【2023年10月14日訊】受到接近8%的高抵押貸款利率的拖累，美國房地產市場的銷售已經緩慢得像是蝸牛在爬行一樣。買家買不起，賣家不願意出售，可用房屋數量仍處於危險的低水平。這種短缺導致房價再次上漲，迫使許多潛在買家擱置他們的美國夢。
穆迪分析公司的首席經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）表示，房地產市場已經非常疲軟，而且不會快速發展，情況不會變得更好，但也不會變得更糟，因為它已經不能變得更糟了！
由於可供購買的房屋不多，今年房屋銷售大幅的下降。大多數賣家也是買家，因此他們不想放棄在疫情期間獲得的超低抵押貸款利率，懼怕用更高的利率購買新房。因此，多數屋主會保持原狀，直到利率下降。這加劇了房屋庫存的危機，使房價居高不下，並導致買家爭奪有限的待售住宅，引發競購戰和不斷走高的房價。
預測抵押貸款利率
根據房地美的數據，截至10月12日當週，30年期固定利率貸款平均抵押貸款利率為7.57%。一年前同期是6.66%，兩年前才2.99%。因為利率的大幅增長，如今的每月抵押貸款還款，比兩年前高出大約是90%。
諷刺的是，高抵押貸款利率和房價是聯準會試圖壓低房價的結果。自去年以來，聯準會一直在提高短期利率，希望平息通漲。一般來說，抵押貸款利率的變動方向，與聯準會的短期利率的變動方向相同。因此，當聯準會升息時，抵押貸款利率通常也會上升。
目前，我們還不清楚聯準會是否已經完成緊縮政策，抵押貸款利率何時會出現下降？如果從剛剛發布的9月份就業數據來看，就業人數增加33.6萬個，約為預期的兩倍之多。除此之外，對7月和8月預估的修正總共增加了119,000個就業機會。顯示就業市場十分熱絡，這樣一來聯準會就更不可能降息了，11月1日的議息會議，如果沒有進一步升息，已經算是萬幸，假如繼續升息，抵押貸款利率很可能下一步就是破8%了！
美國房地產 今年Q4慘了！無情的抵押貸款利率｜高傲的房價｜冷酷的庫存量｜今天誰還在買房？【美國地產熱點】第134集
之前，許多經濟學家都曾預測，今年秋季抵押貸款利率將維持在7%附近，但最近幾週卻出現飆升。Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）也說了，「我們確實預計抵押貸款利率會下降，但確定具體時間很困難，今年秋天可能不會發生。可能會在今年晚些時候，甚至是明年了。」
另一位專家，全國住宅建築商協會的首席經濟學家羅伯特・迪茨（Robert Dietz）認為，到明年年底，利率才可能會降到6%左右，而且現在可能已接近抵押貸款利率的峰值。
好消息是，一旦聯準會完成對抗通脹的任務，抵押貸款利率則可能會下降。如果經濟因升息而陷入衰退，聯準會就可能會停止升息，甚至開始降息。但是，這並不意味著購屋者近期應該期待較低的利率。專家認為，目前預計利率將會維持穩定，即使升息，抵押貸款利率也不會大幅上漲。
預測房價
經濟學家羅伯特・迪茨，在談到秋季房地產市場時表示，房地產市場將變得困難且充滿挑戰，那些沒有被高價淘汰的購房者，面臨的選擇很有限。
對買家還是有好消息。新屋銷售今年以來一直很強勁。此外，從過去來看，秋季購房的競爭較少，有孩子上學的家庭普遍已經搬家，許多租屋者也已經續簽了租約，表示暫時有大部分人不會再移動。這個機會會給還想要在秋季買房的民眾，一個喘息的空間。
至於，秋季房價的走向會如何？專家認為，現在的房價實在太高了，買家的負擔能力比2006年次貸危機時還糟糕，所幸是，屋主的還款情況良好，貸款的違約率仍然在歷史低點。換句話說，要等到跳樓價應該是沒有希望了。不過，穆迪分析預測，今年秋天價格會出現一些下跌，但幅度不會太大，並預計明年這個時候價格將下跌幾個百分點，與大衰退時期，價格下跌30%的情況完全不同了。
高盛集團的總經理羅傑・阿什沃斯（Roger Ashworth），近期表示，從收入水平、貸款支出比例來看，住房負擔能力已超出2006年的水平。不過，值得慶幸的是，現在的房地產市場並不像上一次的房地產末日。美國銀行（Bank of America）的經濟學家認為，今天的美國房地產市場，更像是1980年代的情況。
當時的聯準會主席保羅・沃爾克（(Paul Volcker）將短期利率提高到18%，同時抵押貸款利率也高得嚇人，但是房價中位數，從1979年8月的64,700美元，到了1981年第二季升至69,400美元。當時同樣沒有過剩的房地產開發，但是卻有嬰兒潮一代的人口紅利，而今天我們有千禧一代的人口紅利在支撐著。
有鑒於現在房價過高、利率太高、銷售量低迷，以及房市庫存量稍有提升。10月8日，Redfin統計的數據顯示，降低房價的賣家增加到6.8%，比去年同期增加0.2個百分點，這是今年以來最高的增長，顯示有更多的賣家願意降價。
庫存量是否增加？
不過，買家千萬不可以掉以輕心，從數據看來，房市還是相當緊張，銷售中位天數32天、銷售價格比要價還是高達99.3%，庫存供應量只有3.2個月。可喜的是，新增可銷售房屋出現去年7月以來的最小降幅；可銷售數量雖然同比還是下降14%，但是，已經是過去4個月以來最小的跌幅。
總結來看，庫存有增加情況，但是銷售速度並不慢，賣家有放下一些姿態，願意降價，不過銷售價，還是非常非常接近要價。經濟學家丹尼爾・海爾認為，房價將大幅橫盤整理，並保持在目前的水平。同時，房地產數據公司CoreLogic 首席經濟學家則預計，與去年相比，價格將出現個位數的小幅上漲。高盛則認為，到今年年底，將看到房價上漲1.8%，到2024年底將上漲3.5%。
新房建設成市場一大亮點
另外，由於二手房市場上的房源太少，買家越來越多地轉向新建房產。根據NAHB的數據，7月份，近三分之一的待售房屋是新建房屋。從歷史上看，新房僅占市場的10%至15%左右。
新房房價與二手房房價之間的差距也有所縮小。根據政府數據和全美房地產經紀人協會的最新數據，8月份新房的中位數價格為430,300美元，二手房價格為407,100美元，兩者僅相差兩萬三千美元。
今天誰還在買房子？
那麽，到底現在市場上還有哪些人願意買房呢？就是那些必須搬家的人，我們俗稱是剛需買房者。有些人由於家庭或職業原因而不得不搬家。他們也可能即將迎來新生兒，或年邁的父母或成年子女搬來與他們一起同住，因此需要額外的空間。
此外，離婚或死亡，也會促使搬家。還有，希望從昂貴的城市，搬到便宜的城市的人，也正在尋找住房。當然，還有少部分的投資者，他們還是不會放棄買房。除此之外，如果在購房上還有時間彈性的人，應該都會繼續等待。
結語
最後，我們來總結今天談到的幾個預測，首先，抵押貸款利率預計將維持在目前的高位，但隨著繼續升息，突破8%也不是不可能的事。第二，房價到年底還是可能微幅上漲，少數的賣家或許因為銷售低迷會給出一些優惠，這是買家的機會。第三，新房在市場上的比例會越來越多，新舊房的價格差距逐漸縮小，開發商繼續藉由降低利率對買家招手。第四，因為銷售低迷，和季節性放緩，庫存會出現些微增加。第五，如果你不是剛需買家，請等待更好的買房時機，大體情況來看，現在的購房成本實在太高了。◇
責任編輯：李曜宇
