【2023年12月25日訊】上一次的視頻特別談了紐約州的2024年房地產市場分析，這次我要專門來講2024年的加州房市了。
分析2024年之前，先說2023年的加州房地產市場。過去的一年，加州可以說是在苦苦掙扎，交易量受到高利率壓制，被嚴重拖累，加上疫情以來的搬家大潮還沒有完全消退，而且舊金山的市中心現在還是冷冷清清，辦公室的空置率據最新的報告指出，都還沒有觸底。
世邦魏理仕最新的初步數據，2023年第四季度，舊金山城市辦公樓空置率再創歷史新高，上升至35.9%，與上一季度的34%相比，還略有上升。
再來看今年10月份的加州房市表現，據加州房地產經紀人協會（CAR）的統計，總體來說，10月份加州獨立房銷售年化率總量為241,770套，比9月份增長0.3%，比2022年10月下降11.9%。
加州房價中位數為840,360美元，比9月下降0.4%，比2022年10月上漲 5.3%。今年初到10月份為止，全加州的房屋銷售量下降了27.2 %。
其中獨立房銷售量的部分，已經是連續28個月都是同比下降的表現。也就是說，已經有兩年又四個月，每個月的銷售數據，都比上一年同期還要減少。這個跟加州市場的供應量稀少，加上高利率的打擊，還有搬離加州的人數眾多，都有關係。
2024年 加州房地產市場 要轉運了嗎？舊金山還在苦苦掙扎｜明年三個因素 有利買家！五大加州新住房法律【美國地產熱點】12/21/2023
明年三大因素 有利買家
不過，好消息是，10月份的銷售降幅是最近4個月以來最小的。加州房地產經紀人協會表示，越接近年底，對買家逐漸出現幾個有利的因素。其一是更多的上市房產在市場上停留的時間更長，換句話說搶房的程度比較緩和了。
其二，出售價超過標價的房屋減少，這表示賣家知道現在市場交易非常稀少，擔憂銷售緩慢的心理，可能會激勵更多的賣家提供一些談判空間，甚至就像我之前分享的極端案例，有一間舊金山豪宅，賣家連續降價三次之後，終於以50% off的價格認賠賣出。
其三，現在三十年固定利率正在逐步下降之中，12月20日，抵押貸款每日新聞的數據，6.64%的利率比一週前又下滑0.18，比一個月前下滑0.74。雖然說現在通脹危機還沒有完全解除，但是在各項經濟數據都好於預期的情況下，使得12月份的美國消費者信心指數，也出現了自2021年以來的最大增幅，指數來到110.7，是7月份以來的最高值，也高於經濟學家的預測。
所以，綜合上面三個因素，未來幾個月對加州房屋的買家來說，會比2022年升息以來的購房環境稍為寬鬆一些，不過因為加州房價仍然非常高昂，所以當然對買家的經濟負擔還是會相當沈重。
加州銷售量 唯一正成長的地區
從加州的大區域來分析，中央谷地區的銷售量較去年下降幅度最大，同比減少11.3%，其次是南加州（-7.4%）、舊金山灣區（-3.9%）、加州遠北地區（-2.3%）。但是中央海岸地區卻增加了1.9%，是唯一銷售量成長的地區。
從各縣來分析，加州房地產經紀人協會追蹤的52個縣中，有36個縣，10月份的銷售量呈現同比下降，其中16個縣下降超過10%，還有4個縣下降超過20%。
加州銷量最差的縣
下降最大的有，德爾諾特縣（Del Norte）下降47.4%，是降幅最大的，其次是斯坦尼斯勞斯縣（Stanislaus）（-28.0%）和特哈馬縣（Tehama）（-25.0%）。
另外，有15個縣的銷售量比去年有所增加，其中在舊金山以北的三一縣（Trinity）增幅最大，同比增加600%，其次是納帕縣（Napa）（49.1%）和拉森縣（Lassen）（46.7%）。
唯一房價上漲兩位數的地區
再來看到房價部分，剛才有說到，10月份的房價中位數大約是84萬美元，同比又上漲5.3%。在不同地區的漲幅差異也很大，中央海岸的中位數價格年漲幅最大，達到12%，是唯一一個上漲兩位數的地區，當地的蒙特雷縣（Monterey）漲幅更是達到29.8%，聖塔芭芭拉縣（Santa Barbara）也有22.9%。
南加州地區也漲了6.5%、舊金山灣區5.7%，和中央山谷4.0%。只有遠北地區，是唯一一個價格下降的地區，同比呈現下滑4.3%。
加州這裡最搶手
其中舊金山灣區的市場，相對還是比較搶手的，因為加州只有5個縣，至少有一半的房屋售價高於要價。這5個縣中，有4個都位於灣區：阿拉米達縣（Alameda）有72%，比例最高，其次是舊金山（67%）、聖塔克拉拉（Santa Clara）（65%）和聖馬刁（San Mateo）（58%），最後一個是中央山谷地區的格倫縣（Glenn），剛好有一半的房屋，售價高於要價。
2024出現房市反彈？
大致上看完今年底的加州房市，2024年的市場，總的來看還是會很緊張，雖然房屋的上市量有得到一些緩解，但還是很低迷。但是，看到利率的穩步下降，加州房地產協會預測，明年的加州房市會出現大反彈！
他們預計2023年的銷售量是年減22.2%，但是2024年將會增加22.9%，從2023年的年銷售量27萬，直接站上2024年的33萬。房價也會從81萬，增加到86萬，但考慮到利率的下降，住房負擔能力可能會保持不變，還是非常嚴重。
當然這些預測的準確性要取決於很多的經濟因素，包括經濟成長、失業率、通脹率、非農就業、全美GDP等等。經濟學家對經濟前景仍然存在分歧的看法。不過，隨著能源價格的下走，以及製造業回流美國，感覺2024年會偏向樂觀情緒。
這些經濟因素現在看起來都比較穩定，可能不用過於擔心，反而現在比較多的不穩定因素是外部因素，比如持續的新冠疫情後效應，病毒還在或多或少的影響世界不同範圍的人，另外地緣政治的緊張局勢、自然災害和政策變化，都可能會對加州房地產市場造成不同程度的衝擊。
以地緣政治來說，假如世界的另一端再次發生戰火，對經濟的打擊也會是一個巨大的未知數，對油價、航運、晶片、供應鏈⋯⋯哪方面的影響都可能會直接或間接的衝擊地產市場。
2024加州哪些住房新法生效？
說到政策的變化，的確在加州2024年又出現一些變化，州長加文·紐森在2023年簽署了多項法案，這些法案大部分都將於2024年1月1日生效。
首先，租客將不再需要交出幾個月的租金作為保證金。一項新法案規定，房東可收取的押金，不得超過一個月的租金金額。該法律將於明年7月1日起生效。
第二，租客不得因被人向執法部門舉報、涉嫌犯罪活動，或其它滋擾活動而被驅逐。這部分法律的確很「左」，對租客一昧的保護之下，就算房客有犯罪活動也不能驅逐，這很可能又會成為一條侵害房東權益的惡法。
第三，自2024年4月1日起，房東將更難根據無過失正當理由政策驅逐房客。目前的政策允許房東，在房東或房東的家庭成員想要搬入的情況下，驅逐租戶。新法律將要求家庭成員在90天內搬入，並在那裡居住至少12個月。這條法律也是在限縮房東驅逐房客的權力。
第四，只要電池符合一定的安全標準，租戶現在就可以在公寓內為電動滑板車和電動自行車充電。
第五，新法律消除了教會、宗教組織和非營利大學，在其土地上建造經濟適用房的障礙。換句話說，這些組織所使用的土地，更容易被用作建造經濟適用房。
加州關於住房的法案還有很多得到簽署，同時也非常的繁雜，比如還有多個關於環境品質的住房法案，也有土地利用、土地密度的法案，還有附屬住宅單元的進一步使用規定，另外對融資、住房停車位也有多個相關新法在明年生效。
加州為何長年有住房危機？
雖然加州的住房法律多如牛毛，但是住房單位卻長期無法滿足市場需求，根據加州住房發展部門的估計，加州擁有3,900萬人，經濟規模比法國或俄羅斯還要大，每年應該需要建造18萬套住房，才能跟上人口成長的步伐。然而，在這方面，加州的記錄卻很可憐，過去十年加州平均每年增加不到8萬套房屋。
如果，加州的住房法規再不進一步鬆綁，對加州的經濟發展恐怕將會受到嚴重影響。我們可以看到，一個擁有全美12%人口的州，卻住著全美22%的流浪漢，洛杉磯估計有75,518人無家可歸；在灣區，也都有38,000人無家可歸。
即便我們說2024年可能是加州房市的反轉年，但是現在的事實是，大多數租屋者將其收入的30%以上用於支付租金，近三分之一的人將其收入的50% 以上用於房租，超過300萬個家庭被歸類為有「租金負擔」問題，超過50萬戶家庭被歸為有「租金嚴重負擔」問題。
加州可能是世界上最適合居住的地方之一，但是它的政策卻越來越不宜人，儘管當局也在試圖改變現狀，但是它似乎還沒有讓人很滿意，或者說沒有真正的解決問題，甚至是一錯再錯。◇
責任編輯：李曜宇
