美國地產熱點

2024加州房市:反轉之年?3個因素 有利買家

文:李歐

【2023年12月25日訊】上一次的視頻特別談了紐約州的2024年房地產市場分析,這次我要專門來講2024年的加州房市了。

分析2024年之前,先說2023年的加州房地產市場。過去的一年,加州可以說是在苦苦掙扎,交易量受到高利率壓制,被嚴重拖累,加上疫情以來的搬家大潮還沒有完全消退,而且舊金山的市中心現在還是冷冷清清,辦公室的空置率據最新的報告指出,都還沒有觸底。

世邦魏理仕最新的初步數據,2023年第四季度,舊金山城市辦公樓空置率再創歷史新高,上升至35.9%,與上一季度的34%相比,還略有上升。

再來看今年10月份的加州房市表現,據加州房地產經紀人協會(CAR)的統計,總體來說,10月份加州獨立房銷售年化率總量為241,770套,比9月份增長0.3%,比2022年10月下降11.9%。

加州房價中位數為840,360美元,比9月下降0.4%,比2022年10月上漲 5.3%。今年初到10月份為止,全加州的房屋銷售量下降了27.2 %。

其中獨立房銷售量的部分,已經是連續28個月都是同比下降的表現。也就是說,已經有兩年又四個月,每個月的銷售數據,都比上一年同期還要減少。這個跟加州市場的供應量稀少,加上高利率的打擊,還有搬離加州的人數眾多,都有關係。

2024年 加州房地產市場 要轉運了嗎?舊金山還在苦苦掙扎|明年三個因素 有利買家!五大加州新住房法律【美國地產熱點】12/21/2023

明年三大因素 有利買家

不過,好消息是,10月份的銷售降幅是最近4個月以來最小的。加州房地產經紀人協會表示,越接近年底,對買家逐漸出現幾個有利的因素。其一是更多的上市房產在市場上停留的時間更長,換句話說搶房的程度比較緩和了。

其二,出售價超過標價的房屋減少,這表示賣家知道現在市場交易非常稀少,擔憂銷售緩慢的心理,可能會激勵更多的賣家提供一些談判空間,甚至就像我之前分享的極端案例,有一間舊金山豪宅,賣家連續降價三次之後,終於以50% off的價格認賠賣出。

其三,現在三十年固定利率正在逐步下降之中,12月20日,抵押貸款每日新聞的數據,6.64%的利率比一週前又下滑0.18,比一個月前下滑0.74。雖然說現在通脹危機還沒有完全解除,但是在各項經濟數據都好於預期的情況下,使得12月份的美國消費者信心指數,也出現了自2021年以來的最大增幅,指數來到110.7,是7月份以來的最高值,也高於經濟學家的預測。

所以,綜合上面三個因素,未來幾個月對加州房屋的買家來說,會比2022年升息以來的購房環境稍為寬鬆一些,不過因為加州房價仍然非常高昂,所以當然對買家的經濟負擔還是會相當沈重。

加州銷售量 唯一正成長的地區

從加州的大區域來分析,中央谷地區的銷售量較去年下降幅度最大,同比減少11.3%,其次是南加州(-7.4%)、舊金山灣區(-3.9%)、加州遠北地區(-2.3%)。但是中央海岸地區卻增加了1.9%,是唯一銷售量成長的地區。

從各縣來分析,加州房地產經紀人協會追蹤的52個縣中,有36個縣,10月份的銷售量呈現同比下降,其中16個縣下降超過10%,還有4個縣下降超過20%。

加州銷量最差的縣

下降最大的有,德爾諾特縣(Del Norte)下降47.4%,是降幅最大的,其次是斯坦尼斯勞斯縣(Stanislaus)(-28.0%)和特哈馬縣(Tehama)(-25.0%)。

另外,有15個縣的銷售量比去年有所增加,其中在舊金山以北的三一縣(Trinity)增幅最大,同比增加600%,其次是納帕縣(Napa)(49.1%)和拉森縣(Lassen)(46.7%)。

唯一房價上漲兩位數的地區

再來看到房價部分,剛才有說到,10月份的房價中位數大約是84萬美元,同比又上漲5.3%。在不同地區的漲幅差異也很大,中央海岸的中位數價格年漲幅最大,達到12%,是唯一一個上漲兩位數的地區,當地的蒙特雷縣(Monterey)漲幅更是達到29.8%,聖塔芭芭拉縣(Santa Barbara)也有22.9%。

加州蒙特雷縣的房價,2023年十月份有29.8%的年漲幅。(Shutterstock)

南加州地區也漲了6.5%、舊金山灣區5.7%,和中央山谷4.0%。只有遠北地區,是唯一一個價格下降的地區,同比呈現下滑4.3%。

加州這裡最搶手

其中舊金山灣區的市場,相對還是比較搶手的,因為加州只有5個縣,至少有一半的房屋售價高於要價。這5個縣中,有4個都位於灣區:阿拉米達縣(Alameda)有72%,比例最高,其次是舊金山(67%)、聖塔克拉拉(Santa Clara)(65%)和聖馬刁(San Mateo)(58%),最後一個是中央山谷地區的格倫縣(Glenn),剛好有一半的房屋,售價高於要價。

2024出現房市反彈?

大致上看完今年底的加州房市,2024年的市場,總的來看還是會很緊張,雖然房屋的上市量有得到一些緩解,但還是很低迷。但是,看到利率的穩步下降,加州房地產協會預測,明年的加州房市會出現大反彈!

他們預計2023年的銷售量是年減22.2%,但是2024年將會增加22.9%,從2023年的年銷售量27萬,直接站上2024年的33萬。房價也會從81萬,增加到86萬,但考慮到利率的下降,住房負擔能力可能會保持不變,還是非常嚴重。

當然這些預測的準確性要取決於很多的經濟因素,包括經濟成長、失業率、通脹率、非農就業、全美GDP等等。經濟學家對經濟前景仍然存在分歧的看法。不過,隨著能源價格的下走,以及製造業回流美國,感覺2024年會偏向樂觀情緒。

這些經濟因素現在看起來都比較穩定,可能不用過於擔心,反而現在比較多的不穩定因素是外部因素,比如持續的新冠疫情後效應,病毒還在或多或少的影響世界不同範圍的人,另外地緣政治的緊張局勢、自然災害和政策變化,都可能會對加州房地產市場造成不同程度的衝擊。

以地緣政治來說,假如世界的另一端再次發生戰火,對經濟的打擊也會是一個巨大的未知數,對油價、航運、晶片、供應鏈⋯⋯哪方面的影響都可能會直接或間接的衝擊地產市場。

2024加州哪些住房新法生效?

說到政策的變化,的確在加州2024年又出現一些變化,州長加文·紐森在2023年簽署了多項法案,這些法案大部分都將於2024年1月1日生效。

首先,租客將不再需要交出幾個月的租金作為保證金。一項新法案規定,房東可收取的押金,不得超過一個月的租金金額。該法律將於明年7月1日起生效。

第二,租客不得因被人向執法部門舉報、涉嫌犯罪活動,或其它滋擾活動而被驅逐。這部分法律的確很「左」,對租客一昧的保護之下,就算房客有犯罪活動也不能驅逐,這很可能又會成為一條侵害房東權益的惡法。

第三,自2024年4月1日起,房東將更難根據無過失正當理由政策驅逐房客。目前的政策允許房東,在房東或房東的家庭成員想要搬入的情況下,驅逐租戶。新法律將要求家庭成員在90天內搬入,並在那裡居住至少12個月。這條法律也是在限縮房東驅逐房客的權力。

第四,只要電池符合一定的安全標準,租戶現在就可以在公寓內為電動滑板車和電動自行車充電。

第五,新法律消除了教會、宗教組織和非營利大學,在其土地上建造經濟適用房的障礙。換句話說,這些組織所使用的土地,更容易被用作建造經濟適用房。

加州關於住房的法案還有很多得到簽署,同時也非常的繁雜,比如還有多個關於環境品質的住房法案,也有土地利用、土地密度的法案,還有附屬住宅單元的進一步使用規定,另外對融資、住房停車位也有多個相關新法在明年生效。

加州為何長年有住房危機?

雖然加州的住房法律多如牛毛,但是住房單位卻長期無法滿足市場需求,根據加州住房發展部門的估計,加州擁有3,900萬人,經濟規模比法國或俄羅斯還要大,每年應該需要建造18萬套住房,才能跟上人口成長的步伐。然而,在這方面,加州的記錄卻很可憐,過去十年加州平均每年增加不到8萬套房屋。

如果,加州的住房法規再不進一步鬆綁,對加州的經濟發展恐怕將會受到嚴重影響。我們可以看到,一個擁有全美12%人口的州,卻住著全美22%的流浪漢,洛杉磯估計有75,518人無家可歸;在灣區,也都有38,000人無家可歸。

即便我們說2024年可能是加州房市的反轉年,但是現在的事實是,大多數租屋者將其收入的30%以上用於支付租金,近三分之一的人將其收入的50% 以上用於房租,超過300萬個家庭被歸類為有「租金負擔」問題,超過50萬戶家庭被歸為有「租金嚴重負擔」問題。

加州可能是世界上最適合居住的地方之一,但是它的政策卻越來越不宜人,儘管當局也在試圖改變現狀,但是它似乎還沒有讓人很滿意,或者說沒有真正的解決問題,甚至是一錯再錯。◇

責任編輯:李曜宇

「三藩有話説」立足華人社區,服務華人朋友,堅守傳統媒體的良知與價值觀,向民眾傳遞真實的資訊。請關注我們的社媒主頁,及時獲取最新咨詢!

看完這篇文章您覺得:

已經有 0 次投票 抢沙发
相關文章
文章評論區

发表评论