若經濟衰退來臨 對灣區房價有何影響

【大紀元2022年07月16日訊】(大紀元記者周鳳臨綜合報導)目前經濟學家們普遍預測,美國經濟很可能在2022年後期進入一個溫和的衰退期。一旦經濟衰退來臨,對灣區房價影響為何,這是不少人都亟待知曉的問題。

一直以來有這樣一種說法,購買灣區的房產是非常好的投資,因為房價似乎永遠走高不會下跌。確實,每次灣區房價下跌的持續時間,相對於上漲的持續時間來說,較為短暫。除非你是在接近最高價購入,或者是在房價下行時急於出手,一般情況下,給人的感覺是房價一直在往上走,而且上漲率至少高過通貨膨脹率。

根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數,從2000年開始,舊金山灣區5縣都會區的房價,上漲速度遠遠超過通貨膨脹率和全美房價上漲速度。

自從1987年該指數引入以來,舊金山灣區房價下跌過5次,3次發生在過去4次經濟衰退期間,2次發生在衰退以外的時間。上一次,2020年初,由大疫情引發的經濟衰退,僅令該指數下降了2個月時間,隨即略有上揚。

歷史上經濟衰退時期 對灣區房價的影響

標準普爾道瓊斯指數(S&P Dow Jones Indices)常務董事克雷格‧拉扎拉(Craig Lazzara)表示,灣區房價比全美房價平均波動幅度也更大,在經濟蓬勃發展期間,往往上漲速度更快,大蕭條期間下行也更深,主要是因為該地區與高科技行業的興衰息息相關,而且房地產供給相對較為緊張。

事實上,在2007—2009年由次貸危機引發的經濟大衰退期間,灣區的房價跌幅就超過了1/3。

加州大學河濱分校(UC Riverside)經濟展望研究中心(Center for Economic Forecasting)主任克利斯朵夫‧索恩伯格(Christopher Thornberg)認為,根據過去經濟衰退結合灣區房價的實際變動來看,儘管在衰退期間房價通常會出現下跌,但每一次衰退,對本地經濟的影響可能都不同。

索恩伯格舉例說,在1990年代初,當全美經歷經濟溫和衰退期間,加州卻遭到沉重打擊,南加州受到軍事基地、航天工廠關閉的嚴重影響。隨後一段時間,進入一段房地產建設過多的時期,引發了限制建築的法規。

舊金山都會區的住房價格,在1990年6月至1994年2月期間下跌了12.5%。在1990年代後期,由於灣區經濟的重塑,到1997年中,房價已經超過了之前的高位。

洛杉磯的房價,則在1990年6月至1996年3月期間下跌了27%,直到2000年初還沒能完全恢復。

2008年房價崩盤 專家認為是一個異數

儘管在次貸危機引發的大衰退前,地區性的房價下跌很常見,但人們普遍相信,全美國範圍的年比房價,在大衰退之後從未下跌過。

《紐約時報》2007年8月的報導稱,兩個全國性的房價指數,包括從1950年代開始的房地美(Freddie Mac)指數,和1975年起由房地美聯邦監管機構出具的指數,從來沒有發生過年比房價下跌。

相信房價從來不會下跌的信念,卻助長了導致2000年年中房地產泡沫,以及2007—2008年發生的1930年代以來最嚴重的經濟危機。

次貸危機引發的大衰退之前,灣區房價通常在經濟擴張期間上漲迅速,遭遇衰退衝擊時,會停止上漲,Compass房地產經濟的首席商業分析師帕特里克‧卡萊爾(Patrick Carlisle)表示,接下來通常是一個房價平坦的階段,然後會有5%—10%幅度的下跌。

加州大學洛杉磯分校(UCLA)安德森預測的經濟學家愛德華‧利默(Edward Leamer)稱,其中原因是,當聯邦調漲利率來應對通貨膨脹之際,買家會卻步,隨著房價下跌,不急於售出的屋主們,會將自己的房子退出市場,導致交易量大幅下跌,但房屋價格變動更緩慢一些。

卡萊爾認為,2008年房價崩盤是一個異數。他表示,這是因為2005—2007年間的泡沫,購置房產過度擴張,一些無法負擔的人士,也能輕易獲得貸款買房,這些不良貸款,被當作金融產品打包銷售。一旦聯邦調漲利率,房價下跌,那些無實際購買能力的購房者,遇到調整後的房貸超過自己房屋的價值時,他們就會停止付款,泡沫破裂。

正式的大蕭條,是從2007年12月至2009年6月,凱斯席勒(Case-Shiller)舊金山房價指數在這期間下跌了34%,比全美平均跌幅至少多出一倍,但若對比房價從高峰到低谷,跌幅則高達46%,直到近10年後都未能超過此前的房價高峰。凱斯席勒舊金山房價指數,衡量舊金山、聖馬刁、馬林縣、阿拉米達和康特拉科斯塔5縣的獨立屋銷售。

專家們認為,我們如果真的走向了衰退,但要出現像上次次貸危機那樣的房地產危機,還是不太可能發生的。

但這也不意味著房價不會下跌,今年4月,凱斯席勒舊金山房產指數年比房價上漲了23%,但20個大房地產市場中,有11個增幅超過了這個數字,如坦帕(Tampa)就上漲了35.8%。

灣區房地產需求變弱

灣區房地產需求已經被削弱,表現是買家沒以前那麼多,還出現房產銷售砍價的現象,售出時間也變長,以及房產庫存增加等。

卡萊爾表示,根據他估計,經歷了歷史上最長、最戲劇性的周期,房價可能已經見頂。今年6月,年比中位升值率(Appreciation Rates),在灣區幾乎所有的房市都出現了下跌。但卡萊爾補充說,這並不意味著房市會崩盤,只是進入了某種調整。

穆迪分析(Moody’s Analytics)首席經濟學家馬克‧贊迪(Mark Zandi)預計,全美的房價會下跌5%至10%,一些新興的熱門房地產市場可能會有兩位數的跌幅;至於灣區,他認為,可能會基本走平,但有一些社區可能會下跌。

但索恩伯格則認為,在接下來的12個月內不會出現衰退,也不會出現房價下跌。◇

責任編輯:殷瑞娜#

相關文章
評論

发表评论