【三藩有話說】 伯克利欲徵空置稅 有用嗎?

【大紀元2022年07月20日訊】文:周辛

上月看到伯克利(Berkeley)市準備向無人居住的住房徵收「空置稅」,試圖逼迫屋主要麼出租、要麼翻新或者賣掉,筆者不禁莞爾,因此舉,無異於緣木求魚。

伯克利市是著名學府加州大學伯克利分校所在地,是全球學子所嚮往的名校家園,按理該市的房地產及租賃市場,應該相當繁榮才是。但當下大家見到的卻是,無人居住的空置房屋,因年久失修而顯得破敗。更糟的是,這樣的房子隨處可見,不僅有公寓,還有估價數百萬美元的獨立屋;北伯克利一幢10居室公寓樓,甚至空置16年之久。

究其源頭,此情此景其實是伯克利多年來實施租金管控的後果。遺憾的是,該市不反思施政,反而變本加厲,欲下猛藥治療之前不當施政所滋生的新症。

作為加州最早實施租金管控的城市,1978年即開始租金管控的伯克利市,也是措施最為嚴格的城市之一。

筆者一位20世紀80年代末在加大伯克利就讀的朋友,描述了這樣的情景,每當一屆與房東簽租約的學生即將畢業時,就把租約轉給在校生,這樣大家可以一直繳納非常低的房租。

早有經濟學家指出,租金管控是違反經濟規律的,或能短期內收到一定效果,但並不解決供需矛盾,伯克利當前的破敗景象,就是違反經濟規律的後果。

舊金山也準備跟進伯克利,提出類似的空置稅法案。

可能大家會問,那些政客們,很多是學經濟或者是法律出身的,智商很高,他們為什麼會在明知道違反經濟規律的情況下,仍然堅持這麼做呢?

以大家記憶猶新的、幾年前舊金山發生的收緊租金管控的事件為例。在從次貸危機引發的經濟危機中復甦時,當時的舊金山市長李孟賢引入許多高科技公司入住中市場街,結果附近居住需求大增,導致較近的米慎區,出現了房東為改建公寓、而以艾里斯法(Ellis Act)驅逐租戶的現象,從而引發很大的社會矛盾。

隨後舊金山市議員們從不同方面加強了租金管控。但此舉令華人小業主叫苦不迭,即便出現多個被「租霸」利用法規欺詐的案例,也未能阻擋市議會的立法。

從筆者接觸到的資訊,及能想到的狀況來分析,可能有幾個方面的原因。
一個是,這些本身是西方極左派(亦稱「進步派」,progressive)的議程之一,是他們預謀推行的政策。

其次,從政策、法規對各方面利益的實際影響來衡量,他們認為,這個政策能夠達到他們所宣稱的、比如說遏阻驅逐租客的惡性事件發生;那麼,即便有人鑽政策的空子,令房東、屋主受欺詐,這也是「能夠承受之代價」。

另外,對於官員們個人的利益來看,由於舊金山選民結構,租客比房主優勢非常明顯,實施這樣的政策,即便令房主反對,也對他們的官位沒有絲毫影響。

而且,在當時房價、租金猛漲的情況下,為了維護自身的利益,租客與房東爆發的矛盾衝突也非常激烈,這也給了官員們實施更嚴格租金管制的理由。
然而違反經濟規律的舉措,必然遭到經濟規律的反噬,哪怕其後果有可能在較長時間後才會顯現。

這些政策的實施,實質上加劇了租客和房東之間的利益對立,以致於有舊金山的老房東感嘆說,數十年前租客房東親密無間的關係一去不返。

疫情期間舊金山房租下降25%,再加上租金管制等因素,舊金山空置套間的數量已接近8,000套;相比之下,伯克利共有4,725個空置套間,占該市住房市場的9%。

Coldwell Banker的房地產經紀人凱倫.麥(Karen Mai)認為,過度保護租客的政策,會讓房東害怕把房子租出去,尤其是在房租降低的情況下。

鄰國卑詩省溫哥華地區,實施空置稅已有4年之久,儘管當地政府自稱成效斐然,但業界和學術界多有質疑。加拿大房地產數據顯示,房租漲勢未減。

另外,在空置稅實施之前,加國溫哥華地區一臥室的租金價格,落後於該國第一大城市多倫多市。開徵空置稅後,溫哥華租金從2020年起便反超多倫多,且加速上漲,而後者當時尚未開徵空置稅。◇

責任編輯:殷瑞娜

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