舊金山灣區租房與買房 之間價差達到新高

【2022年08月04日訊】(記者李溫迪編譯報導)灣區目前的房租低於疫情爆發之前的水平,然而房價則仍在歷史高位附近徘徊,儘管最近抵押貸款利率上升導致房價走軟。數據顯示,灣區的租房成本和擁有住房成本之間的差距達到了過去至少20年來的最高水平。

穆迪分析公司(Moody’s Analytics)的數據也顯示,舊金山和聖荷西等大城市的房價與租金之比高於美國其它地區。上一次接近這一比率的時間是在21世紀初,預示著大衰退的房地產泡沫破裂之前。

那麼,這是否意味著現在在灣區租房比買房合適?而且,被視為房地產泡沫可能指標的這種高房價與租金比率,對房價的走勢意味著什麼?

用特定地區的房價中位數除以年平均租金得出的數字被稱為售租比,也就是房價與租金之比。若這個比值較低,則在給定的市場中,擁有房屋比租房更便宜,反之亦然。

據《舊金山紀事報》的報導,穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯(Cris deRitis)認為,“最理想的經驗法則”是15,它表明大多數家庭大致負擔得起抵押貸款還款,大多數租房者大致負擔得起租金。

而當售租比超過20時,人們就要開始擔心擁有房產的相對負擔能力。根據穆迪分析公司過去20年的數據,在舊金山和聖荷西都會區,這一比值一直遠遠超過這一基準,有時甚至接近美國售租比的三倍。

德瑞蒂斯認為,根本的原因是相對稀缺的高需求,政府法規與合規約束或阻止建設更多的住宅,也是其中一部分原因。

那麼,這種情況是否表明房屋市場處於懸崖邊緣?穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯表示,灣區的房價不太可能很快下跌。 「考慮到當地居民的收入和生活狀況,我認為(這個比例)對目前的市場來說是可持續的。」「市場能夠維持這些價格和租金。」他預測,房價增長可能放緩,甚至下跌5%至10%,但不會暴跌。

德瑞蒂斯稱,遠程工作趨勢的任何變化都可能影響房地產市場。如果灣區公司的許多員工永遠離開家鄉,這可能會「緩解一些壓力」,並從整體上「消除一些住房需求」;而那些不能遠程工作的人則可能推高租金的需求。不過,收入較高的員工,無論是否遠程工作,對購房市場都可能會產生更大的影響。

「仍然有很多人希望住在灣區,即使他們可以選擇遠程工作。」 德瑞蒂斯表示,「出於這個原因,我們預計房價和租金會有所緩和,而不是突然崩盤。」

那麼,售租比這個數字對租房者和買房者的意義是什麼呢?德瑞蒂斯說,這應該只是獲得了買房與否的一條信息。

他表示,需要記住的是,租金和房價不一定同步變化。而且,更為至關重要的是,這個比例可以表明每月抵押貸款成本與租金之間的相對差距,但它不會告訴你哪種更適合你。

即使這個比率是有利的,還有其它變量需要考慮,如利率、收入、個人的10年財務前景、與購買相關的固定成本、勞動力市場前景,以及是否計劃在一個地區長期居住等。

德瑞蒂斯認為,「這不是一個簡單的等式,但這肯定是一個很好的經驗法則。它可以判斷市場是否過熱」。◇

責任編輯:殷瑞娜




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