樓市成交暴跌 專家:中共救市招數無效

【大紀元2023年10月31日訊】(大紀元記者穆清、易如採訪報導)中指研究院最新報告顯示,大陸28個重點城市,10月樓市成交面積按年跌18.9%,按月跌5.7%,各線城市的成交按年按月計算均全面下滑。

專家分析,儘管當局推出一系列救市「大招」,都是老生重談,不解決根本問題。恢復樓市信心,需要改變國家政策、對外資的態度、對企業家的態度,減稅收,增加社會保障,但習近平和他的左派領導班子沒有市場經濟的想法,救市「大招」無效。

中指研究院報告指,一線城市當月成交面積按月跌11.51%,上海跌幅最大達25.8%;按年則跌9.81%,北京、深圳跌幅較為明顯,分別達36.9%及19.2%。二線城市成交面積按月跌1.75%,溫州跌幅最大,武漢按年則跌15.62%。三四線城市按月跌7.59%,按年跌33.64%。

土地市場方面,當月監測城市整體供求按年下滑,住宅地推出量跌逾四成,但整體成交方面量跌價升。

專家:救市「大招」不能解決根本問題

在房市持續低迷的困境中,中共國務院首次准許地方政府購買「存量商品房」作保障房用途,中央政府也即將發行1萬億元(人民幣.下同)特別國債,以及廣州市政府日前宣布「房票安置」方案等。

美國經濟學者黃大衛(DAVY J.Wong)。(黃大衛授權)

美國經濟學者黃大衛日前對大紀元表示,這些被外界稱為救市的「超級大招」是老調重彈,只能解決當前的部分問題,不能解決根本問題。

黃大衛對大紀元表示,第一,所謂地方政府購買存量商品房做保障房,還是在原來錯誤的、實物化保障房的老路上狂奔。

他解釋,因為新加坡和香港的這種公房制度,對於單一城市是適合。在歐美,尤其是在美國,已經嘗試過用實物化去保證中低收入用房是錯誤的,最終結果,導致一種資源浪費,還有分配不公。整體說不能針對不同家庭的需求。

「現在更科學先進的方法是用貨幣化去補助那些買不起房、住不起房的人,而不是用存量房。」他說。

第二,所謂1萬億的特別國債只是處理現在地方債務裡的貸新還舊,不斷地去化解地方債務,這不算真正救市。真正要救房地產市場應該大幅度降低房地產市場的交易,以及各個環節稅收,然後增加住房補助。

他表示:「目前這些政府舉措,只是把之前壓制市場發展的手移開,而沒有用手去托起市場,所以才會產生外界所說的『救市疲勞』。」

「沒有針對真正病灶去治療 只是拖延發作時間」

台灣財經專家黃世聰。(黃世聰提供)

台灣財經專家黃世聰對大紀元表示,無論是存量商品房,還是發行債券,或所謂房票安置,這些方案都是救市的方法,毫無疑問必須為市場注入流動性,就是由政府來買,或是由政府發行公債下去之後,希望能夠透過市場力量去買單。

但問題是,現在整個中國房地產都不景氣。如果局部性不景氣,哪些地方爆雷,那個地方可能用這些招救得起來,可現在的中國,不論北上廣深,或二三線城市房價全在下跌。

黃世聰引用中國房地產大亨潘石屹曾說的數據:中國房地產的總額高達60兆美金。他質問:「你丟一兩兆人民幣進去,能夠激起怎麼樣的市場水花?」

「現在是整體市場不景氣,這種錢丟進去就像絞肉機一樣,能夠激起一點水花,但是沒辦法形成大浪。」

中國房地產經過十年的狂奔,價格也漲到一個相對高的位置。黃世聰指出房價所得比的問題,「中國大部分都在15以上,已超過國外能夠承受的範圍,國際上都認為10已經很嚴重了。此外,中國買房的人數、大概百分之八十的人已經持有房。」

房價所得比又稱購屋痛苦指數,計算方式是以全國中位數住宅價格除以中位數家戶可支配所得,可大致計算出民眾得花多少年不吃不喝,才能買到一戶中位數總價的住宅,房價所得比愈低代表民眾購屋壓力愈輕。

黃世聰問,在當下中國市場這種情況下,誰還能夠再為那些去買單?如果沒有,整個市場必須要面臨一個大調整。

他說,這種調整,以歐美的經驗來看,不是你用什麼大招能夠解決的,這需要時間來化解,可能需要三到五年的調整機制出現之後,再來看。

「儘管,大家都很擔心房地產下跌會波及經濟,但這是沒辦法避免的事,你現在再救,再有多大招,都是一事無補。」他說,「充其量只能夠拖延病情發作的時間。」

「房地產下跌的態勢,不是什麼政策能夠扭轉過來的,除非說,真正釜底抽薪之計,就是讓市場和經濟有信心。」黃世聰說。

「有信心就包括對整個國家政策,對外資的態度,對企業家的態度,但目前看起來是沒有這個條件。」

黃世聰形容目前中共的很多救市辦法,「就像人生了一場大病,你只能給他一些退燒藥,或止痛針,其實你沒有針對真正的病灶去治療,只是在拖延時間而已。」

習左派領導班子或將中國經濟全面國有化

黃大衛認為,「增加社會保障、大幅降低房地產市場的稅收,才是真正救市的大招。」「而不是把房地產市場作為一個割韭菜、榨取一般老百姓剩餘價值的壓榨機器。」

「要提高整體的中低收入家庭的住房補助,要貨幣化,不要實物化。」

黃大衛表示,地方政府也沒有錢去買存量的商品房,倒不如把零散的資金作為補助,給人們租房或買房,都可以降低門檻。

此外,地方政府沒錢,就不要去補助,直接減稅,把二手房和一手房的稅收大幅減低,讓二手房轉讓更加靈活、方便,更加低負擔。

黃世聰則列舉當年美、日如何應對房地產大泡沫的方式,對比當下中國社會的房市危機。

他說,日本的方式是不讓銀行倒,也不讓所謂的承建公司倒,然後他就一直不斷地寬鬆,但使得整個國家的經濟景氣都壞掉,他沒有經過一個大換血、大籌組這樣審定的方式,使整個市場快速地恢復到健康,讓有能力的人繼續經營下去。

他認為,美國的方法比較正確,在2008年的金融海嘯,鼓勵讓房地美、房利美倒閉,然後讓國有進去,然後很多銀行也重組,讓巴菲特等很多民間資金進去重組之後,快速回血,這樣經濟才能比較快地恢復。

黃世聰表示,中共現在顯然是走日本的老路,不斷降息降準,然後放資金出來,這樣只能讓利率不斷往下跌,但沒辦法激起,不是結構性改革,用一些所謂技術層面,一直放錢放錢放錢。

他說:「要走釜底抽薪才行,讓這些公司破產,然後審定,銀行之間互相審定,再重新注血進去,這樣才是一個新的方式。」

「現在的習近平,或是他的領導班子沒有這種想法,這些是偏離市場經濟的想法。他們的思想是左派,左派搞不好會趁這個時候搞國進民退,就是全部收歸國有,經濟走全面國有化的路。」他說。

「其實國有企業的經營效率一定比私營企業差,他只是一直讓更差的人來接盤經營,市場調整的時間會非常非常長。」黃世聰認為,最後的結果,中國可能會步入類似日本失落的二三十年狀況。

「中共再想要有很大的經濟生氣,難度很大,可能這個經濟就一直不溫不火,每年成長率1%、2%,很難回到過去那種大幅成長的態勢。」他說。

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