【大紀元2024年07月19日訊】（大紀元記者方曉、駱亞報導）面對龐大的庫存空屋，中共高層要求房地產去庫存。當局5月間宣布，斥資支持地方國企收購庫存屋，但陸媒最新披露，具體落地進展緩慢，有的面臨著諸多挑戰。專家分析，房地產嚴重產能過剩，房子蓋得太多，只有拆掉多餘房子，打掉過剩部分，早點這樣做早點好。
少有國企願意收購
7月19日，《中國房地產報》發表文章《少有國企願意收購！多地收儲存量房面臨挑戰》表示，截至目前，在收儲計劃的推進過程中，各城市表現出了不同的進度和困難。有些城市尚未披露具體的實施方案，有些城市的落地進展緩慢，還有一些城市面臨著諸多挑戰。
台灣總體經濟師吳嘉隆對大紀元表示，根本問題在於產能過剩，整個房地產的產能過剩太過嚴重，累積了10年以上。
他說，另一個問題是需求不足，「因為就業跟所得的不穩定，很多人都預防性儲蓄。各種理由讓儲蓄保持在比較高的位置，而不是去消費。這樣的結果國內需求一再收縮，信心下降，然後很多的產能過剩問題都得不到消化。」
「它限制房價的波動，那房價停在這裡，降不下來，企業賣不出去，只好裁員、破產。它如果肯放開價格的話，價格大跌，那可能就消化掉一部分的庫存。」他說，「因為現在是信心危機，信心危機的話，從消費者到企業大家都要自保。」
為了去房產存量，中共是要求收購存量商品房用作保障性住房。4月30日，中共中央政治局會議提出「統籌研究消化存量房產」。
官媒報導稱，收購存量商品房用作保障性住房，成為統籌消化存量房產和優化增量住房、推動構建房地產發展新模式的重要舉措之一。
5月17日，中共國務院政策例行吹風會釋放相關政策信號之後，地方「下場收房」動作不斷，保障性住房「以購代建」模式紛紛出台。
政策落地面臨諸多挑戰
6月20日，住房城鄉建設部召開「收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議」，明確表示要推動縣級以上城市開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作後，湖北省黃石市陽新縣成了首個響應該政策的縣城。
6月22日，湖北省黃石市陽新縣發布促進房地產市場發展的20條措施。其中，在推進住房「以舊換新」中，支持縣內國有企業收購二手商品住房，按所繳契稅100%予以補貼。收購二手商品住房可對外出售或用作租賃住房、徵收安置房、人才房、保障性住房等。
不過，湖北省黃石市陽新縣住房保障公司相關工作人員對陸媒表示，「陽新縣目前仍處於政策文件的發布階段，尚未出台具體實施細則，我們正在等待進一步細則出台，才能明確如何開展工作以及確定由哪家國有企業負責收購。」
吳嘉隆認為，它們沒有經驗，要宏觀控管投資，資金信用不要去支撐過度投資的產業，國家不要給補貼，平台不要給信用擴張。
他認為，「你蓋的房子蓋得太多，那這些（爛尾的）房子只能拆掉，這沒有辦法。一定要把過剩的部分打掉，消化掉，該破產的破產，該拆掉的拆掉，所以所有的對策，要嘛你拖時間，解決不了實質問題。產能過剩這個問題就只能把過剩產能打掉，早點這樣做早點好，打掉重來，會比在那邊硬撐下去來得好。」
國有企業參與收購的積極性
滁州市房地產行業協會相關工作人員表示，國有企業等平台收購二手住房模式，目前在滁州市推進困難較大，因二手房源較為分散，且存在各種不確定性因素，這使得國有企業等平台認為收購二手住房後再利用的難度更大，難以找到合適的用途，這直接影響了國有企業參與收購的積極性。
「目前雖然有二手房業主報名，但經過了解大部分是房齡20年以上、位置不佳甚至是自建房的房源，這在沒有政府直接參與的情況下，純市場化運作的難度非常大。」上述協會相關工作人員表示，他們和在住建局已經經過備案能從事新房、二手房業務的經紀機構也參考了多種模式，但目前還沒有確定具體使用哪種模式來推行。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，「國有企業收購二手房用作保障性住房，實際操作中會存在諸多難點。」
旅美經濟學者黃大衛對大紀元表示，要真正解決房地產市場的話，可能要從三方面入手。「第一方面降低稅收，無論是新建商品房還是二手房轉讓，也要大幅度降低稅收，尤其二手房，只有讓二手房市場活躍了，那一手房才賣得出去。」
「第二方面，應該實現或落實一個對中低收入家庭購房和租房的貨幣化補助，而不應該實施廉租房公租房的實物化補貼，貨幣化更加靈活，市場資金投入更少，而且更容易滿足不同需求。」
「第三方面提高市場管理能效，目前房地產市場無論是規劃建設或各方面管理來說，還是停留在一個比較落後的階段，並不能滿足目前中國房地產市場發展的需要，很多政策的混亂，管理能效低，也是導致房地產市場不能健康發展的原因。」
房地產庫存多 衝擊地方政府土地出讓收入
當前中國房地產市場供過於求，需求越來越弱，房地產庫存壓力越來越大。大陸博主「湋涷商曝」近日表示，由於大量房子賣不出去，最直接的後果就是房地產庫存越來越多。對於地方政府而言最直接的衝擊就是土地出讓收入大幅減少。
陸媒曾報導，土地出讓收入是地方政府的重要財源。近兩年受房地產市場疲弱影響，地方去年賣地收入持續下滑，一定程度影響地方的可用財力。
中共財政部數據顯示，2022年和2023年，中國的土地出讓金分別同比下降23.3%和13.2%。2024年繼續加速下滑。今年4月中國的土地出讓收入同比下降了21%。
吳嘉隆說，「當初沒有意識到會出現過度投資，各個地方政府拚命批地給開發商去開發，拿土地財政收入來維持地方政府的開銷，搞20年下來就走不下去了，現在又回到財政問題上。當初所有這些東西都是財政問題所帶出來的。」
