【大紀元2022年07月16日訊】（大紀元記者周鳳臨綜合報導）目前經濟學家們普遍預測，美國經濟很可能在2022年後期進入一個溫和的衰退期。一旦經濟衰退來臨，對灣區的房價影響為何，這是不少人都亟待知曉的問題。
一直以來有這樣一種說法，購買灣區的房產是非常好的投資，因為房價似乎永遠走高不會下跌。確實，每次灣區房價下跌的持續時間，相對於上漲的持續時間來說，較為短暫。除非你是在接近最高價購入，或者是在房價下行時急於出手，一般情況下，給人的感覺是房價一直在往上走，而且上漲率至少高過通貨膨脹率。
根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數，從2000年開始，舊金山灣區5縣都會區的房價，上漲速度遠遠超過通貨膨脹率和全美房價上漲速度。
自從1987年該指數引入以來，舊金山灣區房價下跌過5次，3次發生在過去4次經濟衰退期間，2次發生在衰退以外的時間。上一次，2020年初，由大疫情引發的經濟衰退，僅令該指數下降了2個月時間，隨即略有上揚。
歷史上經濟衰退時期 對灣區房價的影響
標準普爾道瓊斯指數（S&P Dow Jones Indices）常務董事克雷格‧拉扎拉（Craig Lazzara）表示，灣區房價比全美房價平均波動幅度也更大，在經濟蓬勃發展期間，往往上漲速度更快，大蕭條期間下行也更深，主要是因為該地區與高科技行業的興衰息息相關，而且房地產供給相對較為緊張。
事實上，在2007—2009年由次貸危機引發的經濟大衰退期間，灣區的房價跌幅就超過了1/3。
加州大學河濱分校（UC Riverside）經濟展望研究中心（Center for Economic Forecasting）主任克利斯朵夫‧索恩伯格（Christopher Thornberg）認為，根據過去經濟衰退結合灣區房價的實際變動來看，儘管在衰退期間房價通常會出現下跌，但每一次衰退，對本地經濟的影響可能都不同。
索恩伯格舉例說，在1990年代初，當全美經歷經濟溫和衰退期間，加州卻遭到沉重打擊，南加州受到軍事基地、航天工廠關閉的嚴重影響。隨後一段時間，進入一段房地產建設過多的時期，引發了限制建築的法規。
舊金山都會區的住房價格，在1990年6月至1994年2月期間下跌了12.5%。在1990年代後期，由於灣區經濟的重塑，到1997年中，房價已經超過了之前的高位。
洛杉磯的房價，則在1990年6月至1996年3月期間下跌了27%，直到2000年初還沒能完全恢復。
2008年房價崩盤 專家認為是一個異數
儘管在次貸危機引發的大衰退前，地區性的房價下跌很常見，但人們普遍相信，全美國範圍的年比房價，在大衰退之後從未下跌過。
《紐約時報》2007年8月的報導稱，兩個全國性的房價指數，包括從1950年代開始的房地美（Freddie Mac）指數，和1975年起由房地美聯邦監管機構出具的指數，從來沒有發生過年比房價下跌。
相信房價從來不會下跌的信念，卻助長了導致2000年年中房地產泡沫，以及2007—2008年發生的1930年代以來最嚴重的經濟危機。
次貸危機引發的大衰退之前，灣區房價通常在經濟擴張期間上漲迅速，遭遇衰退衝擊時，會停止上漲，Compass房地產經濟的首席商業分析師帕特里克‧卡萊爾（Patrick Carlisle）表示，接下來通常是一個房價平坦的階段，然後會有5%—10%幅度的下跌。
加州大學洛杉磯分校（UCLA）安德森預測的經濟學家愛德華‧利默（Edward Leamer）稱，其中原因是，當聯邦調漲利率來應對通貨膨脹之際，買家會卻步，隨著房價下跌，不急於售出的屋主們，會將自己的房子退出市場，導致交易量大幅下跌，但房屋價格變動更緩慢一些。
卡萊爾認為，2008年房價崩盤是一個異數。他表示，這是因為2005—2007年間的泡沫，購置房產過度擴張，一些無法負擔的人士，也能輕易獲得貸款買房，這些不良貸款，被當作金融產品打包銷售。一旦聯邦調漲利率，房價下跌，那些無實際購買能力的購房者，遇到調整後的房貸超過自己房屋的價值時，他們就會停止付款，泡沫破裂。
正式的大蕭條，是從2007年12月至2009年6月，凱斯席勒（Case-Shiller）舊金山房價指數在這期間下跌了34%，比全美平均跌幅至少多出一倍，但若對比房價從高峰到低谷，跌幅則高達46%，直到近10年後都未能超過此前的房價高峰。凱斯席勒舊金山房價指數，衡量舊金山、聖馬刁、馬林縣、阿拉米達和康特拉科斯塔5縣的獨立屋銷售。
專家們認為，我們如果真的走向了衰退，但要出現像上次次貸危機那樣的房地產危機，還是不太可能發生的。
但這也不意味著房價不會下跌，今年4月，凱斯席勒舊金山房產指數年比房價上漲了23%，但20個大房地產市場中，有11個增幅超過了這個數字，如坦帕（Tampa）就上漲了35.8%。
灣區房地產需求變弱
灣區房地產需求已經被削弱，表現是買家沒以前那麼多，還出現房產銷售砍價的現象，售出時間也變長，以及房產庫存增加等。
卡萊爾表示，根據他估計，經歷了歷史上最長、最戲劇性的周期，房價可能已經見頂。今年6月，年比中位升值率（Appreciation Rates），在灣區幾乎所有的房市都出現了下跌。但卡萊爾補充說，這並不意味著房市會崩盤，只是進入了某種調整。
穆迪分析（Moody’s Analytics）首席經濟學家馬克‧贊迪（Mark Zandi）預計，全美的房價會下跌5%至10%，一些新興的熱門房地產市場可能會有兩位數的跌幅；至於灣區，他認為，可能會基本走平，但有一些社區可能會下跌。
但索恩伯格則認為，在接下來的12個月內不會出現衰退，也不會出現房價下跌。◇
責任編輯：殷瑞娜#
