美國地產熱點

美國房市低迷 建築商為何加緊蓋房?

文:李歐

【2023年06月24日訊】今天的主題,我們講來談一談美國的新房銷售市場,因為去年抵押貸款利率直線上升之後,建築商簡直是嚇得發抖,很多買房的合約都被臨時取消,像是主要市場在西部、西南部的KB Home就被取消了近七成。但是從去年底到現在,在建築商推出許多買房的優惠方案之後,市場又逐漸出現不同的變化。以下就一起來看看新房市場出現哪些改變。

5月份新房建築數據

首先來看幾個最新的新房建築數據,5月份新房開工量和許可證出現猛增,開工量創一年多以來最高水平。5月份單戶住宅開工量接近1百萬套,比4月份增長18.5%,比去年同期下降6.5%;發放的住房許可證有149萬份,較4月份增長5.2%,較去年同期下降12.7%;房屋竣工量為152萬套,環比增長9.5%,同比增長5%。

這些數據除了竣工量,其它都比去年還是減少,不過已經比四月份大大增加,所以我們發現房屋建築商,正在通過加速建築新項目,來應對新房銷售的增長和現有房屋庫存量極低的情況。因為,我們都知道現有的二手房的可售庫存量極低,所以許多有能力繼續買房的買家,只好轉向購買新建房屋,房屋建築商也注意到了這一點。

而且,隨著建築商的優惠措施,推動了買家的交易,在現有房屋銷售下降的情況下,新房銷售一直在上升,這使得建築商的信心從去年的低點回升。在如今充滿挑戰的房地產市場中,這是一個好消息!

美國房市低迷 建築商為何加緊蓋房?|新房市場180度大轉變|建築商信心回升|三大原因 促新房銷售旺|建築商股價看好|5月最熱門房地產市場【美國地產熱點】6/22/2023

建築商的絕地反攻

今年1月初的時候,KB Home的第四季度買家合同取消率高達68%,遠高於2008年金融海嘯,當時的取消率是47%。KB Home首席執行官杰弗里・梅茲格 (Jeffrey Mezger)顯然對取消率感到擔憂,他當時告訴投資者:「根據市場動態和每個社區的新房積壓水平,我們在春季銷售季節之前會更加積極地定價,以便產生新訂單。」

事實上,在上市房屋建築商中,KB Home 受到去年抵押貸款利率上升的打擊尤為嚴重。原因是KB Home的業務集中在西部和西南房地產市場,這些市場在2022年下半年房價的下調幅度最大。

KB Home有81%的業務集中在美國西南部(51%)或西海岸(30%)。更糟糕的是,KB Home的業務量在拉斯維加斯占有12%,在奧斯汀占有10%,但正如大家過去一年看到的,這兩個市場的銷售量和售價都因為利率上揚,受到很大的衝擊。

不過所幸,正如梅茲格說的,在透過積極的定價策略之後,也就是調降新房價格,今年第二季的合約取消率已經降到22%,比去年第四季和今年第一季都大大的增加銷售量。所以梅茲格現在很有信心的說,他們有能力實現2023年的收入目標。

那到底從去年底到今年為止,發生了哪些事情,導致新房銷售出現如此大的轉變呢?

從今年初開始,美國新房銷售又出現回升跡象。(Shutterstock)

新房銷售轉變的三大原因

大概有三個原因,第一個是剛剛就提到的,二手房市場極度缺乏的庫存量,根據Redfin,截至6月11日的四個星期內,美國的待售房屋總數同比下降6%,創13個月以來的最大降幅,同時新掛牌量下降23%,延續了連續10個月的兩位數下降的頹勢,如果與2018年6月相比,現在待售房屋減少了39%,如此少量的待售房讓買家只好轉而購買新房。

第二個是春季的購房旺季發生了一些作用,不管是尋求搬到郊區的人,或是千禧一代的新購房者,都希望在這時候的買家市場中獲得一些好處,儘管抵押貸款利率還是很高。

第三個是建築商的主動因素,因為他們擔心新房銷售不出去,為了防止造成貸款違約的發生,所以他們紛紛推出降價策略,而且還幫買家買斷利率,幫助買家降低每個月的負擔。

華爾街看好建築商股票

現在華爾街也很看好這些建築商的股票,他們認為只要抵押貸款利率還在高位,那麽建築商持續推出利率買斷的優惠措施,新房的銷售就會長紅。為什麼呢?因為在二手房市場上,現有房屋的屋主在所謂的「鎖定效應」下仍然不敢或不願出售房屋,他們都獲得利率上漲前的低利率,當然很少人願意換到可能多一倍的利率,而且房價、物價還是那麼高,當然還是保守一些比較好。

因為這樣的轉變,建築商從去年的銷售低迷,獲得了新動力,同時也轉化爲投資者紛紛購買住宅建築商的股票。今年以來,KB Home的股價上漲了60%,其它主要建築商今年也大幅上漲,包括Pulte Group今年迄今上漲70%、Toll Brothers上漲50.7%、Lennar上漲32.2%、DR Horton上漲31.2%。

2022年下半年,由於抵押貸款利率飆升,導致買家取消率也跟著飆升,真的嚇壞的這些建築商。因此,全美各地的建商都在爭先恐後地推出所謂的激勵措施。而像里諾、奧斯汀這樣快速冷卻的市場,建築商則不得不將房價削減10%或者15%,在某些情況下甚至是20%,可能位置比較差、格局比較不好的房產,降價的幅度就會比較大。

德意志銀行研究人員在6月初的一份報告中認為,房地產市場的下一步行動是新建築銷售的繁忙,而現有的二手房市場,仍然受到很大的限制。而且,美國房地產市場仍然處於建設不足的情況之下,在需求仍然不低,建設加速當中,房屋建築商的股票仍然有更大的上漲空間。

美國的幾大建築商

這邊我也順勢介紹一下美國幾個最大的住房建築商,像是KB Home的總部位在洛杉磯,截至今年三月底的公司市值有近33億美元,截止至去年底的利潤有8.17億美元,總收入有69億美元,截至6月21日的股票價格是52.01美元。

Pulte Group,其總部位在亞特蘭大,截至今年三月底的公司市值130.73億美元,截止至去年底的利潤有26.17億美元,總收入有162.29億美元,截至6月21日的股價是75.75美元。

Toll Brothers,其總部位在賓夕法尼亞州的華盛頓堡,截至今年三月底的公司市值是66.47億美元,截止至去年底的利潤有12.87億美元,總收入有102.76億美元,截至6月21日的股價是76.21美元。

Taylor Morrison,總部在亞利桑那州的Scottsdale,截至今年三月底的公司市值是41.44億美元,截止至去年底的利潤有10.53億美元,總收入有82.25億美元,截至6月21日的股價是47.43美元。

民調:買家最信賴的建築商

或許看這些公司市值對一般人沒什麼感覺,所以我們來看一份Life story Research的調查,他們對超過五萬名新房購買者進行民調,詢問他們對建築商信任度、質量、口碑,還有各項施工滿意度,例如冷暖空調、廚房電器等等,所以是一份挺細緻的建築商民調。

民調結果,在2022年最受信賴的前二十名建築商中,剛剛我們介紹的建商都有入榜,其中Taylor Morrison更是名列第一,第二名是Ashton Woods,第三是Stanley Martin,另外Toll Brothers是第10名,Pulte是第17名,KB Home是第20名。

美國房市低迷 建築商為何加緊蓋房?|新房市場180度大轉變|建築商信心回升|三大原因 促新房銷售旺|建築商股價看好|5月最熱門房地產市場【美國地產熱點】第120集

5月最熱門房地產市場

接下來,我們來看今年五月最熱的房地產市場,根據Realtor.com的調查,市場熱度排名考慮了房地產市場的兩個方面:一個是市場需求,另一個是上市天數。結果最熱門的是新罕布什爾州的曼徹斯特-納舒厄地區(Manchester-Nashua),這也是曼徹斯特都會區第19次被評為全美最熱門的房地產市場,曼徹斯特自2020年2月以來一直保持在前20名。

總體來說,現在最熱門的市場依然是可負擔性較高的地區。5月份最熱門市場中有12個的上市價格中位數低於全美中位數。價格最低的市場是伊利諾伊州的羅克福德(Rockford),上市中位價為18.9萬美元,比全美上市中位價44.1萬美元低了57.3%。

東北部就業吸引買家

不過,隨著昂貴的東北市場,包括波士頓和布里奇波特(Bridgeport)都會區的加入,20個最熱門市場的平均上市價格較上個月有所上升,前20名市場的平均上市價格為46.2萬美元,比全美中位數高出4.7%。

而且,這次名單上僅有東北部和中西部地區的城市,西部和南部缺席了本次名單,可以說後面這兩地區的房價,要不是本來就已經很貴,不然就是疫情之後都已經上漲太多。

本月榜單上的13個東北市場之中,有10個聚集在一起,通常圍繞波士頓地區並向紐約市地區延伸。麻薩諸塞州和更大的新英格蘭地區,都擁有強勁的就業條件,去年的就業增長超過了全美。因此帶來住房需求旺盛和庫存緊張,給房價增加上漲壓力。

所以,買家只好往更遠的地方尋找能負擔的房價。例如康科德、曼徹斯特、波特蘭和伍斯特都會區,都與波士頓都會區接壤,波士頓都會區也在本月的名單上,顯示了買家對這個靠近東北樞紐的城市的住房需求。

中西部可負擔性佳

經濟實惠的中西部大都市在五月的榜單上佔據了7位。這些中西部市場的平均上市價格為31.7萬美元,比全美中位數低28.2%,但這些市場的平均上市價格卻已經比一年前高出14%。

威斯康星州和俄亥俄州各有2個市場上榜,密蘇里州、印第安納州和伊利諾伊州各有1個市場。名單上的所有中西部市場的定價,均低於全美中位數,但是獲得的平均查找次數是典型美國上市房的2.3倍。

平均而言,這幾個中西部市場的上市天數,比全美典型房產快兩週多,實在是非常驚人的銷售速度。

所以,以上我們發現幾個趨勢:買家在往新房靠攏、往可負擔房價的地區靠攏、往就業機會多的低區靠攏。

自從遠程工作開始盛行之後,加上隨後利率上漲,人們雖然有更大的自由度來選擇自己的家,但也不得不更慎重考慮荷包深度。隨著美國房地產行業正在面臨重大的位移,對比舊金山的人口流失,和佛州邁阿密的流入,是天壤之別的差異。而且這場房地產板塊的移動,還處在現在進行式,並沒有減緩。◇

責任編輯:李曜宇

作者:李歐

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