【2023年06月24日訊】今天的主題，我們講來談一談美國的新房銷售市場，因為去年抵押貸款利率直線上升之後，建築商簡直是嚇得發抖，很多買房的合約都被臨時取消，像是主要市場在西部、西南部的KB Home就被取消了近七成。但是從去年底到現在，在建築商推出許多買房的優惠方案之後，市場又逐漸出現不同的變化。以下就一起來看看新房市場出現哪些改變。
5月份新房建築數據
首先來看幾個最新的新房建築數據，5月份新房開工量和許可證出現猛增，開工量創一年多以來最高水平。5月份單戶住宅開工量接近1百萬套，比4月份增長18.5%，比去年同期下降6.5%；發放的住房許可證有149萬份，較4月份增長5.2%，較去年同期下降12.7%；房屋竣工量為152萬套，環比增長9.5%，同比增長5%。
這些數據除了竣工量，其它都比去年還是減少，不過已經比四月份大大增加，所以我們發現房屋建築商，正在通過加速建築新項目，來應對新房銷售的增長和現有房屋庫存量極低的情況。因為，我們都知道現有的二手房的可售庫存量極低，所以許多有能力繼續買房的買家，只好轉向購買新建房屋，房屋建築商也注意到了這一點。
而且，隨著建築商的優惠措施，推動了買家的交易，在現有房屋銷售下降的情況下，新房銷售一直在上升，這使得建築商的信心從去年的低點回升。在如今充滿挑戰的房地產市場中，這是一個好消息！
美國房市低迷 建築商為何加緊蓋房？｜新房市場180度大轉變｜建築商信心回升｜三大原因 促新房銷售旺｜建築商股價看好｜5月最熱門房地產市場【美國地產熱點】6/22/2023
建築商的絕地反攻
今年1月初的時候，KB Home的第四季度買家合同取消率高達68%，遠高於2008年金融海嘯，當時的取消率是47%。KB Home首席執行官杰弗里・梅茲格 （Jeffrey Mezger）顯然對取消率感到擔憂，他當時告訴投資者：「根據市場動態和每個社區的新房積壓水平，我們在春季銷售季節之前會更加積極地定價，以便產生新訂單。」
事實上，在上市房屋建築商中，KB Home 受到去年抵押貸款利率上升的打擊尤為嚴重。原因是KB Home的業務集中在西部和西南房地產市場，這些市場在2022年下半年房價的下調幅度最大。
KB Home有81%的業務集中在美國西南部（51%）或西海岸（30%）。更糟糕的是，KB Home的業務量在拉斯維加斯占有12%，在奧斯汀占有10%，但正如大家過去一年看到的，這兩個市場的銷售量和售價都因為利率上揚，受到很大的衝擊。
不過所幸，正如梅茲格說的，在透過積極的定價策略之後，也就是調降新房價格，今年第二季的合約取消率已經降到22%，比去年第四季和今年第一季都大大的增加銷售量。所以梅茲格現在很有信心的說，他們有能力實現2023年的收入目標。
那到底從去年底到今年為止，發生了哪些事情，導致新房銷售出現如此大的轉變呢？
新房銷售轉變的三大原因
大概有三個原因，第一個是剛剛就提到的，二手房市場極度缺乏的庫存量，根據Redfin，截至6月11日的四個星期內，美國的待售房屋總數同比下降6%，創13個月以來的最大降幅，同時新掛牌量下降23%，延續了連續10個月的兩位數下降的頹勢，如果與2018年6月相比，現在待售房屋減少了39%，如此少量的待售房讓買家只好轉而購買新房。
第二個是春季的購房旺季發生了一些作用，不管是尋求搬到郊區的人，或是千禧一代的新購房者，都希望在這時候的買家市場中獲得一些好處，儘管抵押貸款利率還是很高。
第三個是建築商的主動因素，因為他們擔心新房銷售不出去，為了防止造成貸款違約的發生，所以他們紛紛推出降價策略，而且還幫買家買斷利率，幫助買家降低每個月的負擔。
華爾街看好建築商股票
現在華爾街也很看好這些建築商的股票，他們認為只要抵押貸款利率還在高位，那麽建築商持續推出利率買斷的優惠措施，新房的銷售就會長紅。為什麼呢？因為在二手房市場上，現有房屋的屋主在所謂的「鎖定效應」下仍然不敢或不願出售房屋，他們都獲得利率上漲前的低利率，當然很少人願意換到可能多一倍的利率，而且房價、物價還是那麼高，當然還是保守一些比較好。
因為這樣的轉變，建築商從去年的銷售低迷，獲得了新動力，同時也轉化爲投資者紛紛購買住宅建築商的股票。今年以來，KB Home的股價上漲了60%，其它主要建築商今年也大幅上漲，包括Pulte Group今年迄今上漲70%、Toll Brothers上漲50.7%、Lennar上漲32.2%、DR Horton上漲31.2%。
2022年下半年，由於抵押貸款利率飆升，導致買家取消率也跟著飆升，真的嚇壞的這些建築商。因此，全美各地的建商都在爭先恐後地推出所謂的激勵措施。而像里諾、奧斯汀這樣快速冷卻的市場，建築商則不得不將房價削減10%或者15%，在某些情況下甚至是20%，可能位置比較差、格局比較不好的房產，降價的幅度就會比較大。
德意志銀行研究人員在6月初的一份報告中認為，房地產市場的下一步行動是新建築銷售的繁忙，而現有的二手房市場，仍然受到很大的限制。而且，美國房地產市場仍然處於建設不足的情況之下，在需求仍然不低，建設加速當中，房屋建築商的股票仍然有更大的上漲空間。
美國的幾大建築商
這邊我也順勢介紹一下美國幾個最大的住房建築商，像是KB Home的總部位在洛杉磯，截至今年三月底的公司市值有近33億美元，截止至去年底的利潤有8.17億美元，總收入有69億美元，截至6月21日的股票價格是52.01美元。
Pulte Group，其總部位在亞特蘭大，截至今年三月底的公司市值130.73億美元，截止至去年底的利潤有26.17億美元，總收入有162.29億美元，截至6月21日的股價是75.75美元。
Toll Brothers，其總部位在賓夕法尼亞州的華盛頓堡，截至今年三月底的公司市值是66.47億美元，截止至去年底的利潤有12.87億美元，總收入有102.76億美元，截至6月21日的股價是76.21美元。
Taylor Morrison，總部在亞利桑那州的Scottsdale，截至今年三月底的公司市值是41.44億美元，截止至去年底的利潤有10.53億美元，總收入有82.25億美元，截至6月21日的股價是47.43美元。
民調：買家最信賴的建築商
或許看這些公司市值對一般人沒什麼感覺，所以我們來看一份Life story Research的調查，他們對超過五萬名新房購買者進行民調，詢問他們對建築商信任度、質量、口碑，還有各項施工滿意度，例如冷暖空調、廚房電器等等，所以是一份挺細緻的建築商民調。
民調結果，在2022年最受信賴的前二十名建築商中，剛剛我們介紹的建商都有入榜，其中Taylor Morrison更是名列第一，第二名是Ashton Woods，第三是Stanley Martin，另外Toll Brothers是第10名，Pulte是第17名，KB Home是第20名。
美國房市低迷 建築商為何加緊蓋房？｜新房市場180度大轉變｜建築商信心回升｜三大原因 促新房銷售旺｜建築商股價看好｜5月最熱門房地產市場【美國地產熱點】第120集
5月最熱門房地產市場
接下來，我們來看今年五月最熱的房地產市場，根據Realtor.com的調查，市場熱度排名考慮了房地產市場的兩個方面：一個是市場需求，另一個是上市天數。結果最熱門的是新罕布什爾州的曼徹斯特-納舒厄地區（Manchester-Nashua），這也是曼徹斯特都會區第19次被評為全美最熱門的房地產市場，曼徹斯特自2020年2月以來一直保持在前20名。
總體來說，現在最熱門的市場依然是可負擔性較高的地區。5月份最熱門市場中有12個的上市價格中位數低於全美中位數。價格最低的市場是伊利諾伊州的羅克福德（Rockford），上市中位價為18.9萬美元，比全美上市中位價44.1萬美元低了57.3%。
東北部就業吸引買家
不過，隨著昂貴的東北市場，包括波士頓和布里奇波特（Bridgeport）都會區的加入，20個最熱門市場的平均上市價格較上個月有所上升，前20名市場的平均上市價格為46.2萬美元，比全美中位數高出4.7%。
而且，這次名單上僅有東北部和中西部地區的城市，西部和南部缺席了本次名單，可以說後面這兩地區的房價，要不是本來就已經很貴，不然就是疫情之後都已經上漲太多。
本月榜單上的13個東北市場之中，有10個聚集在一起，通常圍繞波士頓地區並向紐約市地區延伸。麻薩諸塞州和更大的新英格蘭地區，都擁有強勁的就業條件，去年的就業增長超過了全美。因此帶來住房需求旺盛和庫存緊張，給房價增加上漲壓力。
所以，買家只好往更遠的地方尋找能負擔的房價。例如康科德、曼徹斯特、波特蘭和伍斯特都會區，都與波士頓都會區接壤，波士頓都會區也在本月的名單上，顯示了買家對這個靠近東北樞紐的城市的住房需求。
中西部可負擔性佳
經濟實惠的中西部大都市在五月的榜單上佔據了7位。這些中西部市場的平均上市價格為31.7萬美元，比全美中位數低28.2%，但這些市場的平均上市價格卻已經比一年前高出14%。
威斯康星州和俄亥俄州各有2個市場上榜，密蘇里州、印第安納州和伊利諾伊州各有1個市場。名單上的所有中西部市場的定價，均低於全美中位數，但是獲得的平均查找次數是典型美國上市房的2.3倍。
平均而言，這幾個中西部市場的上市天數，比全美典型房產快兩週多，實在是非常驚人的銷售速度。
所以，以上我們發現幾個趨勢：買家在往新房靠攏、往可負擔房價的地區靠攏、往就業機會多的低區靠攏。
自從遠程工作開始盛行之後，加上隨後利率上漲，人們雖然有更大的自由度來選擇自己的家，但也不得不更慎重考慮荷包深度。隨著美國房地產行業正在面臨重大的位移，對比舊金山的人口流失，和佛州邁阿密的流入，是天壤之別的差異。而且這場房地產板塊的移動，還處在現在進行式，並沒有減緩。◇
責任編輯：李曜宇
