說每月債務支出不能超過月收入的 43%。
- 信用紀錄（Credit History）
FICO 分數至少要 620 分以上，才能符合大部分常規貸款的門檻。分數越高，貸款利率越低。
- 存款與資產（Assets）
存款主要用來支付首付款和「預備金（Reserves）」，通常要求能覆蓋 2–6 個月的房貸月供。但僅憑存款，無法取代收入或信用。
常見誤區：
「我有錢，不怕貸不到」
——實際上，銀行更在意長期還款能力，因為房貸是 30 年的大額借款。
「只要準備首付就行」
——除了首付，還要證明有穩定收入來源，否則貸款金額會被壓低。
「存款證明可以替代報稅」
——Fannie Mae 的規則很明確：資產可以當作輔助，但不能完全替代收入文件。
存款的重要角色：不是主角，但不能缺席
雖然單靠存款不能決定貸款結果，但它仍然扮演關鍵配角：
首付款：一般要求 20%，FHA 可低至 3.5%。
過戶費：通常佔購房金額的 0.5%–0.9%。
預備金：銀行要確認您有能力在失業或收入中斷時，至少還幾個月的貸款。
所以，合理的理解是：存款是門票，收入和信用才是入場的門檻。
給新移民的提醒
如果您正準備買房，應該從以下幾點入手：
及早報稅，留存紀錄：
哪怕收入不高，也要有真實、連續的報稅文件。
建立信用：
辦信用卡、準時還款，避免刷爆。
計劃存款：
除了首付，還要準備足夠的預備金。
選擇合適貸款：
傳統貸款（Conventional）、FHA、VA、甚至非合規貸款（Non-QM），根據自身情況選擇。
結語
對新移民而言，「錢能解決一切」的觀念在美國並不適用。貸款審核真正看重的，是您是否有 穩定收入 和 良好信用。
James 的一線提醒，正好點出華人常犯的誤區：在美國，存款只是輔助，收入和信用才是硬通貨。理解這一點，才能讓辛苦攢下的錢真正發揮作用，幫助您在美國安居樂業。
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