【2024年10月04日訊】（記者姜琳達洛杉磯報導）面對不斷攀升的美國房價，很多人將目光投向了遠低於市場價的銀行法拍屋。但地產律師提醒，購買前一定要做好功課、提防「隱藏」風險，否則撿漏不成，還有可能付出昂貴代價。
在常規的購房市場上，美國8月份的中位數房價為416,700美元，加州的為888,740美元。但產權歸銀行所有的法拍屋（Foreclosure home）並不走常規路，房價由銀行制定，大多時候價錢都十分誘人，甚至有時低於市場一半的價格。
不過有利有弊，法拍屋通常是「按原樣」出售，這意味著買方需要承擔維修、翻新等方面的所有責任。另一方面，銀行雖然會公布房屋基本情況，但難免會缺失一些關鍵信息，例如房屋是否被非法占用、是否有租客、落戶是否存在問題、文件是否有缺失等。
洛杉磯資深地產律師比詹‧沙奇布庫（Bijan Shakibkoo）表示：「這就是購買法拍屋最大的風險，你不知道自己會買到什麼狀況的房子、將面臨什麼後續問題，就像是在買一個盲盒（Blind Box）。」
法拍屋的房屋狀況
沙奇布庫指出，法拍屋存在許多不確定因素，「有兩件很重要的點需要調查清楚，第一是房屋狀況：因為買家不了解產權（Title）情況，所有就必須確保一切正確；還要確保房屋是否存在隱性狀況，是否存在結構性問題或地基問題等」。
常見的部分房屋狀況包括：小偷或前屋主可能拿走了房屋內的固定裝置等有價值物品；維護不善的法拍屋可能存在結構問題，有些可能違反了當地政府的建築規範；一些法拍屋因空置時間已久，水、電、煤氣等設施無法正常運作；買家可能無法通過正常貸款購買法拍屋。
有些法拍屋還可能因欠款、未解決的留置權（lien）、產權負擔（encumbrances）等問題，導致買方無法獲得明確的物業產權，從而引發法律糾紛。
沙奇布庫建議，買家在決定購買法拍屋前，應徹底評估房屋的狀況，並計算潛在的維修成本；如果遇到與產權有關的問題，找專業人士協助處理最為穩妥。
警惕原屋主或租客「鳩占鵲巢」
第二點，要調查原屋主或租客是否仍住在法拍屋內。沙奇布庫說，他知道很多人在購買法拍屋時普遍都會遇到原屋主或租客「鳩占鵲巢」；有人會遇到房屋主拒絕搬離、破壞房屋；還有一些法拍屋因長時間空置，被房霸占據。
「租客沒有任何租賃協議，買家也不知道租客是否已付租金、在房子裡住了多久。」沙奇布庫說，「有特定的法規規定，如果原屋主還住在房子裡，會有一些途徑驅逐他們。不幸的是，如果是之前的租客賴著不走，還要找尋額外的驅逐之法。」
而這種驅逐過程十分繁瑣，他表示：「尤其在洛杉磯，驅逐十分困難，而且還涉及昂貴的律師費。我有一位客人前前後後花費了一年多時間進行驅逐，後續還不時有一些小麻煩，過程很是糟心。」
他認為：「買家要去實地走訪想要購買的法拍屋，進行調查，在周圍轉轉，看看是否有機會進入屋內查看。」過程中，也可以檢查房屋外部的環境，以及所處的社區環境，評估後續的轉賣價值。
洛杉磯地產行業專業人士建議，購買法拍屋的買家都會聘請專業的地產經紀和地產律師協助完成交易，如果沒有事先查驗房屋，可能無法獲得預期中的潛在經濟回報。◇
《大紀元時報》版權所有© 2024。內容僅作一般資訊參考用，沒有任何推薦或招攬之用意。大紀元不提供投資、稅務、法律、財務規劃、房地產規劃或其它個人理財的建議。
