【2023年08月21日訊】讓人大跌眼鏡的是，恆大集團於8月17日向位於曼哈頓的美國破產法院申請債權人保護，提交的申請文件中提到香港和英屬開曼群島正在進行的重組程序。大到不能倒的恆大，終於也要倒下了。同時，另一巨頭碧桂園也出現了美元債無法兌付的情形，公開市場債券違約是企業違約的最後一根稻草，但凡有一線可能，房地產企業都不會放任債券違約，其關係到其公開市場融資以及一系列的交叉違約條款、提前到期條款，債券違約也就意味著全面違約。
在之前，房地產巨無霸融創地產、富力地產、龍光集團已經接二連三的爆雷、債務重組等，就目前的經濟形勢而言，債務重組和破產也差不了太多，大概率都會收不到全額本金，利息就更別提了。
目前，中融信託已經發出停止兌付產品的通知，中融信託是一家老牌信託公司，其註冊資本高達120億元（行業排名第四），管理規模8000億元（行業排名第六），2023年上半年營業收入排名第二。中融信託是妥妥的行業第一梯隊，很多投資者非常震驚，很多人可能又要血本無歸，哭天無淚了。
「眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了」，生動的寫照了中國的房地產行業和金融行業的風暴，房地產「爆雷」之後，緊接著就是信託、資產管理公司、理財，狂風已起，海嘯將至。
一、房地產行業掙的錢大頭給了政府
近20年來，中國的房價飛速上漲，很多城市的房價已經翻了好幾番，中國政府更是每年發各種紅頭文件打壓房地產企業，各種宣傳裡也是把房地產企業渲染成貪得無厭的惡霸，感覺房價上漲都是這些無良開放商搗鬼：捂盤不賣，搖號賣房，拿地不開發等等。老百姓們掏空了4個錢包去湊首付，去抵押貸款數十萬、數百萬去買個普通的公寓，開發商們應該是賺得盆缽滿盈才對，咋就沒錢還債了呢，不僅帳上沒錢，還有數以千億、萬億的債務。
有人專門分析了地產龍頭萬科，2011年-2022年十二年間萬科賣房子一共收到34791億元，這是房地產公司最核心的錢。第一是買地花的錢，2011年至2022年萬科拿地金額合計12172億元，占收到現金的比例為34.99%。第二是買材料花的錢，萬科2011年至2022年十二年間共支付給上游企業12248億元，占收到現金的比例為35.2%。第三是支付的各項稅費。萬科2011年至2022年支付的各項稅費4647億元，占收到的現金比例為13.36%。第四是支付給銀行的利息。萬科2011年至2022年十二年間支付給銀行1780億元，占收到的現金比例為5.12%。
二、房地產的錢都是銀行借的
大部分普通人和銀行打交道也就是存款，要麼就是買房子的房貸，再有就是買個1萬元起點的理財產品，至於銀行貸款去哪兒了，一般認為向銀行貸款的有工商業企業、農業信貸、個人消費信貸、房貸等等，具體各項貸款所占比例，一般人也不咋關心。
2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。具體而言，根據銀行的資產規模、機構類型等因素，房地產貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設置了房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。
根據公開數據，國有銀行及股份制商業銀行、城市商業銀行房地產貸款占比多為30%-40%，事實上，很多銀行對房地產方面的貸款已經超過上述比例。無論是國有大行還是各類小銀行，過去都是千方百計的把錢投給房地產，根本原因是投放房地產帶來的收益風險比遠遠高於投向其他行業。對於符合條件的大型房地產公司，銀行可以直接發放貸款，對於不符合條件或者超過信貸額度的房地產公司，銀行則通過各種複雜的結構設計、分層設計，繞道投資房地產企業，通過嵌套的方式進行投資，嵌套可以通過信託公司、資產管理公司、基金公司進行，可以是一層嵌套，也可以是多層嵌套。
影子銀行中的大頭是銀行理財、信託、資產支持證券、私募基金、券商產品等，除了少部分投向二級市場的淨值型產品，大部分是預期收益型的債權類產品，或者名股實債類產品。影子銀行往往承諾遠高於銀行存款的預期收益，資金端成本高企，而優良的資產往往已被大銀行攬入囊中，為了求得匹配資金端的高收益，影子銀行自身也有把資金投入高收益房地產的衝動。在實際中，影子銀行資金在重重嵌套、反覆嵌套之下，很大一部分資金最終又流向了房地產行業。銀行及影子銀行資金最終流向房地產的比例會非常驚人，過半可能是事實。
而根據澳新銀行的一份報告，中國開發商在未來幾個月內必須向國際投資者償還128億美元的債務。這還不包括未來幾個月計劃償還給本地投資者的268億美元債務。而房地產行業的崩潰程度令人瞠目，作為鋼材需求最重要的指標，新建建築面積在2022年下降了39%，今年前五個月又下降了23%。房地產接連違約將是必然會發生的事情。
房地產企業連續違約，債務重組、申請破產的情況下，重倉房地產行業的中國金融業能獨善其身否？
三、房地產崩潰，中國經濟玩完
有個流行的詞：一鯨落，萬物生。房地產行業卻恰恰相反，房地產落，萬物死。房地產崩盤和金融崩潰交互影響，這將會帶來一系列的災難性的連鎖反應。
房地產行業給上游建築企業、鋼鐵行業、家電行業等眾多行業影響巨大，對建築業的影響首當其衝。房地產開發商的資金鍊斷裂，無法繼續投入新的項目，建築企業的訂單量將會急劇下降，失業人數將會逐步增加。單建築業吸納的城鎮就業人數占比8%左右，裝修、家具等相關行業的就業人數更是龐大，這些行業將失去很多訂單，導致失業人數的增加。
對於個人而言，購買房屋往往是一項重大投資，不僅需要掏空四個錢包，還要向銀行貸款背負巨額債務。房價下跌崩盤，購房者將陷入困境，他們可能面臨斷供的風險。此外，房地產崩盤還會造成很多建築工程停止、房地產企業破產等情況，這些都可能導致經濟衰退和就業機會減少，從而進一步加劇債務問題的發生。
此外，眾所周知，中國很多的地方政府主要是靠賣地過活，土地出讓金、房地產稅金，是地方政府的現金奶牛，無本萬利。房地產市場崩潰，地方政府會非常難受，不僅沒錢搞新的開發，也沒錢還上以前借的各種貸款。事實上，前兩年已有不少地方政府融資平台無力還債違約，雲南城投、貴州城投、山東城投、蘭州城投等接連違約，事實上政府違約將為常態。
金融產品的爆雷，連鎖反應是投資信託企業、個人、產品的巨大風險，很多企業也把信託等金融產品作為投資手段。8月12日，兩家上市公司南都物業（603506.SH）和金博股份（688598.SH）同日發布公告，宣布所購買的中融信託理財產品逾期兌付。據統計，至少還有10家上市公司購買了中融信託疑似資金池產品。另外，信託產品往往是理財產品、資產管理產品、基金產品的基礎資產，信託產品的爆雷將引爆下游的一系列產品，信託產品購買門檻是100萬元以上，客戶一般是高淨值客戶，而下游的資產管理產品、理財產品的購買起點會低到1萬元，客戶人數會幾乎級增加，而這部分客戶的風險承受能力很低，他們因此喪失的可能是養老的錢、看病的錢、吃飯的錢。
海嘯將至，能潤的早已不在牆內，沒有潤的需要坐穩扶好，我們不知道這場海嘯的毀滅程度有多強，也不知道會持續多久，唯一確定的是海嘯近在眼前。
