中國房企危機延伸至商業地產 王健林遇難關

【大紀元2023年11月23日訊】(大紀元專題部記者寧芯、徐亦揚採訪報導)被規劃為「中國第一高樓」的廣東深圳地標性建築——世茂深港國際中心項目在降價26億元(約3.6億美元)的情況下再次流拍,凸顯在中國目前的經濟環境下,房地產公司的危機已延伸到了商業地產領域。而商業地產界最大的公司、中國大陸前首富王健林的「萬達商管」也同時遭遇了困境。

深圳世茂二次流拍顯露商業地產危機

在今年7月經歷首次流拍後,深圳世茂深港國際中心於11月16日進行了第二次法拍,然而,儘管已較首次拍賣降價26億元(約3.6億美元),但該資產仍然因無人出價而再次流拍。

此次拍賣的標的物是中國房地產企業世茂集團在深圳最大的綜合體項目——深港國際中心的大部分資產。該地塊由上海世茂股份有限公司於2017年底以239.43億元(約33.46億美元)的高價拿下,創下了深圳土地拍賣史上第二高總價紀錄。

目前標的物的整體評估價達163.05億元(約22.79億美元)。在今年7月首輪拍賣時,起拍價為130.44億元(約18.23億美元),本次起拍價格為104.35億元(約14.58億美元),等於降價26億元(約3.6億美元)。被拍賣的12宗土地全部為40年商辦及公建用地,總建築面積145.04萬平方米。該拍品曾被稱為近7年以來中國司法拍賣中估值最大的資產。

2017年拿下項目後,世茂將其命名為為世茂深港國際中心,並計劃將其打造成一個集深港國際會議展覽中心、智能辦公、大型商業、公寓等於一體的綜合開發運營項目。其中倍受市場關注的是,該項目曾計劃興建一座超高層建築,它被定位為深圳東部新地標。該建築最初規劃為超過700米的「中國第一高樓」,高度刷新了當時國內的紀錄。然而由於多種原因,後來這一高度被降低至約600米。

同樣是2017年,中國金融信託機構中信信託以深圳深港國際中心項目為底層資產發行信託產品。然而到了2022年6月,中信信託宣布其中的57億(約8.52億美元)項目資金遇到兌付困難,導致世茂深港國際中心停工,世茂的債務危機爆發。此後深港國際中心就傳出要被出售的消息,但一直未能找到接盤方。

曾在中國公司任市場部高管的旅美政經分析人士陸遠行11月22日在接受大紀元記者採訪時表示,在任何一個城市,地標樓一般都是屬於可以拍出高價的地產項目。然而,中國目前的房地產市場顯然正在下行,因此哪怕降價也難以找到願意購買的買家。

他說:「房地產買家基本上都是買漲不買跌,越是上漲的時候,大家越是爭相購買,它就越火。而一旦市場開始下跌,人們的心理預期就是它將來還會跌得更低。尤其現在已經不僅僅是純粹的心理層面的預期問題,因為整體經濟環境疲軟,中國經濟全面下滑,大家都看得很清楚。商業地產也已經整體下滑,這絕並不僅僅是某個城市的問題,而是整體經濟環境的影響。」

陸遠行還表示,從深圳這座地標性項目的流拍就可以看到,在中國目前的經濟環境下,房地產公司的危機已經延伸到了商業地產領域。

不僅是這個曾被規劃為「中國第一高樓」的項目二次流拍,連商業地產界最大的公司、中國大陸前首富王健林的「萬達商管」也同時遭遇了困境,近日有關其資金流陷入困境的消息接踵而至。

萬達商管母公司6億美元債展期

11月21日,大連萬達商業管理集團有限公司(簡稱「萬達商管」)在港交所發布公告稱,計劃調整子公司萬達地產國際有限公司一筆美元債的還款計劃,以緩解公司近期的流動性壓力。

這筆美元債發行於2014年1月,規模6億美元,利率7.25%,原定於2024年1月29日到期。萬達商管準備將該美元債延期11個月,然後分四期分批償還,目前正在徵求持有人同意。

這一消息讓外界知道,萬達資金出現問題了。美元債展期,往往是房企爆雷的先兆。

前幾天還有一條消息顯示,萬達遇到的問題遠不止上述美元債展期一項。

有知情人對中國媒體爆料說,珠海萬達商管的投資者拒絕延期支付300億元(約合41.9億美元)及年底到期利息的初步提議。

珠海萬達商管如果不能在今年年底前在港交所如期上市,則需向上市前投資者支付約300億元的股權回購款。而從目前的情況看,其年底前成功上市的可能性越來越低。

昔日首富王健林賣資產還債

中國房企債務危機不斷,而昔日的中國首富王健林旗下的萬達集團也不例外。從2022年的「買買買」,到2023年的「賣賣賣」,截至目前,萬達已經出售了5座萬達廣場。

公開消息顯示,大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱「萬達商管」)已經轉讓了上海萬達廣場置業有限公司100%股權,旗下資產為上海周浦萬達廣場。這是萬達在上海運營的第二個城市綜合體項目,於2009年9月開業,曾一度位列萬達廣場銷售額的前10位。

緊接著,在10月8日,廣西合浦萬達廣場被出售給廣西北海本土房企合浦旺和房地產有限公司。

此前,萬達還出售了上海松江萬達廣場、江門台山萬達廣場和青海西寧萬達廣場三個項目。在6月份,萬達還將武漢子公司萬達東湖置業轉讓給了中國華融。

有知情者曾對中國媒體表示,出售資產「主要是為了籌措資金償債,保證零違約」。

除了萬達廣場,萬達還在出售其它業務資產。自今年7月以來,萬達已經三次轉讓了萬達電影的股權,合計套現約67.62億元(約9.45億美元)。與這一時間點重合的是,萬達商管有一筆價值4億美元的債券在7月23日到期。

萬達商管的現金流也實屬緊張。截至2023年6月末,萬達商管合併口徑有息負債為1,412.83億元(約合197.62億美元),其中一年內到期的有息負債為292.57億元(約40.92億美元)。而同期萬達商管的現金及現金等價物餘額為146.92億元(約20.55億美元),同比大幅減少53.44%,不足以覆蓋一年內到期的有息負債。

今年5月,市場傳出消息稱,萬達集團正在與中國國內主要銀行商討境內貸款的無還本續貸方案,核心訴求在於希望修訂原有的債務償還條件,延長境內借款的本金償付時間。萬達集團的這一舉動被外界視為公司的流動性壓力已經非常嚴峻。王健林也在內部會議上坦誠,萬達遇到了「階段性困難」。

陸遠行表示,在中國的商業地產領域,萬達一直是該領域的巨頭。他說:「在經濟好的時候,銀行真的是爭相向這些大老闆和地產商提供貸款,因為銀行可以從中獲得利息,而中間人也能夠獲得回扣。但現在角色發生了轉變,如果銀行不能夠收回貸款,它們還敢繼續放貸嗎?所以說這些房地產公司現在想要再拿到貸款就很難了。」

他還表示:「這種高槓桿擴張一旦遇到大勢走低的時候,資金鏈就會斷裂。槓桿過高,房企的盈利狀況不佳,甚至無法償還利息,更別提本金了,當前房企紛紛暴雷正是這樣一種狀況。在中國整體商業環境不佳的情況下,對於王健林而言,日子肯定不好過。」

時事評論人士李林一也對大紀元表示,對萬達來說,現在是處於一個生死交關的時刻,隨時都可能出問題。

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