加州訴杭市不建經濟房 州高院叫停

【2023年11月07日訊】(記者李梅橙縣報導)加州高等法院11月3日下令,中止(Stay)州政府對杭廷頓海灘市的訴訟,訴訟稱該市未能更新其住房要素(Housing Element),以建造州規定的13,368套高密度的「區域住房需求分配」(RHNA)住房。

特許城市的自由權

杭市市長托尼·斯特里克蘭(Tony Strickland)聞訊後發文表示:「這對我市來說是偉大勝利,我很高興法院支持並捍衛城市權利,這是我們每天都將繼續的『根本之戰』(a fundamental fight)。」

法院下達的中止令不是對案件的最終裁決,但完全叫停了州長紐森、州檢察長邦塔(Rob Bonta)及「加州住房和社區發展部」(HCD)針對杭市的訴訟案。法院裁定「被告杭市停止訴訟的動議獲得批准,直到該市議會訴州長紐森的民事訴訟案作出最終判決」,還裁決州府的住房指令不適合特許城市。

在加州的482個城市中有121個特許城市,特許城市可以有自己的憲章(charter)和管理方式。但一些住房法專家、包括州政府認為,這些城市的特許權力僅限於「市政事務」,如稅收、城市選舉和就業。因此,針對杭市的訴訟對其它特許城市有著重要意義。

杭市律師邁克爾·蓋茨(Michael Gates)表示:「很高興法院認識到州政府在起訴特許城市中的做法是錯誤的。這是非常重要的裁決,我們將繼續抗爭,保衛我們美好的城市及其地方控制權。」

蓋茨說明,法院的中止令使該訴訟被無限期擱置,阻止了州政府對該市採取進一步行動,「既沒有法院判決,沒有罰款和處罰,也沒有州政府所威脅的撤銷我們的市政權力」。

加州強推住房配額

什麼是「地區住房需求分配」(Regional Housing Needs Allocation,RHNA)?加州住房和社區發展部制定了全州的住房需求,依據州財務部的人口預測和地區交通建設情況制定住房配額,分配到各地區,要求其修改住房要素,以適應分配的住房數目。它不僅規定了每年要建造的住房數目,還規定了建造經濟適用房的比例。

每八年,市政府必須按照州的分配份額更新其住房要素,以完成州政府規定的目標。

根據2022年州政府調查數據,加州收入最低人群的住房需求占25.9%(11.4萬餘個住房單元),低收入人群住房需求為14.9%(近6.6萬個住房單元),這兩項共占約41%,這也是全加州住房計劃中建造經濟適用房的總比例,具體到各市可能有所浮動。

外界批評指,城市有城市的發展規劃,按比例「摻雜」經濟適用房的計劃並不適應於每個城市或地區。不止特許城市,很多普通城市也對完成HCD的指令很「頭痛」:或是沒有足夠的土地或地點不合適,或者經濟適用房的比例和密度太高,配套設施跟不上,或者要求完成建設的時間太短。

2023年3月9日,紐森、邦塔和HCD共同宣布,對杭市提起訴訟,並提出初步禁令動議。

州長辦公室新聞稿稱,該市的行動直接威脅到加州在住房危機中增加中低收入住房機會的努力;該市需在未來八年內規劃13,368個新住房單元;像加州其它地方一樣,他們必須遵守州住房法。

「本政府將採取一切必要措施,讓社區為未能建造公平份額的住房承擔責任。」紐森表示,全州面臨住房危機,要求各縣市盡一己之力,「公然違反州住房法的將被追究責任」。

邦塔則稱,杭市禁止處理SB-9和附屬住宅單元(ADU)申請的決定,是地方政府故意藐視為加州人提供急需經濟適用住房的州法律;而該訴訟旨在讓這座城市為無視州住房法的行為負責,「在建設經濟適用房方面,大家都可以發揮作用,杭廷頓海灘也不例外」。

杭市7訴州府

過過去八年中,杭廷頓海灘市七次起訴州政府,提出加州的住房建造要求和其它州法律不適用於特許城市,要求獲得加州法律豁免權。儘管城市輸了六起訴訟,但並不能阻止這個特立獨行的南加衝浪城市再次重申其獨立於州法律的地位。

2015年7月,肯尼迪委員會(Kennedy Commission)起訴杭市刪除了在東北部地區建造413套經濟房的計劃,HCD因此取消了該市住宅建造計劃或住房要素的認證。

2017年,州上訴法院裁定,作為特許城市,杭市不受建造相應比例經濟房的州規定約束。

2018年4月,杭市起訴加州,表示特許城市不受「加州價值觀法案」(California Values Act,SB54,又稱「庇護州法」)的約束,該法限制當地警察與聯邦移民當局合作對非法移民執法,除非其犯有嚴重暴力罪行。

2020年1月,州上訴法院駁回杭市作為特許城市的訴求,命令其遵守「庇護州法」。

2018年8月,州立法機關通過SB1333號法案回應肯尼迪委員會的裁決,要求特許城市遵守加州有關住房規劃和分區的所有法律。

2019年1月,州長紐森針對杭市2015年刪除413個經濟適用房建造計劃的決定提起州訴訟。

2020年1月,杭市在其住房建造計劃中加進了更多經濟房,因沙加緬度凍結了對該市的撥款,上屆市議會認為不值得為此付出代價。州府於3月份批准了該市的住房建造計劃。

2019年,杭市提出,三項州住房新法,即SB35(簡化經濟適用房建造批准程序)、SB166(維護經濟適用房用地)和AB101(住房開發和融資,州府提供80億美元解決住房和遊民危機,對不遵守的城市實施處罰)以及早先的SB1333,不適合特許城市。

2021年3月,洛縣高等法院支持SB1333,並認定三項新法適用於特許城市。

2019年10月,「加州住房所有權」(Californians for Homeownership)組織起訴杭市拒絕建造48棟公寓樓,其中5棟是經濟房。

2021年10月,橙縣高法駁回杭市關於特許城市不受《住房責任法》約束的主張,該法使城市不能拒絕實施符合分區等州標準的住房項目。

2023年3月,杭市提起聯邦訴訟,主張SB1333法案和加州的住宅建設令無效。3月21日州府提交的回應稱,城市沒有資格向聯邦法院提告,「這些屬於加州法律問題,而不是聯邦的法律問題」。◇

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