個人理財:出租房報稅 省稅的十個策略

【2022年10月17日訊】(英文大紀元記者ANNE JOHNSON報導/吳蔚溪編譯)在通脹時期,房地產可以起到對沖通貨膨脹的作用。如果衰退轉為停滯,它還可以讓您感覺穩定。但不容忽視的是,即使通貨膨脹正在飆升,人們仍然需要住房。

眾所周知,抵押貸款的利息可以在主要居所上扣除。但是出租房產呢? 可以享受哪些稅收減免?以下是您可以使用的前10項出租物業稅收減免的策略。

1. 房產折舊

出租物業的業主可以通過折舊個人財產來節省開支。在一定的年限內可以折舊,具體折舊多少取決於財產的磨損、破損、破壞或變舊的情況。

例如,圍欄和車道的折舊年限是15年,而地毯、家具和電器的折舊年限是5年。

2. 改善和改造房產

改善或維修房產的扣除額有所不同。改善被認為是資本支出,而扣除被視為隨時間的折舊。但維修可以在同一年扣除。這就是維修和裝修發揮作用的地方。

如果您正在使房產適應新用途或重建房產以改善它,您可能可以扣除費用。如果因損壞而遭受損失,則不能將裝修視為改進。

與您的註冊會計師討論這些可扣除的款項。

3.扣除本地和長途旅行的費用

如果您必須在當地旅行,您可以扣除使用個人車輛的費用。有兩種方法:您可以扣除實際費用或國稅局標準里程費率。

但是,如果您必須長途跋涉來檢查您的出租房產,您也可以扣除長途旅行費用。這包括過夜旅行、賓館帳單、膳食、機票和雜項, 還可以扣除其它的。 但請務必保存好適當的記錄,以防國稅局查證。

4. 在家庭辦公室進行租賃業務

如果房主以出租房產為生,並且有一間專門用於出租物業業務的家庭辦公室,您可以免稅。如果您使用車間幫助修理出租物業,這也可能免一些稅。 請諮詢您的註冊會計師,了解您如何有資格免這部分稅。

5. 國稅局要求的折舊

出租物業按27.5年折舊。建築物的折舊是通過計算建築物的成本並將其劃分為27.5年。在計算折舊時,土地部分不可折舊,只有建築物價值折舊。

但是當你出售房產時,美國國稅局徵收回收稅。如果您以高於折舊價值的價格出售建築物,這將生效。所以,美國國稅局想要收回你貶值的錢。他們收取25%的回收稅。

為了避免這種情況,您可能會不考慮折舊扣除。但是國稅局要求在賣出出租房時把累計過的或是可以累計的折舊費加回到收益中去計算稅費, 叫做回收稅(recapture tax),這種折舊,無論你接受與否,都會向你收取這個費用。所以,你不妨現在就折舊,獲得短期收益。

6.扣除保險

財產和意外傷害保險費的費用可以在您的租金中扣除。此外,如果您有員工,您還可以扣除他們的工傷保險和健康保險。

7. 日常支出和資本支出

租賃業主有兩種費用:日常支出費用和資本費用。水電費等日常運營費用可以從納稅年度的總租金收入中扣除。

資本支出是用來購買持續一年以上並產生未來收入的費用。一些資本支出是設備或土地,可以在幾年內扣除。您可以通過諮詢註冊會計師,確保您獲得最佳扣除額。

8. 到2025年可用的直通扣除

川普總統於2018年制定的減稅和就業法案(Tax Cuts and Jobs Act, TCJA )規定了直通扣除,它是一種特殊的所得稅扣除,而不是租金扣除。這允許出租物業的業主扣除淨租金收入的20%。它還允許扣除2.5%的初始租賃物業成本和支付給員工的工資的25%。

9. 專業服務和法律費用

只要是與出租物業業務相關的工作,具體費用都可以作為運營花費扣除。這些包括您支付給會計師、物業管理公司、律師等的費用。

10. 抵押貸款利率

如果貸款購買的出租物業,可以扣除抵押貸款的利息。但是有一些限制。例如,如果您在2017 年12月16日之後購買的房屋,則最多可以從75萬美元的債務中扣除利息。但是,如果您在該日期或之前購買了該房屋,則最多可以從100萬美元的債務中扣除利息。

減稅和就業法案將標準扣除額從單一申報人的6,350美元和夫婦聯合申報人的12,700美元提高到單一申報人的12,550美元,聯合申報人提高到25,100美元。 這種增加使得逐項扣除,如抵押貸款利息,變得不必要了。與您的註冊會計師確認哪種報稅最適合您的經濟狀況。

出租物業業主可享受多項扣除

從減稅和就業法案的直通扣除到日常支出和資本支出的扣除,有很多方法可以扣除出租物業稅。本文中提到的是可以扣除稅的前10個方法,但還有一些未涵蓋在內的。請諮詢您的註冊會計師,以充分利用您應得的所有扣除額。

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