驅逐房客成本驚人 加州房東被趕出租賃市場

【2024年01月12日訊】(英文大紀元記者Rudy Blalock報導/姜琳達編譯)疫情期間,加州保護租客不繳房租、「禁止驅逐租客令」等政策,令許多房東遭受沉重打擊。如今「禁逐令」雖已取消,但一些房東需要花費數萬美元驅逐租客,這逼迫一些房東選擇出售房產、離開加州的租賃市場。

阿拉米達縣(Alameda County)一位房東估計,僅阿拉米達縣未付的拖欠租金就高達約10億美元。該房東帶領社區終結了奧克蘭、聖利安珠縣(San Leandro)和阿拉米達縣的「禁止驅逐租客令」(Eviction Moratorium),這項「禁逐令」從2020年3月一直實行到2023年夏季。

根據阿拉米達縣高等法院提供的記錄,2019年該縣平均每月有310起驅逐案件,疫情期間降至55起左右。自去年10月「禁逐令」結束以來,該縣每月平均有580起驅逐案件。

2023年2月26 日,在加州奧克蘭市,數十人舉著抗議「禁逐令」的標語,一名坐在輪椅上的業主繼續絕食。(薛明珠/大紀元)

擁有20處出租房產的克里斯·摩爾(Chris Moore)是東灣出租房屋協會(East Bay Rental Housing Association,簡稱EBRHA)成員,該協會代表阿拉米達縣和康特拉科斯塔縣(Contra Costa County)約1,600名出租房業主。

摩爾說,即使房東是占理的一方,但驅逐成本實在太高,令房東難以捍衛自己的權益。在灣區,租客可以獲得免費的法律建議和律師代理,但房東卻要為此花費成千上萬美元的律師費。

「我可以駁倒所有的人(為不給錢狡辯的租客)」,他說,「但我必須……支付每小時五六百美元的律師費。現在驅逐租客要花3、4萬美元,所以說實話,我已經不想這樣做了。」

掙扎中的中小型房東

租客拖欠房租,加上各級政府為房東提供的救濟資金微乎其微,或許不會使房產管理公司或擁有許多成棟單元的房東陷入困境;但對於那些只有一處或幾處房產的房東而言,就可能是毀滅性的打擊。

疫情期間,許多房東需要想盡辦法負擔每月的房貸,這種經濟壓力導致很多房東寸步難行。

卡羅琳·塞拉斯-山姆斯(Carolyn Silas-Sams)說,自2020年以來,她在奧克蘭擁有的一套複式公寓一直沒有收到租金,最終她不得不耗盡自己的退休帳戶存款,並向家人和人壽保險借錢,才能支付每月4,400美元的房貸,除此之外,她還要一直支付水費和垃圾費。

「我實話說……無論是什麼程度的教育都不能讓人的大腦接受這種事情,這完全不合理。」她說。

她表示,奧克蘭市提供了一些租金減免計劃,優先考慮年收入低於3萬美元的租戶。該市為租戶提供了2,800萬美元的租金減免,還從州政府獲得1,040萬美元的減免,但由於需求過剩,很快就將錢都分出去,導致許多房東被迫承擔租金未付的損失。

整個灣區的許多房地產專業人士都有著相同的看法:「禁逐令」是一個打擊,並非所有人都做好了準備。

長期居住在奧克蘭的房地產服務公司老闆喬納森·弗萊明(Jonathan Fleming),近日在接受英文大紀元節目《加州內幕》(California Insider)採訪時指出,如果租客不支付租金,房東就沒錢支付所有的帳單。房東需要在這種情況下努力存活,不是幾週、幾個月,而是長達數年。

房東花六位數奪回所有權

有時,在解決驅逐糾紛期間,房東與租客達成一次性和解的花費,可能低於律師費。奧克蘭一位不願透露姓名的房東告訴英文大紀元記者,他與一位一年多不全額支付租金的租客之間的和解方式為:支付3萬美元讓他搬走。

「經過兩年的糾纏,我們終於簽了協議。」這位房東說,租客最終拿了錢離開了,但房子卻被搞得「很髒」,還留下了一些家具。

這位房東透露了一些細節:自己於2022年購買了複式樓中的一個單元,租給一位中年男子。但由於奧克蘭COVID期間的「禁逐令」,租客拒絕支付全額租金且賴著不搬走。房東只能走法律程序,要求租客在7月奧克蘭「禁逐令」結束後償還所拖欠的租金和水電費。

雙方協商了一段時間,房東為此支付了7.5萬美元律師費,但租客始終不肯還錢,甚至獅子大開口,要求房東付20萬美元才肯搬走。

由於案件一直處於膠著狀態,房東最終聽取了律師的建議:放棄追回欠款、一次性支付租客3萬美元,讓他搬走。

「這名租客花了我7.5萬美元的律師費。因此,我一共花了10.5萬美元才重新獲得了我房產的所有權。」經過此事,這名15年前從法國移居美國的房東說,他對美國的印象從此改變了,因為他看到了一些人是如何濫用政策來逃避責任、不勞而獲的。

他也建議他人不要在奧克蘭出租房產,「我仍然熱愛這個國家,但在奧克蘭和整個加州做房東,不值得」。

洛杉磯是下一個重災區?

總部位於奧克蘭的研究機構Policy Link和南加州大學公平研究所(University of Southern California Equity Research Institute)最近的一項分析指出,在洛杉磯,房東目前被拖欠的租金約為8.98億美元。

最近,洛杉磯市政府正在考慮延續疫情期間的一項計劃:為面臨被驅逐的租客提供免費法律諮詢,這與奧克蘭的情況相似。

但對於洛杉磯一些小房東來說,市政府為租客新增的所謂保護措施可能會產生意想不到的後果。

大洛杉磯公寓協會(Apartment Association of Greater Los Angeles)首席執行官兼執行董事丹尼爾·尤克爾森(Daniel Yukelson)告訴英文大紀元記者:「人們在選擇租戶時非常謹慎,從現在開始,只有信用極佳的人才能住進公寓。這會導致更多的人找不到住房。」

洛杉磯市政府正在推動的這項計劃名為「法律顧問權」,計劃到2029年可以調用200名律師為1萬名租客做法律顧問,每年耗資7,000萬美元。這項計劃的資金將來自洛杉磯的「豪宅稅」法案(Measure ULA)——選民在2022年投票同意對售價超過500萬美元的房屋徵收豪宅銷售稅。

尤克爾森認為,根據最近的驅逐申請,很多租客通常拖欠2,000到3,000美元的房租,因此與其用「Measure ULA」的資金為租客提供律師服務,不如直接用這些資金支付租客的未付房租,這樣成本更低,效果也一樣,畢竟聘請律師的費用極其昂貴。

2020年8月21日,洛杉磯租客在法院前集會抗議要求取消房租、禁止驅逐,標語牌上寫著「取消房租,不然人們會死」。(Valerie Macon/AFP via Getty Images)

根據市審計局的記錄,洛杉磯約有7.1萬起驅逐申請,其中大部分是由於租客未支付房租。但尤克爾森表示,大多數申請只是意在警告,很少有導致租客被驅逐的。

他在最近的一次採訪中說,洛杉磯和灣區的情況一樣,驅逐租客的費用可能高達數萬美元,而且需要好幾個月的時間。因此,驅逐總是不得已的方法,「根據驅逐的爭議程度,聘請私人律師會讓情況變得更糟,律師費也會更高」。

而在驅逐的過程中,房東仍然收不到房租,還要支付高昂的律師費。◇

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