現在是小企業購買房地產的合適時機嗎?

【2022年12月16日訊】(記者張玉編譯)對於希望實體創業或擴大實體業務的小型企業而言,現在似乎不是將現金投入商業地產的好時機。

在預測中,經濟衰退即將到來,美聯儲通脹風險和全球衝突為由,在2022年至今已七次上調聯邦基金利率。借款人的貸款成本更高是不可避免的。

實際上,購買商業地產的最佳時機從來都不曾存在。所以縱觀全局,並非所有跡象都指向了世界末日。

「很棒的機會仍然有,但我認為小型企業主的確需要考慮清楚他們的目標和計劃。」商業地產律師丹格勒(Alyssa Dangler)說。

以下是小企業主在決定是否購買商業地產時應考慮的因素。

借款的花銷

雖然更高的利率可能不會對是否成交影響太大,但可能會促使企業主去減少首付或減少其它方面的支出,以應對更大數目的月供。不過,對那些等待利率下降的小企業主,等待的時間可能比他們預期的要長。根據美聯儲(預測),未來可能還會加息

丹格勒說,其實,與歷史上的利率比較,今天的利率似乎並不是已高到了一個天文數字。例如,30年期固定利率抵押貸款的年平均利率在1992年為8.39%,在1982年為16.04%。今年的平均利率目前為5.08%。

儘管利率上升,但一些企業家,如下一代佩奇人才管理與生產(Next Paige Talent Management and Production)經紀公司的老闆伊萊恩‧佩奇‧托馬斯(Elaina Paige Thomas),仍選擇繼續進行。托馬斯說:「這並沒有嚇到我,因為我知道未來我們可以重新貸款。」「公司仍然朝著所有權和股權方向發展,對我來說,這一直是目標。」

潛在的裝修

如果涉及到建築貸款(construction loans),購買商業地產會變得更加複雜一些。此類貸款的利率通常是可變的,在建築裝修期間利率很有可能會攀升。

丹格勒解釋說,為了緩解企業無法承擔未來更高付款的風險,貸方可能會要求借款人買斷利率上限。雖然這樣可確保其貸款利率不會超過設定的限制,但這需要花費額外費用。

在房地產買賣交易之前,需了解清楚並為可能增加的這些花費做好準備。如果您擔心財務狀況過於緊張,請考慮那些不需要進行重大翻新的建築,或者將實體擴展項目範圍縮減為僅保留最基本的。

您企業的成長階段

通常,更成熟的企業擁有一定的資本,並且對企業的發展前景有深刻的了解。這些因素,加上經營時間和更穩固的信用,使貸款申請更具吸引力——並且可能獲得更好的利率。

另一方面,初創企業在購買物業之前可先考慮租賃,這是西密歇根州房地產經紀人商業聯盟總裁麥克斯‧格羅弗(Max Grover)的建議。他說,與更成熟的企業相反,一些初創公司將其現金用於庫存、設備、招聘或營銷方面,可能會得到更好的回報。此外,租賃可讓他們有更大的靈活性,在未來發展需要時換地方更方便。

專家建議

與商業房地產經紀或公司裡專注特定類型房產的經紀人聯繫,他們可以幫助買家權衡他們的選擇。商業房地產公司高緯與環球(Cushman & Wakefield)的首席執行官、董事長兼指定經紀人巴比‧路特(Barbi Reuter)說:「擁有代表自己的經紀人有助於幫您爭取到利益。」「您應該有專業人士幫助,在正確的時間採取行動。」

她補充說,尤其是,專業人士可以幫助小企業主縮小選擇範圍,比較購買與租賃優缺點,做好計算,應對市場變化。他們還會通過研究商業分區法,確定目標物業允許哪些類型的企業入住經營以及目標物業的使用範圍。

了解市場

在考慮選定物業之前,請先了解針對您特定的行業,目標物業所在地理區域的市場條件。房地產需求可能因行業而異,這決定了您將面臨的市場競爭程度,以及您將擁有多少談判的餘地。

根據您的業務類型,路特建議找到您的客戶群在哪裡、供應商或員工在哪裡。

路特說:「你必須非常認真地去全方位考慮……市場的地理位置,銷售、交易的市場動態,或經營業務的市場動態。」

地點的人口流動數據,流向哪裡,來自哪裡,了解有關您企業所在行業的其它企業經營狀況的行業報告,它可以給出更多的參考。

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原文:Is Now the Right Time for Your Business to Buy Real Estate? 譯自美聯社(The Associated Press)◇

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