來談一個老調重彈的房地產話題：到底是要租房，還是買房好？每年都會有很多人在問：現在到底要買、還是要租？哪個比較划算？接下來，我就針對不同地區，而且是華人聚集的城市，比較現在買房和租房的真實成本差異。
買或租？先說結論
不多說廢話，我一樣先說結論：整體來說，如果你的目標是「每月住房支出越低越好」，在目前的美國市場環境下，2026年1月，30年固定房貸利率約6.09%，多數地區的房租，通常會比買房的月支出更低。
但是不要忘記了，「每月較省」不等於「長期較划算」：買房月付裡有一部分是在還本金（淨值累積），租金則幾乎是純支出；此外頭期款的機會成本、未來租金上漲、稅務是否能受益，也都會存在很多變數。
所以，下面我就設定十年時間，首先比較在北加州的聖荷西（San Jose）買房、租房的成本差異：（第一個案例我會說明的比較仔細，後面的城市會比照第一個計算方式去試算。）
聖荷西的差異
2025年12月，聖荷西房屋成交中位數大約$129萬到140萬之間，我以135萬作為這次的房價試算。聖荷西租金，以三房租金來計算，大約是一個月$4,000到$4,100，採$4,100，因為這個價位會更偏向「買到的居住規格」。
先看十年期間的總租金，並假設租金年增3%、一年保險$200，這樣計算出十年支出是$56萬6,022，再除以120個月，等效每月房租大約是$4,717。
買房部分的計算複雜一些，要分成幾個步驟，第一、先假設成交成本：房價135萬，設定首付款兩成是27萬，還有買方成交成本（包含貸款和過戶費用）設定2.5%，等於是$33,750，所以光是購買成本就要$30萬3,750。
第二、貸款部分，設定30年固定房貸利率，採6.09%，總貸款金額是$1,080萬。十年期間，每個月要支出$6,538的還款，總計120期的房貸本息付款是$784,532。
第三、往後每年的房產稅，我以1.3%年估算，因為加州常見1%基礎稅率，加上地方稅率附加後，大約是1.1%–1.3%+的量級。房產稅還不能忽略課稅基準的調升，但因為加州有13號法案，所以每年增幅最多2%。總計十年房產稅，大約是$19萬2,167。
第四、房屋保險抓保守值，一年約$2,000，十年就是2萬美元。第五、房屋維護修繕費用，常用抓法每年約房價1%，在我們案例就是$13,500，並考慮到房價年增3%，因此十年的維修費大約是$15萬4,762。
十年期間買房持有的支出：總計以上的成交成本、每月房貸、房產稅、保險費和維修費用，大約等於是$145萬5,212。但是，這還沒有結束，下面還要結算十年後賣房的所得，這才能真正比較出買房、租房的差異。
因此，第六是賣出成本：仲介佣金5%，加上其它成交雜費1%，所以總賣出成本大約是出售價的6%。而且，我保守假設房價年增值是3%。
因此，10年後預估賣價是$181萬4,287，賣出成本（6%）是$10萬8,857。先扣除賣出成本後的淨成交價是$170萬5,430，再扣掉剩餘的未繳清房貸$905,969，最後賣房實拿淨現金$79萬9,461。
終於得出買房10年淨支出：$145萬5,212 − $79萬9,461 = $65萬5,751。這個數據除以120個月，等於買房等效月支出，大約是$5,465。
從以上的計算，我們看到租房總支出是$56萬6,022，買房是$65萬5,751，兩者差距$89,729，在這組假設下，租房十年省下約9萬美元，每個月省下約748美元。
另外，有不少人也會想，我這些買房的成本如果省下來，拿去做投資，可能比買房得到的房價漲幅還要多。於是，我把案例中買房的首次成本$30萬3,750拿去投資，再加上每個月省下的差額，假設用年化5%的報酬率投資去做計算。
十年後，理論上租房省下的投資帳戶，淨資產大約是$126萬。剛剛上面有計算買房賣出後，到手淨現金（扣成本與剩餘貸款）：約80萬。現在租房+投資，領先約46萬。感覺真的是很值得！
這也就能解釋，為何現在很多人都不買房，應該說買不下去，至少聖荷西租房實在節省不少，如果真的能把省下的資金拿去穩定的投資，還能賺取更多錢。
2026還在煩惱買房或租房嗎？買房很貴、租房省錢？真正燒錢的是 沒有做一件事！｜聖荷西、休士頓、紐約 到底租還買 #美國地產熱點 1/24/2026
難道買房真的一點都不值嗎？其實這一切都要看房價增值率的「臉色」！因此，在同一組假設下，房價年增值若提高：
-年增值5%：租房仍約領先12萬
-年增值7%：買房會反超，約領先29萬
因此，買房打平點（約略）：房價年增值需達約5.6%，才會和「租房+投資」差不多。但是，如果僅僅是租房，而不做投資，房價年增率3.55%就能和租房打平。
但是，不要忽略這當中還是有不少變數，假如若你租的是更接近單戶住宅（SFH）的3房，月租常會更高；租金越高，越有利於買房。還有，你實際拿到的房貸利率是多少，利率每差零點幾，10年差距會非常明顯。對未來10年房價增值的預估，比如聖荷西未來10年，能不能接近或高於5.6%的長期複利。
事實上，San Jose–Sunnyvale–Santa Clara的房價指數，從2015 Q3到2025 Q3，漲幅約60.3%，換算平均每年漲幅4.83%。
現實中，租房的人真的容易把省下的錢拿去投資嗎？真的容易存到三十萬的頭期款嗎？很可能是不簡單的任務，所以才會有很多人說，買房其實是強制儲蓄的行為，一但有了明確的買房動機，和每月的還貸壓力，持有房產基本就是逼你每月存錢去償還房貸，也在長期中累積房產淨值。
不管如何，只有把計算模型統一了才有辦法進行比較，我只能把結果告訴大家，大家要如何做出決策還是得各自決定。畢竟租房、買房還是有很多差異性，租房更有利於工作變動、家庭狀態改變、想換學區或換生活圈，搬家相對容易。對於未確定長住、職涯變動大的人，通常更合適。
買房的話，裝修更容易打造自己的風格，使用規則較不受限（租房的話，房東通常有限制），也更有「家的感覺」。但家庭移動變得困難：賣房或出租都要承擔市場與管理成本的壓力。
休士頓的差異
接下來，我以相同的模型來比較不同的城市。來看德州休士頓的情況，用同樣的模型下去計算，房價假設$33萬5,000，因為休士頓的房價便宜許多，其它的購房成本不變，只有房產稅，德州稅率較加州高，休士頓所在的Harris County平均有效稅率1.77%，且設定課稅基礎每年調升3%。
另外，德州房屋保險也比較昂貴，因為休士頓的颶風與沿海風暴很頻繁，造成高額、高頻的保險理賠，所以假設一年保費是$5,800。維護修繕費用同樣維持，一年是房價的1%。最後，十年後的賣房，房價漲幅同樣設定一年3%，賣出成本6%。
至於租房，市場租金約每月$1800到$2050，我以$2,000當作3房租金，其餘租金漲幅、保險與聖荷西設定相同。
計算結果，買房十年淨支出等於$23萬6,050，等效每月支出約$1,967。租房十年總支出$277,133，等效每月支出約$2,309。所以，在休士頓，買比租省下$41,083。
但如果，把租房省下的購房成本拿去投資，同樣假設5%年報酬率，投資帳戶會有約$23萬5,381，比買房之後賣房，多賺大約3萬7千元。
換個角度來看，若租房不投資，房價年增率只要約1.8%，買房就能打平租房。若租房加上投資，房價年增率約要到4.0%，買房才打平租房加投資。
過去十年，休士頓房價增值累計約70.8%，年增率約5.5%。所以，很明顯可以看到，在休士頓買房買房，通常會容易勝於租房。不過要小心，休士頓有些區域若落在洪水帶，可能需要另買洪水保險，會壓低買房的價值。房產稅率也是要特別注意的，不同學區稅率可能更高，這部分也會吃掉部分買房的優勢。
紐約王后區的差異
最後，我比較紐約王后區的買房、租房差異，房價假設$728,392，這是當地中位房價，租金假設當地平均租金$2,970。紐約的買房成本也會有些有些不同，而且持有成本也會有些許不同，但在此就不再贅述，我們直接比較結果。
如果是租房加上投資，投資帳戶會賺取$51萬5000；買房方案在賣房後，淨資產約$41萬3000。所以，租比買會賺更多，明顯房價漲幅如果只有3%，還不足以在10年內把這個現金流劣勢完全追回來。
但假如僅租房，而沒有把首付款拿去投資，十年租金總支出約$41萬4,161。買房十年後賣房，淨居住成本約$34萬1,289，反而買房更省約$7萬2,872。
所幸，過去十年（2014－2024）十年總漲幅約69.5%，十年年化約5.42%。因此即便是租房加投資，還是不容易追上買房的優勢。房價年漲幅4.23%，就會和租房加投資打平。不過紐約買房，要注意的是物業費用，可能是每月幾百到上千，會直接影響買房的現金流。
從上面的案例來看，在相同的利率之下，房價高低、房價漲幅，是影響買和租誰勝出的關鍵，因此在高房價區，基本上租房無疑完勝買房，每月節省不少支出，如果可以再把省下的資金拿去投資，更容易大獲全勝。
但也不要忽略，買房更像是擁有一個「完整的家」，也在無形中幫助屋主累積資產；租房則完全是支出，無法在住房上獲得淨值，除非租房者能夠非常理性的儲蓄並投資。◇
