【2023年01月16日訊】今天這一集，要專門來講講如何買低房貸利率，可能有不少人聽到這個主題，是不是會想：現在要出現經濟衰退了、房價可能幾個月後會下跌更多，現在有誰會買房啊！？
是的，我自己也承認，整體來說現在或許不是一個進場的好時機，大家對市場都挺悲觀的，所以交易量都逐月在下走。不過，這個投資買賣還是非常個人化的，並不能夠去一刀切，有些人確實就有買房的需要，例如結婚、離婚、換學區、或這是家中有誰過世了、或者最近才從大陸潤出國的，急著買房子，等等之類的事情，這都可能是人們需要搬家、買房的理由。
買低房貸利率是如何操作的？
所以今天談這個主題，並不是我在推銷買房，或者是在帶風向，是因為現在確實利率還在7%以下，6%以上遊走，對大家都是很難接受的事，但是要買房的人還是有，想買房但是利率又這麼高，實在很難下手，所以近期談到如何買低利率的文章和討論就很多。這一次我就梳理了一些重點也分享給大家，給可能正想要買房的人。
這個買低房貸利率的方式，在英文裡就是Mortgage Buy-Down，或者也可以翻譯成房貸買斷，意思就是說直接先把利息付了，後面享受幾年的低利率。那其實可調整式利率也可以降低最初5年或7年的利率，這兩者有什麼不同呢？這個後面我會解釋。我先來介紹Mortgage Buy-Down到底是怎麽運作的。
其實買斷方式是一種貸款的融資技術，說穿了買低房貸利率這件事，就是先預付利息，所以你的頭兩年或頭三年有比較低的利率，這樣剛開始的還款壓力就比較小。那你當然會問，這種方式也沒有便宜到啊？只是把利息先繳的，當然後面就省下了。是的，沒錯。不過這種方式通常不是買家自己買的，而是由賣方、新房建商或是貸方來提供的。換句話說，他們為了換取交易成功，所做出的讓步行為。這樣對買家來說，可能就會促使他完成交易，兩全其美。
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讓賣家、建商提供買房優惠
事實上這種買低房貸利率的方式，在上世紀70年代還蠻盛行，因為當時的房貸利率比現在更高。當賣家、建商都找不到買家的時候，幫助買家買低利率，就是一個很有用的策略，而且賣方可能不需要降低價格就能完成交易，形成兩贏的局面。所以說，如果你現在有買房的剛需、必需，也已經有鎖定的房產，不妨與賣方談判能不能提供買低利率的方案。尤其，現在很多的城市都已經出現買方市場，買家會有一定的主導權，所以不要放棄談判。
2-1 buydown
實際來說，買低房貸利率現在通常有兩種模式，一種是2-1模式，這種模式的第一年，你所支付的利率會低於市場利率2個百分點，而在第2年會降低1 個百分點。所以我們拿30萬美元的房產為例，用的是30年固定利率抵押貸款，首付5%和利率7%來計算。這樣得出的第一年利率為5%，每月要償還約1529美元，後面的小數點我們先不計算了，那麼一年，就能節省4394美元。
到了第2年的時候，利率變成6%，每個月還款1708美元。那麼第2年又節省了2248美元。到了第3年，利率就回復到7%。每個月的還款就來到了1896美元。所以這個2-1方案，總共會為買家省下6642美元。
3-2-1 buydown
接下來介紹第2個方案是3-2-1方案。這個方案，第一年利率會降低3個百分點；第2年降低2個百分點；第3年降低一個百分點；所以第4年將會回到正常的7%。那我們用剛剛那個案例，30萬美元的房價，30年固定利率，首付5%，利率7%。
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用了這個3-2-1方案之後，第一年的利率是4%，每個月還款是1360美元，第一年節省了6425美元。第2年的利率是5%，每個月的還款是1529美元，第2年又節省了4394美元。來到第3年，利率是6%，每個月的還款是1708美元，這一年又節省了2248美元。到了第4年就回復成7%，每個月的還款就回到將近1900美元。所以這個方案，可以總共幫買家省下13,068美元。
所以這兩個方案，當然是第2個方案，對買家會比較優惠。但對於賣方來說，他願意提供哪一個方案呢？這就是兩方要談判的內容了。另外買低利率的費用是多少呢？剛才我們有說了。實際上這種方式就是預付利息，來換取頭幾年的降低利率。所以說，如果用第一個方案，費用就會是6642美元。第2個方案就會是13,068美元，當然這在實際操作中還是會有些差異，不同的貸款人還是會有一些不同的計算結果。
不過你說這對賣家肯定是一筆不划算的交易，他願意提供嗎？我當然不能肯定他會提供。但是在現這個交易低迷的市場，做出一點讓步，總比賣不出房子還來得好吧！其實在一場交易中，買賣雙方都可以進行買低利率的方案，但肯定如果是買方自己辦理，對買家自己就沒有什麼好處。所以這種方式，通常是由賣方，或者是建商，或者是貸方來提供的。尤其是新房建商，更容易為這種方式買單，因為對於建商來講，他們更有庫存的壓力。
這種買低房貸利率的方案，對買家是有顯而易見的好處。在頭兩三年，他們可以獲得較低的每月還款，可能省下來的一些錢就可以用於升級房產、更新家具。或者是有些人有短期財務狀況，那麼他就可以在頭幾年獲得比較寬鬆的環境。不過這裡有一點要注意。在審核買家的貸款資格的時候，根據聯邦償還能力規則，貸方審核的是正常情況下，買家對30年固定利率房貸的償還能力，而不是以較低的買低利率的方案。也就是說。他審核的是你30年7%的還款能力，而不是用買低之後的5%或6%的標準。
與可調整式利率的不同
接下來我們就要談，買低房貸利率和可調整式利率有什麼不同？可調整式利率，當然很多人可能已經知道了，通常會有5/1方案和7/1方案。例如我們在每日抵押貸款新聞（Mortgage News Daily）上看到，現在30年固定利率是6.15%，但是5/1方案是6.03%（兩者的差距是浮動的），也就是頭5年你會獲得固定的6.03%的利率，但是到第6年，利率會重新設置，成為隨市場浮動的利率，所以變成往後每個月的還款都不固定。這也是很多人對可調整式利率的詬病。
那麽現在大家可能可以看出，買低利率和可調整式利率的不同了。首先兩者降低利率的幅度和期限都不一樣；再來，降低利率結束之後，買低房貸利率是回到固定利率，但是可調整式利率，是重新設置為浮動利率。
還有一個最大的不同，可調整式利率是買家自己選擇的方案，但是買低房貸利率，通常是由賣方提供。不過要是賣方無法提供或不願提供，那買方也就無法獲得這個優惠了，除非是放棄購買。所以。這裡大家應該可以理解了，其實買低利率本質上就是固定利率，只是賣方或是貸方幫你把利息先付了，使頭幾年的利率降低了，之後就會回到一個正常的30年固定利率。
買低房貸利率有何缺點？
那麼你可能還會想問？買低房貸利率會不會有什麼缺點？其實總的來說，這是給買家的一個優惠，所以對買家不會有什麼傷害，但是如果買家因為這個優惠，促使自己去買一個負擔過重的房子，或者是不喜歡的房子，那麼這可能就會成為一個缺點。另外，買家頭幾年先享受了較低的利率，之後回到正常利率，可能會暫時適應不良，這就需要去調整一些生活的支出，來彌補每月的還款。但是大家也不要忘記了，如果過幾年後，利率降低了，買家還是可以做重新做貸款，來獲得一個較低的固定利率。
所以可以說，幾乎所有的買家都適用這種買低房貸利率的方案。只要賣家、建商，或者是貸方願意提供。有時貸方為了促使買家申請貸款，也會提供這種買低房貸利率的方案。說到最後，如果你現在需要買房，而賣家還沒有提供這種讓步的方式，不妨請你的房地產經紀人去向對方談判，這樣才不會錯失一個買房的好優惠。◇
責任編輯：李曜宇
