美國地產熱點

有買房需求 一種方式立馬降低利率!

文:李歐

【2023年01月16日訊】今天這一集,要專門來講講如何買低房貸利率,可能有不少人聽到這個主題,是不是會想:現在要出現經濟衰退了、房價可能幾個月後會下跌更多,現在有誰會買房啊!?

是的,我自己也承認,整體來說現在或許不是一個進場的好時機,大家對市場都挺悲觀的,所以交易量都逐月在下走。不過,這個投資買賣還是非常個人化的,並不能夠去一刀切,有些人確實就有買房的需要,例如結婚、離婚、換學區、或這是家中有誰過世了、或者最近才從大陸潤出國的,急著買房子,等等之類的事情,這都可能是人們需要搬家、買房的理由。

買低房貸利率是如何操作的?

所以今天談這個主題,並不是我在推銷買房,或者是在帶風向,是因為現在確實利率還在7%以下,6%以上遊走,對大家都是很難接受的事,但是要買房的人還是有,想買房但是利率又這麼高,實在很難下手,所以近期談到如何買低利率的文章和討論就很多。這一次我就梳理了一些重點也分享給大家,給可能正想要買房的人。

這個買低房貸利率的方式,在英文裡就是Mortgage Buy-Down,或者也可以翻譯成房貸買斷,意思就是說直接先把利息付了,後面享受幾年的低利率。那其實可調整式利率也可以降低最初5年或7年的利率,這兩者有什麼不同呢?這個後面我會解釋。我先來介紹Mortgage Buy-Down到底是怎麽運作的。

其實買斷方式是一種貸款的融資技術,說穿了買低房貸利率這件事,就是先預付利息,所以你的頭兩年或頭三年有比較低的利率,這樣剛開始的還款壓力就比較小。那你當然會問,這種方式也沒有便宜到啊?只是把利息先繳的,當然後面就省下了。是的,沒錯。不過這種方式通常不是買家自己買的,而是由賣方、新房建商或是貸方來提供的。換句話說,他們為了換取交易成功,所做出的讓步行為。這樣對買家來說,可能就會促使他完成交易,兩全其美。

乾淨世界:買方市場:變相降價 賣家幫你付利息|現在誰還有心情買房?|房市低迷 如何兩全其美?|與可調整式利率的不同【美國地產熱點】01/12/2023

讓賣家、建商提供買房優惠

事實上這種買低房貸利率的方式,在上世紀70年代還蠻盛行,因為當時的房貸利率比現在更高。當賣家、建商都找不到買家的時候,幫助買家買低利率,就是一個很有用的策略,而且賣方可能不需要降低價格就能完成交易,形成兩贏的局面。所以說,如果你現在有買房的剛需、必需,也已經有鎖定的房產,不妨與賣方談判能不能提供買低利率的方案。尤其,現在很多的城市都已經出現買方市場,買家會有一定的主導權,所以不要放棄談判。

2-1 buydown

實際來說,買低房貸利率現在通常有兩種模式,一種是2-1模式,這種模式的第一年,你所支付的利率會低於市場利率2個百分點,而在第2年會降低1 個百分點。所以我們拿30萬美元的房產為例,用的是30年固定利率抵押貸款,首付5%和利率7%來計算。這樣得出的第一年利率為5%,每月要償還約1529美元,後面的小數點我們先不計算了,那麼一年,就能節省4394美元。

到了第2年的時候,利率變成6%,每個月還款1708美元。那麼第2年又節省了2248美元。到了第3年,利率就回復到7%。每個月的還款就來到了1896美元。所以這個2-1方案,總共會為買家省下6642美元。

3-2-1 buydown

接下來介紹第2個方案是3-2-1方案。這個方案,第一年利率會降低3個百分點;第2年降低2個百分點;第3年降低一個百分點;所以第4年將會回到正常的7%。那我們用剛剛那個案例,30萬美元的房價,30年固定利率,首付5%,利率7%。

YouTube:買方市場:變相降價 賣家幫你付利息|現在誰還有心情買房?|房市低迷 如何兩全其美?|與可調整式利率的不同【美國地產熱點】第100集

用了這個3-2-1方案之後,第一年的利率是4%,每個月還款是1360美元,第一年節省了6425美元。第2年的利率是5%,每個月的還款是1529美元,第2年又節省了4394美元。來到第3年,利率是6%,每個月的還款是1708美元,這一年又節省了2248美元。到了第4年就回復成7%,每個月的還款就回到將近1900美元。所以這個方案,可以總共幫買家省下13,068美元。

所以這兩個方案,當然是第2個方案,對買家會比較優惠。但對於賣方來說,他願意提供哪一個方案呢?這就是兩方要談判的內容了。另外買低利率的費用是多少呢?剛才我們有說了。實際上這種方式就是預付利息,來換取頭幾年的降低利率。所以說,如果用第一個方案,費用就會是6642美元。第2個方案就會是13,068美元,當然這在實際操作中還是會有些差異,不同的貸款人還是會有一些不同的計算結果。

不過你說這對賣家肯定是一筆不划算的交易,他願意提供嗎?我當然不能肯定他會提供。但是在現這個交易低迷的市場,做出一點讓步,總比賣不出房子還來得好吧!其實在一場交易中,買賣雙方都可以進行買低利率的方案,但肯定如果是買方自己辦理,對買家自己就沒有什麼好處。所以這種方式,通常是由賣方,或者是建商,或者是貸方來提供的。尤其是新房建商,更容易為這種方式買單,因為對於建商來講,他們更有庫存的壓力。

這種買低房貸利率的方案,對買家是有顯而易見的好處。在頭兩三年,他們可以獲得較低的每月還款,可能省下來的一些錢就可以用於升級房產、更新家具。或者是有些人有短期財務狀況,那麼他就可以在頭幾年獲得比較寬鬆的環境。不過這裡有一點要注意。在審核買家的貸款資格的時候,根據聯邦償還能力規則,貸方審核的是正常情況下,買家對30年固定利率房貸的償還能力,而不是以較低的買低利率的方案。也就是說。他審核的是你30年7%的還款能力,而不是用買低之後的5%或6%的標準。

與可調整式利率的不同

接下來我們就要談,買低房貸利率和可調整式利率有什麼不同?可調整式利率,當然很多人可能已經知道了,通常會有5/1方案和7/1方案。例如我們在每日抵押貸款新聞(Mortgage News Daily)上看到,現在30年固定利率是6.15%,但是5/1方案是6.03%(兩者的差距是浮動的),也就是頭5年你會獲得固定的6.03%的利率,但是到第6年,利率會重新設置,成為隨市場浮動的利率,所以變成往後每個月的還款都不固定。這也是很多人對可調整式利率的詬病。

那麽現在大家可能可以看出,買低利率和可調整式利率的不同了。首先兩者降低利率的幅度和期限都不一樣;再來,降低利率結束之後,買低房貸利率是回到固定利率,但是可調整式利率,是重新設置為浮動利率。

還有一個最大的不同,可調整式利率是買家自己選擇的方案,但是買低房貸利率,通常是由賣方提供。不過要是賣方無法提供或不願提供,那買方也就無法獲得這個優惠了,除非是放棄購買。所以。這裡大家應該可以理解了,其實買低利率本質上就是固定利率,只是賣方或是貸方幫你把利息先付了,使頭幾年的利率降低了,之後就會回到一個正常的30年固定利率。

買低房貸利率有何缺點?

那麼你可能還會想問?買低房貸利率會不會有什麼缺點?其實總的來說,這是給買家的一個優惠,所以對買家不會有什麼傷害,但是如果買家因為這個優惠,促使自己去買一個負擔過重的房子,或者是不喜歡的房子,那麼這可能就會成為一個缺點。另外,買家頭幾年先享受了較低的利率,之後回到正常利率,可能會暫時適應不良,這就需要去調整一些生活的支出,來彌補每月的還款。但是大家也不要忘記了,如果過幾年後,利率降低了,買家還是可以做重新做貸款,來獲得一個較低的固定利率。

所以可以說,幾乎所有的買家都適用這種買低房貸利率的方案。只要賣家、建商,或者是貸方願意提供。有時貸方為了促使買家申請貸款,也會提供這種買低房貸利率的方案。說到最後,如果你現在需要買房,而賣家還沒有提供這種讓步的方式,不妨請你的房地產經紀人去向對方談判,這樣才不會錯失一個買房的好優惠。◇

責任編輯:李曜宇

相關文章
評論

发表评论