萬科稱進入「撞牆期」 中國地產泡沫已破

【大紀元2023年10月28日訊】(大紀元專題部記者何嘉幸報導)萬科董事會主席郁亮日前坦言,中國房地產業目前進入了最痛苦的馬拉松「撞牆期」,陣痛比預想的更長、更痛。作為中國當下還活著的混合制房企和民企的縮影,郁亮的話顯示已經破裂的房地產泡沫無藥可救了。

郁亮關於「撞牆期」的話是10月20日在萬科一年一度的媒體交流會上說的。

馬拉松長跑的「撞牆期」是指運動員在賽跑中必須經歷的一段艱難路程,通常在跑了30公里左右,體內轉化能量的糖基本消耗完了,開始燃燒脂肪轉化能量。在這段賽程中,運動員的體能嚴重消耗,肌肉酸痛,身體到了極限狀態,就像「撞牆」一樣。

58歲的郁亮說:「燃燒脂肪轉化比較慢,需要5到10分鐘,這一段時間是最痛苦的,因為糖不夠了,脂肪還沒起來,熬過去就能跑下去。」

他用馬拉松「撞牆期」的現象,形象地描述了今年房地產業遭遇「跑不動」的掙扎痛苦狀態。

萬科一直是房地產行業的一個標竿,也是房企的風向標。2016年郁亮接替了萬科創始人王石的職位。2018年,在恆大碧桂園等房企仍然高歌猛進之時,郁亮喊出「活下去」的口號,讓整個行業驚愕。2022年郁亮在內部年會講話中警告:房地產進入「黑鐵時代」,今年是背水一戰的一年。要麼死、要麼活,沒有中間狀態。當年萬科裁員並降薪,節衣縮食,控制成本。2023年,陽光城、恆大、融創、碧桂園等一批名企又倒下,萬科是所剩無幾的上市大型房企之一。

業界不少人認為,萬科有國企背景,它的第一大股東是深圳地鐵。萬科拿到的地多是一二線城市,而恆大、何碧桂園等多是在三四五線城市建房。在經濟不景氣時,三四五線城市的房屋銷售遠不如一二線城市。

萬科目前仍然是中國房企的尖子生,在上市公司的評級中屬於「穩健」,但今年中國經濟以及房地產業的滑鐵盧,超出了很多人的預期。萬科也活得「很煎熬」。今年上半年,萬科營收同比下降2.9%,其毛利率也從去年的20.46%降至18.87%。

萬科在9月份表示,毛利率水準下降是當前行業面臨的共同問題,萬科短期內銷售毛利率比以往壓力更大,隨著樓房竣工交付,這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上。

郁亮認為,現在市場已經跌過了頭。

今年8月以來,相關部門及各地都出台了一些刺激買房的政策,支持房地產行業推出一些包括降低購房門檻在內的新舉措,但是收效有限,未能改變整個房市交易的萎靡不振和房價下跌、以及市場的悲觀情緒。

據《中國房地產報》統計,今年上半年,排名前50的上市房企盈利狀況繼續惡化,淨利潤虧損共計964.78億元(約132億美元),還要支付809億元(約111億美元)的財務費用。大部分房企負債高企,資金流減少,償債壓力嚴峻。其中9家房企已經退市,16家上市房企仍處於停牌狀態。在剩下的活躍的25家房企中,有6家上市房企是手握現金超過1000億元(約138.8億美元)的,被視為「穩健」的房企,除了碧桂園之外,保利、華潤、萬科、中海和招商蛇口都有央企、國企背景。

誰也沒料到,8月份以後,碧桂園就傳出連二千多萬美元的到期利息都支付不了。

在1至9月中國房企銷售業績榜中,前100房企的銷售額同比縮水29.5%。大幅虧損的房企已經不只是民企,也有多家央企、國企。其中虧損額超過百億元的就有碧桂園、恆大、融創、遠洋和世茂集團。碧桂園營業虧損第一,它的銷售業績在百名房企中由去年第一落到第六位。

萬科今年的銷售業績排行第二,僅次於央企大哥保利集團。雖然萬科表示,美元債務已經調減,其流動資金足以支付短期內到期的債務,但萬科的日子跟整個房地產一樣,同樣陷入了苦苦煎熬的「撞牆期」。

自從恆大許家印被抓,房市開始了新一波下滑,再到碧桂園正式爆雷,房地產銷售身陷冰天雪地,行業悲觀絕望情緒彌漫,房市和股市雙殺。

中共國家統計局的資料顯示,今年第三季房地產業總產值萎縮2.7%,為今年以來最大的季度降幅。

房地產行業在中國GDP中的占比高達四分之一。房企爆雷不斷,形成一股強大的衝擊波,輻射到全國各地及其上下游企業、銀行等金融機構,拖累了中國經濟的反彈。

因房地產對中國經濟的預期影響,國際貨幣基金組織本月將其對中國2024年經濟增長預估下調至4.2%。

標普全球評級估計,在下行情景下,中國2024年的房地產銷售將比2022年最多下降25%,這將使中國當年的實際GDP增速降至2.9%。

房地產危機的「解藥」失效

中共央行行長潘功勝日前表示,會穩妥化解大型房地產企業債券違約風險,加大保交樓金融支持力度,一視同仁支持房企合理融資需求。

潘功勝講話沒有超出以往的調子,沒有有效的具體辦法。中國民眾對中共官方的空頭支票,已經習以為常。

從2022年11月中共出台「金融16條」、房地產融資「三支箭」,融資政策也有所鬆動,到房地產政策越放越寬,如認房不認貸、降存量房貸利率、降房貸首付比例、放鬆限購等。9月後,各地又推出「以新換舊」政策,招數已經很多,在一定程度刺激了購買。

但是70%以上的民營房企都已爆雷,而且很難再獲得銀行的融資支持。目前樓市銷售情況仍無轉機,爆雷風險向國企央企開發商蔓延。房地產行業的上下游企業,都受到房地產滑鐵盧的拖累。投資者不再看好房地產。

今年10月,在房價不停下跌的背景下,房主們看不到房價未來的走向,趁著樓市新政,你追我趕的降價賣房。中國各地出現一輪又一輪的拋房潮。

一線發達城市南京,今年9月份,二手房環比下跌0.9%,同比下跌4.0%。10月以來,南京二手房掛牌量已突破18.4萬套。新建商品房也同樣,到10月,南京新房價格已經連續下跌第五個月。

二三線城市商品房銷售也是降價競賣。

近兩個月以來,坊間的價格戰、促銷戰打得硝煙彌漫,不過越來越多房企開始擔心低價銷售,最後容易搞得資不抵債。

10月初,惠陽保利陽光城五折賣房,引發老業主維權,結果被叫停。類似事情也發生在其它地方。

目前,中共當局的各種刺激住房消費的政策,都沒能提振房市經濟。地產界對政策救市也不再抱有信心。

房地產泡沫破滅 無藥可救

早在兩年前,中國經濟學者、中原銀行首席經濟學家任澤平就表示,房地產是周期之母,十次危機九次地產。全球多次經濟大危機都跟房地產大泡沫破裂有關。

時政評論員唐靖遠10月26日對大紀元表示,中國房地產泡沫現在已經破裂,無藥可救。他說,「像恆大、碧桂園、融創等等很多有名的房地產企業紛紛爆雷,出台什麼政策都沒用了。不管中共怎麼刺激買房,人們還是不願意買。因為對經濟沒信心。失業率這麼高,不好賺錢。新房賣不出去,越來越多的開放商會沒有收益而幹不下去。」

唐靖遠還認為,未來,中國房地產業會急劇萎縮。中國經濟現在面臨千瘡百孔的局面,中共只不過是用超發貨幣來推遲危機大爆發時間而已。它不可能維持長久。

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