中國房企低價求售為何不見效 專家解析

【大紀元2023年10月12日訊】(大紀元記者穆清、易如採訪報導)廣東惠州,保利陽光城在剛過去的十一銷售黃金期,從1.5萬元/平方公尺降為7800至8500元求售,幾乎5折。

哈爾濱房企,9月至今到南京促銷,13家房企帶去21個地產項目、近5,000套房源,最終成交量為零。

樓市風向標的深圳,在羅湖蓮塘片區一新房項目,開發商為儘快資金回籠,房價直接按備案價打88折,價格幾乎回到6、7年前的新房價。

以上情景顯示,在傳統旺季的「金九銀十」房屋銷售還是不及預期,儘管中共官方接連出台刺激房地產的鬆綁政策。

官方數據顯示,10月開局的「十一假期」35個代表城市日均成交面積仍較去年同期下跌17%。9月百強房企銷售金額4042億元人民幣,創下5年來的最低值,按年計再跌29%。

摩根士丹利在10月10日的一份研究報告中引用最近對約2,000名消費者的一項調查,稱超過80%的受訪家庭在被問及購房計劃時仍不願意進入市場或不確定是否要這樣做。在受訪者中,42%的人預計未來12個月房價會下降,23%的人預計房價會上漲。調查於9月25日至28日在中國一到四線城市進行。

專家分析,中國經濟下滑、房企危機惡化等,導致市場信心不足,樓市復甦失去動力。目前,大多數消費者觀望氣氛濃厚。

房企低價求售不見效的原因

對於市場信心不足,美國經濟學者黃大衛對大紀元分析,第一個原因,最近恆大爆雷加速,許家印受控制。

第二個原因,房地產銷售,無論是投資還是自住,都跟經濟狀況有關。整體外貿,出口數據及經濟數據都不理想,目前的支持力度不夠。

中共海關總署公布數據顯示,今年上半年進出口總值2.92萬億美元,同比下降4.7%。其中,出口1.66萬億美元,下降3.2%;進口12.5萬億美元,減少6.7%。9月出口同比下降6.2%、進口也下降6.2%,這已是中國連續第5個月進出口下跌

6月15日,中共統計局數據顯示,5月份工業增加值同比增長3.5%,遜於4月份的5.6%。同時,社會消費品零售總額同比增長12.7%,沒有達到預測的13.6%,比4月份的18.4%大幅放緩。

10月13日,中共統計局公布數據,9月份中國消費者物價指數(CPI)較去年同期相比零成長,重返通貨緊縮邊緣。

美國經濟學者黃大衛(DAVY J.Wong)(黃大衛授權)

黃大衛談到第三個原因,整體失業率還在高企,從養老到醫療各方面情況都不樂觀,大家對未來的經濟和生活擔憂較多,投資不動產和經濟方面沒有足夠的信心去推動市場。

7月17日,中共統計局公布6月份中國青年失業率為21.3%,這是有記錄以來的最高值。城鎮調查失業率已經連續三個月衝破20%。

此外,加州大學安德森預測中心《美中經濟報告》估算,中國2023年上半年的GDP增長僅為1.8%,遠低於中共官方公布的同比增長5.5%。

中華經濟研究院助研究員王國臣談到第四個原因,民眾的口袋裡沒有錢。大部分的民眾在疫情的三年之後,薪水萎縮。

王國臣列舉自己剛整理好的數據說明:「中國的國有六大行,中國銀行、中農公建,再加上郵政儲蓄跟交通,它們的個人不良資產是平均長兩成到三成。」

「真能買房的有錢人有限,而願意買的人更少。」他說。

「催化劑」 作用非常短暫

此外,黃大衛表示,政府推出「認房不認貸」的鬆綁政策,只針對部分城市,主要集中在一線和核心城市,對整體樓市影響是局部的。

在他看來,「『認房認貸』的支持只是把過去壓在樓市發展上,不該行政干預樓市的那些政策移開而已,並沒有真正出手為樓市減負,所以銷售不可能有起色。」

他解釋,儘管中國長假期對比8月份,整個銷售平均超過50%的增長,但價格低,深圳這種指標性城市,總體說,成交量其實跟2018、2019年沒法比。

同時,通過降價等「催化劑」把所有的購房需求一下子迸發出來,效果非常短暫,因為現在的銷售情況處於谷底,跟過去的正常市場不同,目前老百姓手頭的閒餘資金不多,對未來經濟擔憂。

黃大衛認為,「經濟基本面沒有改變,單純靠一個黃金週,只能給市場一定鼓舞作用,但要擺脫困境,基本用途不大,且沒有相關性。」

改變房地產低迷局勢很難

王國臣認為,要改變房地產的整體低迷局勢很難。過去三年疫情,再加上「三條紅線」的緊縮,事實已經傷到經濟的根本。

「三條紅線」是2020年中國政府根據習近平提出的「房子是用來住的,不是用來炒的」政策。經濟學家普遍認為該政策抑止自由市場機制。

中華經濟研究院助理研究員王國臣(受訪者提供)

王國臣表示,市場真的能恢復到多少,也是疑問。主要原因是現在外資在大規模撤離,就會空出很多的地產或閒置房屋,中期兩到三年內,房地產的外資撤離效果會顯現出來。

另外,長期看,少子化會導致房地產供大於求。不過王國臣表示,大陸有很多空房,但一線城市,尤其北上廣深仍然是一屋難求,要看不同的區域。

「長期觀察看,雖然全國70%大平均下跌,二三線,尤其是偏遠的農村跌得很凶,但一線城市的房價仍然上檔,沒有下跌或過剩的問題。」他說。

「中國大陸仍然會推所謂的城鎮化,城鎮化就會需要更多的城市住房,所以這塊仍然會有需求。」

未來中國樓市的分化

談到中國未來樓市的走向,黃大衛表示,總體只考慮長三角、珠三角跟環渤海地區,還有一些核心城市,其它地方的房地產只有居住價值,沒有投資價值。

現在,一些非核心城市價格已跌到2018年的60%向下70%左右。未來,除核心地區、核心地段的房子之外,其它的已沒有討論的意義。

他解釋,因為很多房子在一些交通不方便的村鎮、農村或山區地方,人們雖然能夠去居住,但他們沒有配套的醫療、就業、交通等各方面的條件。

「未來中國樓市可能分化得非常厲害」,黃大偉表示,核心城市和區域可能依然還有居住和投資價格,但其它地區看著別人漲,以為自己也能漲的這種隨大流、趁熱度的樓市基本都會爆破。

而住宅情況,商業跟工業來說就是看各個地方的經濟情況、經濟結構,除一些有出口基地,或者一些比較好的工業基礎城市,他們工業跟商業用房會比較好。

黃大衛表示:「中國樓市不會全部崩盤,核心城市依然是作為中國的維持樓市的一個繁榮的地方。」

房地產危機對中國經濟的影響

談到房地產危機對經濟的衝擊,王國臣表示,房地產及相關產業大概占中國GDP的三成,如果房地產不好,中國大陸經濟大概也不會太好。「如果房地產持續低迷,解除限價令,將會形成比較大的災難。」

他分析,限價令包含兩部分,一個是不可以比去年的漲幅高,一個是不可以比去年的跌幅低超過15%。

他說,假設有人現在買一棟房子兩千萬人民幣,如果跌到一千五百萬,但房貸還是要繳兩千萬,這會讓民眾不知所措。另一方面,如果大家的房子跌了,可能銀行會要求增加抵押品來充實整個信用。

「所以如果限價令跌,對於民眾的財富縮水跟他後續的經濟行為會產生錯亂的訊號,這問題比較嚴重。」

王國臣解釋,「整個房地產貸款,包含了房地產開發商跟民眾的按揭住房貸款,這大概占銀行貸款六成到七成,如果民眾還不出錢或是開發商還不出錢,就會變成銀行危機。

「現在中國大陸的做法是印鈔票給銀行,而銀行再一次融通給這些房地產企業,事實上這裡也會壓縮銀行的利潤,也就是把錢放貸給不良、還不出錢的企業,銀行的經營就會出問題。」

另一方面如果他真還不出錢,這些錢放出去就會變成不良貸款,也會增加銀行風險。「事實上去年的六大行到國股十二大行,他們的房地產類的不良貸款大部分都是上升,而且是兩位數,代表問題已產生。」

王國臣最後表示:「房地產問題短時間內不會爆,因為銀行會抑制流動性,可是後續銀行的危機會提升,這是要觀察的主要面向。」

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