利率上升 美今年27萬買家的房屋已成負資產

【2022年12月09日訊】(記者馬尚恩綜合報導)最新分析發現,隨著貸款利率調升引發的房價下降,在今年6月份前後房市最火時入市的27萬個房主,其房屋已經變成了「浸水房」(負資產)。即房價已低於他們所欠的銀行貸款。

黑騎士數據分析公司(Black Knight’s Data & Analytics)的分析發現,第三季度,在美國45萬棟「浸水房」中,有接近60%的抵押貸款始於今年前9個月。這相當於2022年以抵押貸款買房總數的8%,其中,接近40%的房屋可利用淨值不足10%。

黑騎士的總裁本·格拉博斯克(Ben Graboske)在一份聲明者說,儘管房價回調已放緩,但屋主的產權風險仍很大。雖然房屋的負資產率仍遠低於歷史平均水平,但是,最近以抵押貸款購買的房屋,與大流行早期或之前購買的房屋相比,仍出現明顯的風險差別。

低收入家庭受傷最重 近期買房者風險最大

報告發現,獲得聯邦住房管理局(FHA)或退伍軍人事務局(VA)貸款支持的借款人──多為首次購房族或低收入購房者──最可能成為「浸水房」災戶。而其中擁有FHA貸款者面臨的挑戰最大,超過25%的FHA貸款人已「陷入水下」,約80%的房貸借款人擁有的房屋產權淨值不到10%。

近幾個月來,各種抵押貸款類型的提前付款違約率(EDP)也在上升。截至10月份,FHA貸款的提前付款違約率比2013~2018年的水平高出150%,比2000年初的平均水平高出25%。

但符合條件的貸款者的提前支付違約率,比2000年初的水平低70%以上;VA貸款的違約率不到其門檻的一半。

目前,房屋買家的負擔能力接近35年來的最低點。

黑騎士的分析發現,面臨最大浸水房風險的人是那些在上半年房價最高時的入市者。在6月份典型房價達到43.8萬美元峰值時成交的房子中,近10%已成「浸水房」;超過30%的屋主所持資產不到10%。這意味著如果房價進一步降低,將有更多屋主陷入「浸水房」災戶的處境。

第三季度 絕大多數房屋仍是淨值富餘

但另一家房地產數據公司ATTOM在11月初發布的2022年第三季度「美國房屋資產與浸水報告」則從另一個角度,顯示了較為樂觀的結果。

全美第三季度有48.5%抵押房產的負債餘額已經不超過房屋市價的50%了。今年第二季度這一數據為48.1%,去年同期為39.5%。這是此類數值連續第10個季度的增長。

在全美範圍內,今年從第二季度到第三季度,有39個州的房屋資產富餘程度(淨值大於貸款)有所增加,而38個州的嚴重「浸水房」比例有所下降。與去年同期相比,全美50個州的房屋資產富餘程度都有所上升,43個州的嚴重「浸水房」比例下降。

因抵押貸款利率不斷提高,許多專家預測房價將進一步下降。這增加了浸水房的可能性。11月份中旬,Zillow的數據顯示,南加州的房價正在下降,比今年5月份高峰時降低5.4%。◇#

相關文章
評論

发表评论