美國夢和居者有其屋的理想正在逝去嗎?

【2022年12月19日訊】(英文大紀元記者Michael Wilkerson報導/易雲天編譯)從歷史上看,房屋一直是大多數美國人積累價值和財富創造的主要方式。住房代表了美國工薪階層和中產階級都可以獲得的一種資產類別,部分是通過「政府資助的實體」(GSE)推動的,例如房利美和房地美,這些實體是在大蕭條之後成立的,它們集合兼有了貸款人的風險,創造了市場流動資產,並為數百萬普通美國人獲得抵押貸款提供了便利。

這個過程為勞動階層和中產階級創造了一個公平的競爭環境和進入資本積累世界的切入點。房價通常會隨著時間的推移而增值,即使在通貨膨脹期間也是如此,這將有助於維持退休人員和其他幾十年來投資房屋並積累產權價值的人的生活。

但近年來,情況發生了一些變化。全球金融機構現在正在擠掉傳統的購房者,而他們正在由這些相同的GSE實體提供資金,這明顯淡化了這些「政府資助的實體」的法定職責。

世界經濟論壇(WEF)及其企業贊助商提出的最受批評的聲明之一是,對於大多數人來說,財產所有權是多餘的和不必要的——引用一個的臭名昭著的觀點,即到2030年,「你將一無所有,而且你(仍然)會很快樂」。事實上,根據世界經濟論壇的說法,私有權應該不被鼓勵,而是應該支持出租、合租或共享一切……不僅是房屋,還包括汽車、電器、衣服,甚至人際關係。

就房屋而言,租賃經濟與大多數美國人的核心願望背道而馳。擁有私有財產和房屋所有權是美國人的願望,然而,對於美國的中產階級來說,房屋的負擔能力正變得越來越具有挑戰性。美聯儲在過去二十年的貨幣政策通過推動金融資產價格上漲而懲罰了中產階級。這些政策通過將過剩的流動資產推入金融市場,主要有利於機構和已經擁有財產的階層。企業和金融機構正在受益,而美國人,尤其是年輕人和窮人,正在蒙受損失。

泡沫、泡沫、陷落和問題

大多數讀者都熟悉2008—09年全球金融危機的基本概況。在本世紀的頭幾年,由於腐敗的抵押貸款承銷和證券化流程以及美聯儲提供的接近零的抵押貸款利率,房地產市場形成了巨大的泡沫。從世紀之交到2007年房地產市場達到頂峰,在不到七年的時間裡,美國房價上漲了65%以上。從危機前的高峰到2012年的低谷,房價在穩定下來之前下跌了近20%。

至此開啟了「一切泡沫」,其中金融資產(股票、債券和住房)的價值再次開始以遠遠超過實際國民收入或勞動生產率的增長速度上升。例如,標準普爾500指數的價格從2009年的低點到2020年初的大流行和封鎖前夕上漲了三倍,即平均每年上漲11.5%,而同期國民生產總值(GDP)的增長極費力地維持在每年3%。對於住房,增長也不顯著,從2012年到這十年結束,平均每年增長4.8%。

在市場混亂之後,華爾街看到了機會。全球金融危機後,私募股權公司成為住宅物業的積極收購者。最初,這有益於公眾,因為非傳統機構買家的存在有助於重振破碎的房地產市場。然而,一旦房地產市場穩定下來,機構投資者就開始與尋求擁有自己住房的美國家庭展開競爭。據《大西洋月刊》報導,2011年至2017年間,私募基金在20萬套房屋上花費了超過360億美元,投資公司約占房屋購買量的20%,尤其是在中低價位房屋之間展開競爭。

這種趨勢的影響是負面的,因為融資成本較低的機構投資者可能會扭曲價格,從而降低中產階級的住房負擔能力。這些競爭性公司的存在至少以兩種方式擾亂了房地產市場。首先,最具破壞性的是,機構資本正在讓中低收入購房者的住房變得更加昂貴,尤其是在當今我們看到的大規模購房的情況下。其次,它正在排擠規模較小的本地投資者,這些投資者往往是剛起步的房地產企業家和家庭式房東。

這種購買狂潮的資金來自美聯儲的寬鬆貨幣政策和聯邦政府自己的住房機構,例如房利美和房地美,這些機構最初被特許幫助房主獲得信貸,但它們卻向這些房地產收購公司提供了數十億美元的融資。在瘟疫大流行前夕,這些機構為民用房地產投資籌集了數千億美元的新資金。時機恰到好處。

本世紀房地產的第二次繁榮發生在封鎖和國民經濟停擺期間。事實上,自2020年初實施封鎖、關閉企業、旅行及其它限制以來,美國房價在短短兩年內驚人地上漲了37%。在此期間,實際工資年增長僅約3%——現在2022年增長6%,但仍不足以跟上。

在此期間,許多知識產業的員工了解到,他們可以在像在辦公室一樣在家裡有效地工作,各種政治派別的人紛紛逃離管理不善、犯罪猖獗的大城市,前往郊區和遠郊。其結果,住房的需求突然增加。同時,機構收購的步伐和規模也加快了。

在2020-21年他們把蓄積的大部分火力釋放出來,那時普通美國人的收入沒有保障,進入抵押貸款市場的機會正在收緊。即使抵押貸款利率處於歷史低位,也不足以幫助房主與可以支付全部現金的機構投資者競爭。自2022年初以來,這種情況變得更糟,對於個人購房者,利率翻了一番,例如,30年固定利率抵押貸款利率增加了4%至略低於7%,進一步降低了房屋的可負擔性。

私募股權和機構投資者的大量存在正在助長住房通脹,導致越來越多的美國人無法擁有住房。結果,許多美國人被推入了租房市場,而現在租房市場也越來越多地被大型投資公司控制,這些公司集中管理他們的房產以節省成本。

大型機構投資者進入單戶住宅市場不僅破壞了中產階級和勞工階層的資本積累過程,而且存在創造一種新的封建形式的危險。如果任其發展,整整一代人的這種貧困化可能會為社會不穩定和動盪奠定基礎,這是我們在這個國家從未經歷的。

一個強大而健康的美國需要繁榮和充滿活力的中產階級。現在面臨多方面的挑戰,美國中產階級必須保持其擁有住房的文化才能在未來蓬勃發展,這不僅是一種價值積存,也是對國家本身成功的投資。在通貨膨脹的環境中,作為對沖通貨膨脹和購買力損失的工具,獲取硬資產(包括個人房屋)變得更加重要。雖然僅靠擁有房屋不足以拯救中產階級(穩定和高薪的工作顯然更為重要),但它是一個值得為之奮鬥的重要因素。這意味著需確保管理GSE的政策(及其實際貸款實踐)為美國首次購房者和其他個體房主服務,它們是為支持這些人而設立的。

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