【名家專欄】加州提案打擊房東 加劇住房危機

【2023年08月11日訊】(大紀元專欄作家John Seiler撰文/唐雲舒編譯)我不明白為什麼人們連最基本的經濟原理都不懂。如果供應減少,價格自然會以某種方式上漲:要麼是你看得見的方式——直接加價;要麼是(部分)商品或服務進入黑市、推動價格上漲。

供求和價格之間的這種關係,在房租管制、尤其是紐約市房租管制實踐中表現的很明顯。房租管制最早是在第二次世界大戰期間出現的,是作為一種臨時措施,來幫助我父親他們這些前往歐洲阻擊希特勒(Adolf Hitler)的美國兵在紐約暫住。

2022年的一份調查顯示,紐約市至今仍有44%的出租房價格受到管制。報告並稱,「租金穩定的單元月租金中位數為1,400美元,而不受價格管制的私人出租房月租金中位數為1,825美元。」該數據顯示出市場供求作用下的價格與城市房租管制下的價格之間的差距,意味著房東每月被詐騙了425美元(或者23%的租金收入)。

加州在州級和市級都實施租金管制。情況可能會變得更糟糕。7月27日,加州州務卿雪莉‧韋伯(Shirley Weber)認證了一項名為「擴大地方政府控制住宅租金權力」的倡議,將其定為2024年11月5日投票中的一個項目。

韋伯在概括內容中說,「這項措施將廢除(現有的)州法律,並禁止加州限制各市、縣保持、頒布或擴大住宅租金管制條例的權力」。支持者將這項倡議稱為「租客公平法案」(Justice for Renters Act)。

2020年8月21日,加州洛杉磯的租房者和活動人士在法院前舉行取消租金和避免驅逐的抗議活動。(Valerie Macon/AFP via Getty Images)

如果這項倡議得以實施,自由派當道的城市無疑會實施更嚴格的租金管制。但這些城市,如洛杉磯(Los Angeles)和舊金山(San Francisco),也是住房負擔力及無家可歸問題最嚴重的城市。近期房價下跌的趨勢似乎已結束,將再次上漲。

全國廣播公司商業頻道(CNBC)7月10日報導,「加州聖荷西(San Jose)房價去年下跌了10%。但隨著房屋庫存又開始下降,當地房價目前正在回升。5月份聖何西房價上漲了1.4%,經季節性調整後的月漲幅位居全美第二。聖地亞哥(San Diego)、洛杉磯、舊金山和西雅圖(Seattle)當月房價也出現上漲。」

儘管住房和出租房不完全一樣,但住房與出租房租金之間具有相關性。租金管制迫使房東把出租單元變成住房、退出租房市場,從而使得市面上的出租房數量減少、推升租金價格(通常是通過黑市)。

1996年實施的《柯斯達‧霍金斯租住法案》(Costa-Hawkins Rental Housing Act)給予一些出租房豁免權、使得它們不受租金管控條例的制約。此外,該法案完全取消了對新上市出租房的租金控制。

韋伯認證的新措施向大洛杉磯地區公寓協會(Apartment Association of Greater Los Angeles)提出警告,說該法案將「廢除《柯斯達‧霍金斯租住法案》,讓地方管轄當局擁有完全管控出租房的權力,包括控制所有類型出租房(獨立屋、住宅公寓和新建房屋)招租時的租金價格。」如果該措施在2024年投票通過,那麼所有類型的出租住宅都將受到地方租金控制條例的約束,地方政府可以控制招租房屋的租金數額。在《柯斯達‧霍金斯租住法案》通過前,聖莫尼卡(Santa Monica)等城市已經實施了「出租管控」(vacancy control)措施,對房東招租時可以收取的租金數額進行控制。

好消息是,加州2018年出台的「10號提案」(Proposition 10)和2020年出台的「21號提案」(Proposition 21)這兩項房租管控法案都沒有通過。

不過,加州州長加文‧紐森(Gavin Newsom)在2019年簽署了一項《租客保護法案》(Assembly Bill 1482),將未排除通貨膨脹因素的房租漲幅限制在每年5%,或者最多10%。從目前的情況來看,該法案對房東來說還不算太苛刻。

2016年5月11日,加州好萊塢地區一棟掛著「招租」牌子的大樓。(Robyn Beck/AFP/Getty Images)

押金限制

由舊金山民主黨籍眾議員馬特‧哈尼(Matt Haney)提出的「第12號眾議院法案」(Assembly Bill 12),是對房東財產權的又一次攻擊。根據其措辭,該法案將「禁止房東要求或接受金額或價值超過一個月房租的住宅租賃協議保證金」。

但是,如果租戶沒有租房記錄或信用記錄不佳,或者有其它升高出租風險的問題,該怎麼辦呢?加州的驅逐法非常偏「自由主義」,使得房東很難把表現不好的租客攆出去,即便是他們欠了好幾個月的租金不還也如此。同樣的,這項法案將打擊房東的信心,使得他們寧願將房產轉成住房,也不願意繼續出租。此外,該法案還將迫使房東為彌補可能的損失而提高誠實租戶的租金。

5月22日,加州眾議院以53票贊成、14票反對的投票結果通過了第12號法案;6月20日,參議院司法委員會(Senate Judiciary Committee)也通過了該法案。現在,該法案已提交參議院進行全院審議。

結語:需要保障產權

為阻止2018年的10號提案和2020年的21號提案通過,房東團體每次都花了上億美元進行廣告宣傳。真是勞民傷財!這些錢用來建造更多房子該多好!

上述三項租金管制措施的主要支持者、艾滋病醫療基金會(AIDS Healthcare Foundation)負責人邁克爾‧溫斯坦(Michael Weinstein)的主張,體現了推動租金管制者的普遍心態。他說,「情況已經變得非常糟糕和嚴峻,無家可歸者的比例正在上升,他們住哪裡?這是問題所在。『租客公平法案』的租金限制幅度還不夠,這是加州出現無家可歸者及面臨負擔能力危機的根本原因。『加州夢』正在消亡」。

不過,把「租客公平法案」叫做「限制出租房法案」(Restrict Apartments Act)其實更確切些。如果溫斯坦和其他推動該法案的人真想讓人們有房住,他們為什麼不徵集簽名、推動議會通過措施,來改進嚴重限制房屋建築的《加州環境品質法案》(California Environmental Quality Act),以及改組同樣限制房屋建築的加州海岸委員會(California Coastal Commission)?還有,「項目勞動協議」(Project Labor Agreements)規定,即使不設公會的公司進行住房建設,也必須支付公會級別的高額工資,為什麼他們不推動措施進行改進?

解決住房短缺的辦法,不是減少房屋供應,而是讓人們更容易建造住房、增加供應。

作者簡介:

約翰‧塞勒(John Seiler),加州資深的評論家,為《橙縣紀事報》(The Orange County Register)撰寫社論近30年。退伍軍人,曾任加州參議員約翰‧穆拉赫(John Moorlach)的新聞祕書,博客:JohnSeiler.Substack.com。

原文:New Attacks on Landlords Will Worsen Housing Crisis in California刊登於英文《大紀元時報》。

本文所表達的是作者的觀點,不一定反映《大紀元時報》的立場。

看完這篇文章您覺得:

已經有 0 次投票 抢沙发
推薦文章
文章評論區

发表评论