【2023年09月27日訊】已成為中國房地產危機典型的恆大，又一次重磅打擊海外投資者。9月22日深夜，恆大公告取消原定於25日、26日的債務重組會議。作為全球負債最高的房地產開發商，自2021年底違約以來，恆大一直在努力爭取債權人批准其債務重組計劃。
今年3月21日，恆大正式公布了對超190億美元境外債務的重組方案。然而，現在「由於集團銷售情況不如公司預期，基於目前情況以及與其顧問及債權人協商，認為有必要重新審視建議重組的條款以匹配公司客觀情況和債權人訴求」。
2天之後， 24日晚間，恆大發布公告：鑒於旗下附屬公司恆大地產集團有限公司正在被證監會立案調查，目前無法滿足新票據的發行資格。也就是說，恆大現無法發行新債以償還約200億美元的海外債務。有評論稱：「恆大債務持有人獲得任何有意義復甦的希望正在消失。」而部分恆大債權人表示，恆大若10月底前無新債務計劃，將加入申請清盤的行列。
25日，恆大股價一度暴跌25.45%，其物業服務部門的股價則下跌了14%。市場情緒受到打擊，導致在香港上市的中國開發商股票大幅下跌。例如，碧桂園股價下跌7.7%，當天復牌的中國奧園（已連續停牌超17個月）股價下跌超70%，恒生中國內地地產指數（HSMPI）則下跌了3.7%。26日續跌。
禍不單行。恆大之外，中國房地產業近日還迎來另外兩波衝擊。
其一，9月21日，國際信貸評級機構穆迪，將具有國資背景的六家大陸房地產公司（中海宏洋、華潤置地、越秀地產、綠城中國、保利發展、深業集團）的評級由「穩定」下調為「負面」，地產龍頭萬科也被列入了下調的觀察名單。穆迪的解釋是：負面展望反映了在中國房地產市場回暖前景不明朗的情況下，未來12～18個月企業能否實現穩定的運營業績並使其信用指標符合當前評級的水平存在不確定性。稍前，9月18日，穆迪將中國房地產展望調整為負面，因為經濟挑戰抵消了對銷售的政策支持。
其二，9月25日，中國泛海控股有限公司（China Oceanwide Holdings）表示，百慕大法院將對該公司進行清盤。此前，5月2日，大陸地產商佳源國際被香港法院下令清盤。在港上市房企中，恆大、花樣年、祥生、龍光、融創等多家房企的境外主體都被債權人「清盤呈請」，它們都竭力重組債務，爭取喘息機會。可就目前形勢看，更多的暴險房企正在走向終點。
這些事件，都嚴重消耗著海外投資者對中國房地產市場的信心。其實，根據官方數據（見下表），自2016年中共當局首次提出「房住不炒」以來，房地產開發企業到位資金中的「利用外資」數額就在低位波動（比較而言，2013年「利用外資」高達534億元）；2021年9月恆大暴雷之後，暴跌，接近全部離場。
2016—2023房地產開發企業到位資金與利用外資
這對陷入危機的中國房地產業，猶如雪上加霜。
事實上，海外市場已是中國房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過30%。
境外融資主要是美元債（其發行量在離岸債券中的占比超過90%）。截止2022年末，中資美元債存量市場規模接近1萬億美元，其中地產債 1,711 億美元，占比 17%。但自2021年下半年以來，房企不斷出現境外債展期、違約事項（據Wind統計，2022年共有63筆地產美元債違約，違約規模達225.80億美元，同比增長184.15億美元，違約規模與數量創歷史新高）。
海外投資者損失慘重。2022年8月，英國《金融時報》刊文稱，中國開發商發行的五百多隻未償美元債券中，有三分之二現在的價格低於票面價值的70%，這使投資者預計中國房地產開發商的美元債券將損失近1,300億美元價值。
相應的，2021年10月以來美元債發行驟減。新華財經和麵包財經數據顯示，按照起息日口徑統計，2022年共有43家國內房地產開發企業發行境外美元債72隻，發行數量相比2021年腰斬；合計融資金額為208.59億美元，相比2021年下降超55.44%；平均票面利率為8.36%，較2021年上升0.77個百分點。
更嚴重的是，2022年下半年後，連續幾個月沒有美元債發行，境外融資功能幾乎喪失殆盡。（另據中指研究院統計，2022年，房地產行業海外債發行176.1億元，同比大幅下降93.4%，也是海外融資渠道基本中斷。）
中共當局對此也很著急，於2022年底推出「內保外貸」措施，也就是境內銀行為境內企業在境外註冊的附屬企業或參股投資企業提供擔保，由境外銀行給境外投資企業發放相應貸款。意圖以此盤活境外融資通道，解封房企海外融資。
不過，此措施推廣較難、效果寥寥。進入2023年，僅個別房企恢復發行海外債，整體規模很小，「借新還舊」的大門基本關閉。
另一方面，天風證券地產研究團隊發布的報告顯示，2023年房地產行業美元債到期規模約770億美元，同比增加31.4%，總體還債壓力極大。
由此導致幾乎每個月都有房企暴雷，風險蔓延。此前，暴雷的多是採取激進經營策略的民營房企；但7月以來，央企股東背景企業（如遠洋集團）和民營房企「優等生」（如碧桂園）加入到暴雷隊伍裡了。這使海外投資者看待中國房地產市場的目光更加嚴峻。
對海外投資者而言，現在的主要問題是減損和抽身。中國房地產市場的海外資金，當前呈現的是淨流出。想要改變資金流向，除非中國房地產市場在泡沫破滅中成功轉型，而這種前景在相當長時間裡是看不到的。
大紀元首發
