【2025年07月07日訊】美國房市降溫已經第三年了，這幾年銷售量大幅下降，但房價不僅沒有大跳水，還是繼續微微增溫，另外部分地區的價格，比起疫情時候的最高點，也有出現兩成以上的跌幅！
所以，現在到底是不是買房抄底的時刻？有沒有什麼風險疑慮？本集我就來探討這個抄底話題。此外，我認為現在房價後面，還有可能漲一波，到底有什麼助漲動力呢？請看往下分析，不要錯過本次精彩內容！
其實到現在為止，美國房價都沒有整體大幅下跌，但漲幅已經放緩許多，且呈現地區價格分化的現象。
當前美國房價的格局
根據不同的數據報告顯示，全美房價還是有漲幅，但是年漲幅已經是近十年來的最小增幅，例如根據Cotality的報告，2025年5月全美房價年增率只有1.8%，創下2012年冬季以來最低水準，且月漲幅只有0.3%。
美國聯邦住房金融局（FHFA）第一季數據顯示全美房價年增4.7%，較去年Q1的5.5%下滑，但仍是上漲。
房地產網站Zillow的不同模型預測，也顯示房價趨緩，從之前預期上漲2.9%，逐步降到0.9%，甚至有預測：2025年3月至2026年3月，可能跌1.7%。總體而論，全美不是普遍下跌，而是進入「微漲甚至局部下跌」階段，整體市場回到更穩健、低波動的態勢。
最大漲幅城市
我們先來看有哪些城市的房價還在增長中，截至今年第一季度，紐約州的雪城（Syracuse）年增率高達18%，為全美最高。以州來看，康乃狄克州、羅德島州，年增率來到8.4%；新澤西州也有7.8%。漲幅還是相當驚人！
雪城之所以現在還有這麼高的漲幅，主要是由於當地房價本來就低，之前常被視為被低估的城市，所以在這這波高利率、高房價的時期，就會成為尋求便宜、可長期增值的投資標的。而且，在2022年開始，微軟等高科技大廠紛紛宣布在雪城周邊地區興建資料中心和晶圓廠，使得房市受到大幅推動。
南北加州房市
我們也來看看較多華人居住的加州房市，在北加州部分，房價穩中微升、豪宅領漲：舊金山豪宅價格在2025年以近4%年增率領漲，其餘一般房價則較為平穩。整體灣區房市顯示買賣供需略為回暖，庫存上升、價格穩健，購房者仍有一些議價空間。
另外，當地的政策鬆綁也在緩解緊張的市場，加速供給：如舊金山市透過鬆綁地方法規，將老舊辦公室轉為住宅，有望新增逾6萬個住房單位。北加州多地今年也通過改革單戶土地分區制度來增加住房，例如伯克利（Berkeley）計畫開放多戶建築，使得供給得以提升。
在南加州方面，整體呈小幅下跌：2025年5月，南加整體平均房價較上個月略跌0.07%，房價中位數約87萬6,044美元，年減0.2%。但是，在聖地牙哥仍局部仍有上漲：5月中位價達104萬美元，年增約6.1%，但同時庫存年增70%，市場競爭減緩。
在庫存增加與高房貸利率同步上揚之下，洛杉磯縣和橙縣的庫存，較去年增加超過三成，加上平均貸款利率維持在6.7%上下，持續抑制購屋意願。
另外，由於今年初的洛杉磯大火，燒毀了當地數千棟房屋，導致帕利賽德（Palisades）、阿爾塔迪納（Altadena）、馬里布（Malibu）、布倫特伍德（Brentwood）等地區的交量急速下降，市場正處於「災後修復期」與「中期市場重整期」當中。
Redfin與Zillow數據顯示，2025年第二季的交易量較Q1明顯回升，尤其在修復後地段或未受災的街區，出現新的買氣。
有部分買家趁低進場，特別像是投資型買家與外國資金開始回流，專挑未受災地段或火災後整建的新建案。不過要注意的是，雖然當地政府已經合作清理超過75%殘骸，並開放災民快速申請建築許可，但因為重建費用與火災保險費用飆升，年保費可能高達2萬–4萬，影響自住型買家進場或是原屋主重建的意願。
全美五大跌價城市全面解析：買房現在進場對嗎？｜房價修正中 漲最多 跌最多 一次告訴你｜一個原因 房價還可能大漲 #美國地產熱點 7/05/2025
5個降幅最大的城市
至於說，哪些城市現在有最大的降幅，又有哪些下降的原因？值不值得進場？以下就分析前五大城市，而且大部分都是華人喜愛居住的地區！
1. 奧斯汀
從2022年到2025年5月，下跌最多的是德州奧斯汀，下跌22.1%，而且年跌幅也到達3.6%。奧斯汀之所以降幅那麼大，大致有四個原因：一個是疫情期間飆漲太快：2020–2022年間房價暴漲50%，導致房價基期過高。
其二，科技泡沫冷卻，之前雖有大量科技業遠端工作者遷入，但近年裁員與回到辦公室工作的命令，從而減少了住房需求。其三，新屋供給暴增，建商錯估高成長，大量開發導致供過於求。其四，是因為房地產投資過熱，過多投資型買盤，在市場反轉時，這些投資客率先撤出，也致使房價慘跌。
如果你重視長期資產成長，或穩定出租回報，可選擇在奧斯汀科技園區周邊，如圓石城（Round Rock）購房。短期翻售風險較高，但以低基期持有5–10年，有機會等待市場修復。
2. 奧克蘭
第二名跌幅最大的城市：加州奧克蘭，也稱屋崙，2022年到2025年5月下跌20.3%。大致有三個跌價原因：其一，當地治安與無家可歸問題惡化，居民信心下滑，移出人數增加。
其二，遭受高房價、高利率的雙重打擊，灣區房價原本就高，利率一升購買力自然劇減。其三，遠距工作人口離開灣區：不再需要承擔高房價，人口外流至中西部或南部地區，雖然疫情之後人口有稍微回流，但是仍然沒有回到之前的水準。
若以「灣區相對低價買進」為策略，可挑選學區或鄰近捷運BART沿線社區進場。同樣不建議短期操作，須等待區域安全與信心恢復。
3. 紐奧良
第三名跌幅最大的城市：路易斯安那州的紐奧良，也稱新奧爾良，跌幅達到18.1%。降價原因也有三個：第一，保險與天災風險升高，風災與洪水保險費暴增，影響購屋意願。
第二，人口外流與經濟結構限制，長期經濟不振、人口流失壓抑房價。第三，投資需求減退：疫情期間興起的短租投資熱潮快速退潮。
至於說紐奧良的進場時機，目前還是風險偏高，地處颶風帶，多家保險公司退出路州市場。而且缺乏就業市場，導致租金成長有限。但如果可以找到跌幅達 25%–30%以上的市中心區域，並且你熟悉當地法規，有資源經營短租，且可自負擔保險與營運成本，則在旅遊熱區房產可能有獲利空間。
4. 舊金山
第四名跌幅最大的城市：是鼎鼎大名的舊金山，跌幅達到15.3%。主要因為科技業從財富暴增到回落，裁員加上股價震盪，導致財富效應消失。第二，移出人口增加，高生活成本、遠距工作導致居民遷出至更便宜的地區。第三，商業區空置率高，市中心衰退拉低整體房價和信心，因此舊金山試圖要改造空置辦公室，緩解住房危機。
核心地段如海港區（Marina）、諾伊谷區（Noe Valley）等若價格再修正，可視情況進場。而且要注意，舊金山的投資型公寓回報低，須關注地稅、HOA費和房客問題。自住可能是好時機，尤其若長期定居，如南市場區（SOMA）、市中心區跌幅更大，買家議價空間擴大。還有要注意，市區安全與無家可歸問題尚未根本解決，需挑選地段，如諾伊谷區、內日落區（Inner Sunset）、海港區。
5. 華盛頓DC
第五名跌幅最大的城市：華盛頓DC，跌幅10.8%也達到兩位數。同樣受到遠程工作的衝擊，居民回流速度緩慢，周邊房產價值受到影響。還有本身房價基期高，在高利率打擊下，購買力大幅降低。
雖然DC保有一定的政府穩定就業人口，但在疫情後，多數高收入族群選擇搬離市區，遷往維州郊區或其它州。另外，受到聯邦政府大幅裁員的直接影響，現在當地購屋需求減弱，而房源出現激增，房價自然下挫。
雖然聯邦裁員造成短期壓力，但郊區如阿靈頓（Arlington）、銀泉（Silver Spring）或亞歷山大（Alexandria）若跌幅到位，未來仍有回升空間。適合有耐心的資產配置者進場，但不適合短期套利。
如果要買投資房，必須留意DC的保護租客法規相當嚴格，無法隨意驅逐租克之外，租金漲幅也會受到限制。還有，DC每年重新評估不動產價值，造成房產稅基不穩，加上政府裁員與預算不足，可能衍生臨時性稅改或限制政策。
美國總統vs.美聯儲主席
最後，我們來探討利率部分，現在美國總統川普，和美聯儲主席鮑威爾正因為降息問題在拉扯，川普認為美國經濟需要趕快下降利率，但是鮑威爾認為，通膨仍然存在，而且深怕關稅因素帶來通膨上漲，加上美國經濟異常堅韌，這些訊號都讓他堅持不降息。
美國財政部長貝森特（Scott Bessent）近日批評美聯儲有「關稅恐懼症」，指稱美聯儲無論如何，到了9月肯定可以降息了。明明去年通膨更高的時候，下降50個基點，但是現在通膨更低了，卻不降息了。另外，川普也表明他將任命一位願意大幅降息的新主席，並且把利率降到1%！
假設短期內 出現利率下降
我們知道川普一向說到做到，假如美聯儲真的在9月開啟降息，而且一路降到1%，這會出現什麼連鎖反應，當然房貸利率就會大幅下降，解開這三年來的利率鎖定效應，讓潛在買家、賣家重新進入市場，這時積壓已久的交易可能會出現井噴現象，就像疫情之後出現報復性購買。
很多想換房的屋主也會不再擔心高利率，而願意把房產拿出來賣。盡管房價可能再次上漲，但至少利率下降，買家購買力還是能大大提升。
假如，我們認為短期內會出現降息，房貸利率也因此降溫，或許購房者可以趁現在就進場，如有適合的房產不失為一個購買的好時機。即便現在利率較高，但是房價正處在修正、緩漲階段，買家更有議價空間，只要到時後等到利率下降，以再融資獲得更低利率就好。
要是真的等到利率下降再購買，房價可能再度飆升，買家競價購買，或許早就錯過抄底的時機了。
自然這只是一個簡單推論，市場情況瞬息萬變，個人財務實力、資金運用皆不相同，還是得以自身情況評估做出個人化的購房決策。◇
責任編輯：李曜宇
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