專訪劉夢熊:中國房地產爆雷的深層次問題

【大紀元2023年10月05日訊】(大紀元記者程靜、常春採訪報導)近期,中國房地產巨頭接連爆雷令外界震驚。專家認為,與西方房地產業供求平衡不同,中國房地產是權貴資本主義型態,官商勾結造成了房地產的興旺,也促成其爆雷。預計未來有更多房地產商爆雷,將造成嚴重的政治經濟危機。

中國房地產爆雷 與西方房地產危機不同

繼房地產巨頭恆大集團和碧桂園爆雷後,中國再有房企爆雷。在香港上市的上海房企中駿集團違約逾581億外債,週四(5日)暫停交易。

中駿集團表示,自2021年下半年以來,中國房產業面臨前所未有的挑戰,加上經營環境日益惡化及融資困難,許多民營房企面臨資金流動吃緊的情況。

2021年12月恆大集團首次違約,最近已在美國申請破產保護,公司董事局主席許家印被抓捕。而碧桂園這個所謂房地產行業的模範生,近日勉強避免實質違約。

對於中國房地產危機,中共前政協委員、百家戰略智庫主席劉夢熊早前接受新唐人採訪表示,這與西方房地產危機完全不同。

劉夢熊解釋,美國、日本這些西方發達國家,它的房地產行業也跟它整個經濟周期一樣,會經歷繁榮、衰退、復甦、繁榮,這樣一個周而復始的過程,受到供求規律的支配,供不應求時房地產價格上漲,供過於求時房地產價格就會下降。

劉夢熊。(大紀元)

所以,劉夢熊說,「西方應付房地產市場的衰退或者危機,純粹是根據經濟周期的供求規律,來做出相應的經濟對策、利息政策,流動性的政策就可以應付過去。」

但是,「中國房地產的爆雷卻沒有這麼簡單,這些年來,從它的發展到現在的衰退爆雷,不是單純的經濟規律、供求支配問題,而是官商勾結、官商利益共同體糾纏在一起的問題。」

劉夢熊認為,「如果說美國、日本這些房地產業的興衰,反映一種資本主義規律的話,那麼中國房地產的爆雷,是一種權貴資本主義的狀態和表現,跟美國、日本這些西方發達國家不同。」

房地產業痼疾:與政績掛鉤 與經濟利益掛鉤

從政治上說,在中國的房地產起步之初,當時中共黨魁鄧小平強調「發展是硬道理」,中共各級地方政府的政績是用GDP衡量,又稱為GDP主義。

劉夢熊說,當時房地產開發商在買地、蓋房、銷售方面,是跟各級政府的政治利益掛靠在一起。

「換言之,房地產開發商的發展規模越大,占的土地面積越多,蓋的樓房面積越大,它的銷售越是廣泛,那麼這個地方計算下來的GDP、國民生產總值就越膨脹。」

中國社會廣泛流傳的GDP升官,官升GDP,「就是這麼一種狀態。所以首先從GDP主義這個角度來講,房地產發展商跟各級政府官員的形象工程、政治工程完全緊密聯繫在一起。」

第二就是經濟利益問題。劉夢熊表示,房地產開發商買的地越多,政府的賣地財政的收入就越多,發展商蓋的房子越多,銷售越多,那麼地方政府所收的房產稅就越多。

「然後房價漲得不停,除了GDP的水漲船高外,還有政府的各種稅收收入增加,都變成了政府的財政收入。」

其中有相當一部分稅收要交給中央,作為國稅,然後地方稅變成其中一小塊。他說,地方政府為了追求自身利益,包括地方GDP增長,就要搞好多項目,基本建設,高速公路,高速鐵路等等。

「這些錢從何來呢?」劉夢熊說,「就是靠賣地收入,因為根據中國憲法,土地是國有的嘛,所以變成土地資源的支配權、開發權、用途的決定權,全部在政府手裡。」

中國的土地分為農用地、建設用地和未利用地。在建設用地中,工業用地最便宜,住宅用地貴一些,商業用地更貴一些。

而中共的《土地管理法》,嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量。

官商勾結 房地產交易陷入惡性循環

對於政府來說,劉夢熊表示「商業用途賣地的回報率最大,價格最高,政府的稅收水漲船高」,所以土地財政,賣地收入,就變成跟地產商的期待,以及發展房地產的目標一致。

「也就是說,地產商獲得利益最大化的過程,也是地方政府增加各種收入的過程。」

劉夢熊進一步解釋,官商勾結的過程就是,地產商為了達到自己發展商業樓的目的,就希望把原來的農地改為商業用地,免不了去賄賂政府官員,而政府官員受賄後就把商業用地的用途定下來,讓地產商獲得最大利益。

「所以房地產發展越是蓬勃,向政府買的地就越多,政府的土地財政收入就越是龐大。最後就變成這種利益結合,官商勾結在所不免。」

為什麼最近房地產的空置率很高,本來供過於求,房地產價格就要往下調才對,因為「政府覺得,如果樓房價格下跌,政府賣地收入也同時會縮水、會減少」。

「所以就是這麼奇怪,政府放手讓房價去漲,但是禁止它價格下跌,用行政手段來扭曲市場的規律,限制降價。」

最後結果就是,「房地產商賣不出房,沒有資金回籠,就給不了土地的使用費,交不了所得稅、增值稅等等,變成政府的庫房收入又受到影響,造成了財稅失血潮,形成惡性循環。」

「所以中國的房地產市場為什麼這麼難搞,它的爆雷就源於這些深刻的原因,主要是官商勾結造成了房地產的興旺,也同時也造就它的爆雷。

劉夢熊說,「30多年來,中國房地產畸形的發展,官商勾結帶來的的惡果,現在全部的矛盾都暴露出來了。」

更多房地產商會出現爆雷 首先衝擊銀行

不過,劉夢熊認為,「現在爆雷出來的房地產還只是這些,以後可能還會有更多的房地產業出現爆雷,這個後果是非常的嚴重。」

「現在在中國排名前50名的那些大房地產商,大多數都是資不抵債的狀況。」他指出,房地產的爆雷,首先就會影響銀行,

「中國恆大2000多億美元的海外債券,是由五大行擔保的,包括中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行,那它爆雷肯定會衝擊到銀行業。」

最近,恆大在美國申請破產保護令,「一下子就會把五大行也拖進去,恆大對那個2000多億美元的債務要負上最終的責任。」

此外,劉夢熊說,「金融業裡很重要的信託業,中國最大的資產管理企業『中值集團』,掌管的就是3.46萬億人民幣的資產,現在也爆雷了,中融信託也爆雷了。」

「比如中值集團有15萬投資人,其中有一些,一個投資者就有50億的信託,這個資產放在那裡,現在一夜之間,15萬富豪全部變成無產階級,甚至是負資產階級了。」

劉夢熊認為,房地產爆雷首先衝擊銀行,一旦普通老百姓對銀行的信心動搖,要去提款時,發現這個銀行的居民存款已經貸給了那些房地產商,而房地產商又資不抵債,還不了這個錢,就造成居民分分鐘是血本無歸。

「這就看到了銀行業、信貸業、財務公司業等行業,被房地產商所拖累而造成的惡果。」

房地產爆雷衝擊上下游企業 或致政治危機

此外,劉夢熊談到房地產爆雷將衝擊上下游企業,「房地產本身占GDP的25%,但是加上連帶的上下游47個產業,那就超過GDP的50%,所以這個衝擊力是非常大,一種連鎖反應。」

中國恆大、碧桂園這些原先規模很大,「號稱是宇宙最大的地產公司,相關的供應領域包括鋼筋、鋁材、水泥、油木地板、墻紙、廚具、浴缸、水晶燈、電冰箱,充氣線、食料等等,全部都收不到錢,他們就會破產,造成大批的失業。」

但由於政府跟地產商的利益綑綁,各級政府對房地產的無序擴張採取縱容態度。他說,「例如預售屋,和其它國家不同,大陸的地產發展商一開始就能拿到預售屋的全額購屋款。」

「地產發展商拿到錢後,不是先去把房屋蓋好,而是用這些錢以高槓桿的方式再去跟政府拿地。然後不斷地惡性循環。」

他說,由於當局不合理的銀行規定,「很多居民的供款已經給了房地產商,房地產商的樓宇未建成不能交樓,成了爛尾樓,居民卻欠了一屁股債。」

「中國很多家庭,百分之六七十的財產都在房屋裡頭,到頭來房子成了爛尾樓,這影響了千家萬戶,形成很大的社會問題。」

「所以我說這個房地產的爆雷,就造成一個經濟的危機,經濟的危機導致社會的危機,導致這個政治的危機,所以這個效果非常嚴重,就是這個預示。」他說。

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